[똑똑한 부동산]임대차3법 코 앞…소급적용될까?

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 임대차 3법의 국회 통과가 가시화되면서, 전세 시장이 요동치고 있다. 임대차 3법이란 무엇인지, 꼼꼼히 따져보자.

임대차 3법의 주요 내용은 크게 세 가지다.

먼저 전월세 신고제의 시행이다. 전월세 계약시 관할 지자체에 임대기간, 임대료 등을 신고하도록 하는 제도다. 이제부터 지자체에서 전월세 계약에 관한 정보를 관리할 수 있게 된다.

다음은 계약갱신청구권 도입이다. 기존에는 상가임대차에 한해 임차인의 계약갱신청구권이 인정됐다. 그러나 임대차 3법의 시행으로 주택임차인도 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 된다. 이제 임차인이 원하면 임대인은 일정 기간 동안 임대차계약을 유지해야만 한다. 현재로서 가능성이 가장 높은 안은 총 4년 ‘2+2’ 안이다. 다만 일각에서는 무기한 갱신이 가능해야 한다는 목소리도 나오고 있다.

마지막으로 전월세 상한제다. 계약을 갱신할 때 기존 임대료에서 5% 이상 증액하지 못하도록 하는 제도다. 이때 기존 임대차가 갱신되는 때뿐만 아니라 새로 임대차계약을 체결하는 경우에도 전월세 상한제를 적용하는 방안도 검토 중이다. 만약 이 법이 통과되면 임대인은 이제 영원히 5%의 범위 내에서만 임대료를 증액할 수 있게 된다.

25일 오후 서울 중구 예금보험공사 앞에서 열린 ‘소급적용 남발하는 부동산 규제 정책 반대, 전국민 조세 저항운동 촛불집회’ 참가자들이 촛불을 들고 있다. (사진=연합뉴스 제공)

최근 임대차 3법을 두고 법률 상담이 늘고 있다. 대표적으로 기존에 체결한 전세 계약이 소급 적용될 수 있냐는 질문이 가장 많다. 법적으로 보자면, 임대차 3법이 시행되더라도 기존 체결된 임대차계약에 대해서는 적용되지 않을 여지가 크다. 기존 임대차에 대해서도 새로운 규제를 적용한다고 하면 이는 소급입법이 되어 위헌 소지가 생기기 때문이다.

만약 기존 임대차 조건 그대로 임대차계약을 유지하고 싶지 않다면, 계약이 종료되기 1개월 전까지만 갱신거절의 통지를 하면 된다. 물론 임대차 3법이 시행되기 전에 미리 새롭게 임대차계약을 체결하는 것도 방법이다. 다만 특약에 “임차인의 계약갱신청구권을 박탈한다” 등의 내용을 넣는 것은 임차인에게 일방적으로 불리한 조항이어서 무효가 될 가능성이 높다는 것을 염두해두자.