[대박땅꾼의 땅스토리]왕초보가 실수하는 길 토지 투자노하우

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 필자는 이런 왕초보들에게 권하는 토지 투자노하우 칼럼은 많이 연재해왔다. 이유는 간단하다. 무엇보다 중요해서다. 토지투자를 시작하는 사람이라면 누구든지 실수할 수 있는 토지 투자노하우에 대해서 이야기해보고자 한다.

여러분은 ‘길(도로)’의 중요성을 잘 알고 있을 것이다. 길이 없으면 맹지가 되고 지가가 상승하지 않으며 건축할 수 없다. 토지투자에서 길은 토지의 혈관과도 같은 것이라 실제로 이 ‘길’에 많은 주의를 기울여야 한다. 하지만, 모든 길이 투자가치가 있는 것일까.

토지주변에 새로 도로가 난다고 무조건 호재가 되지는 않는다. 인근에 고속도로가 생긴다고 하자. 이때 고속도로가 생겼으니 내 토지의 지가가 많이 오르겠지 라고 여기기 전에 그 길이 어떤 영향을 끼칠 것인지를 주목해 보는 것이 좋다. 예를 들어 고속도로가 개통되면 그동안 주로 이용해오던 국도 변 상가와 주유소는 타격을 입는다. 이용량이 현저히 줄어들기 때문이다. 또 고속도로나 자동차우회전용도로가 새로 나거나 구불거렸던 길이 직선으로 펴지는 지역의 기존 도로도 같은 이유에서 땅값이 떨어지는 것을 발견할 수 있다.

다시 말해 새롭게 나오는 도로가 있는 곳은 기존도로가 아니라 새로 난 도로주변으로의 토지투자를 고려해야 한다. 기존의 도로는 이용도가 줄면서 차후 매각 시 찾는 이가 줄어들 수 있다. 또, 새롭게 개통예정인 고속도로와 나란히 달리는 국도는 통행의 감소로, 고속도로변 땅은 개발이 어려워 가치가 하락한다.

왕초보가 흔히 하는 실수는 이처럼 신설되는 길이 모든 곳에 호재가 될 것이라 착각하는 것이다. 새로운 도로의 신설은 기존의 중심지역에 변화를 불러일으키고 상권을 쇠퇴시킬 수 있다. 도로의 신설과 확장으로 어떤 변화를 일으킬 것인지를 확인하며 토지투자를 하는 것이 바로 하나하나 쌓여가는 노하우가 될 것이다.