[김용일의 부동산톡] 부부, 가족간 부동산 증여 후 양도시 절세방안

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 최근에 부부간 또는 가족간에 부동산을 증여하는 사례가 많아지고 있다. 이번 시간에는 부부, 가족간에 부동산을 증여한 후 해당 부동산을 다시 양도할 경우 발생하는 양도소득세 문제에 대해 절세방안을 중심으로 정리해 보겠다.

배우자, 부모, 자식에게 증여받은 부동산을 제3자에게 양도시 발생하는 양도소득세 절세 포인트

배우자간에 증여시 10년간 합산하여 증여재산 가액 6억원까지는 증여재산 공제가 된다. 그리고 직계존속(부모), 직계비속(자식, 손주)으로부터 증여받는 경우는 10년간 합산하여 5천만원까지 증여공제가 되며, 다만 직계비속 중에도 미성년자가 직계존속으로부터 증여받는 경우는 2천만원까지만 공제된다.

위와 같은 증여재산 공제제도를 활용하여 배우자로부터 부동산을 증여받는 것은 절세방안으로 괜찮은데, 그렇게 증여받은 부동산을 다시 제3자에게 양도할 경우 뜻하지 않게 양도소득세 금액이 커질 수 있으므로 주의해야 한다. 이때 발생하는 양도소득세를 절세하기 위해서는, 배우자로부터 증여 받은 시점부터 5년(등기부상 소유기간 기준)이 지난 후에 제3자에게 양도해야, 양도소득세를 줄일 수 있다(소득세법 제97조의 2).

구체적으로, 배우자(A)로부터 부동산을 증여받은 후 5년이 지난후 제3자에게 양도시 양도소득세는, 배우자(B)가 증여받은 시점의 시가를 기준으로(시가를 알 수 없다면 공시지가, 기준시가, 감정가 등을 기준으로 함, 이하 동일) 취득가액을 계산하여, 양도가액과의 차액에 대해 양도세를 부과하지만,

배우자(A)로부터 부동산을 증여받은 후 5년 이내에 제3자에게 양도시 양도소득세는, 배우자(B)가 부동산을 증여받을 당시의 부동산 시가가 아니라, 증여를 한 배우자(A)가 최초로 부동산을 취득했을 당시의 시가를 증여받은 배우자(B)의 취득가액으로 삼고, 이것과 양도가액과의 차액에 대해 양도세를 부과하며, 이를 ‘배우자 등에게 증여한 재산의 이월과세’라고 한다. 여기서 양도차익을 계산할 때 취득시기 및 양도시기의 기준은 해당 자산의 대금을 모두 청산(완납)한 때를 기준으로 한다.

예를들어, 남편 A가 2005.3.에 2억원에 분양받은 아파트를 2013.3. 당시 배우자인 B에게 증여하였고, 증여 당시 시가가 6억원인 경우에, 만일 B가 증여받은 시점인 2013.3.부터 5년 이내인 2017.3.에 6억원에 매도한 경우와 2013.3.부터 5년이 지난 2019.3.에 6억원에 매도한 경우를 생각해 볼 수 있다. 이때 위 아파트에는 담보대출이 없는 것을 전제로 한다.

일단 배우자 B가 6억원에 증여받은 것이므로, 배우자간 증여시 10년간 6억원까지 증여공제가 적용되어 배우자 B는 증여세를 내지 않는다. 그리고, 배우자 B가 남편 A로부터 증여받은 시점부터 5년이 지난 후에 매도한 경우 양도소득세 계산은, B가 증여받은 당시의 가액인 6억원을 B의 취득가액으로 하고 B가 제3자에게 양도시 가액인 6억원과의 차액에 대해 양도소득세를 부과하는 방식으로 한다. 이 경우 양도차액이 0원이므로, 양도소득세도 없다.

그런데, B가 A로부터 증여받은 시점부터 5년 이내에 매도한 경우 양도소득세 계산은, B가 증여받은 당시의 가액인 6억원이 아니라, A가 최초에 위 부동산을 취득했던 가액인 2억원을 B의 취득가액으로 하고, 양도시 가액인 6억원과의 차액인 4억원에 대해 양도소득세를 부과하게 된다.

이상의 법리는, 배우자간 뿐만 아니라, 직계존속, 직계비속으로부터 부동산을 증여받은후 제3자에게 양도시에도 동일하게 적용되며, 토지, 건물 뿐만 아니라 시설물이용권, 회원권, 아파트분양권, 조합원입주권 등에도 동일하게 적용된다(소득세법 제97조의2, 소득세법 시행령 제163조의 2).

특히, 아파트분양권, 조합원입주권 등의 경우 종전에는 배우자, 가족간에 증여받은 후 5년 이내에 매도하더라도, ‘배우자 등에게 증여한 재산의 이월과세’적용이 배제되어 절세방안으로 많이 활용되었으나, 2019.2.12. 소득세법시행령 개정으로 적용을 받게 되었다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사