[좋아요!부동산]환지방식과 수용방식의 차이점은?

[이데일리 신상건 기자] 서울 강남권에 마지막 남은 판자촌인 구룡마을 개발 방식을 놓고 서울시와 강남구가 첨예하게 대립하고 있다.

사업 승인권을 가진 서울시는 환지 방식이 일부 포함된 공영 개발이 필요하다는 입장이다. 반면 환지계획 인가권을 가진 강남구는 전면 공영 개발이 이뤄져야 한다는 판단 아래 수용·사용 방식의 개발을 주장하고 있다.

양측이 하루 빨리 개발 방식에 협의해야 다음달 2일로 예정된 구역 실효 전 개발사업을 진행할 수 있지만 아직까지 서로 기존의 입장을 굽히지 않아 사업 자체가 무산될 가능성도 커졌다. 구역이 실효되고 나서도 양측이 사업 방식에 합의하면 3개월 내 사업을 시작할 수 있지만, 양측의 의견 차이가 워낙 커 사업이 계획대로 진행되기가 쉽지 않은 상황이다.

불모의 땅이었던 한강 남쪽 강남에 기반시설이 깔리고 토지가 구획돼 시가지가 될 수 있었던 법적인 근거는 토지구획정리사업법이었다. 이 사업법은 말 그대로 토지의 구획을 정리하는 방식으로 사업이 진행되므로 기존의 토지 소유자는 그대로 남는 것을 원칙으로 한다.

이를 법적으로는 환지 방식이라고 하는데 땅을 바꾸어주는 방식이라는 의미다. 토지 소유자는 토지 구획이 정리돼 정방형으로 새롭게 구축된 땅을 제자리에서 받거나 또는 다른 자리의 땅을 받게 된다. 개발지역의 땅값이 인근보다 비싸 보상금을 주기 어려울 때 사용할 수 있다.

이에 비해 분당과 일산 등 신도시들의 경우 집을 짓기 위한 땅인 택지를 조성하고 기반시설을 활용하는 근거로 택지개발촉진법이 활용됐다.

택지개발촉진법에 의한 택지 개발은 모든 소유권을 개발 사업자가 확보하는 방식이다. 기존의 토지 소유자는 모두 토지 잃는 것이다. 이에 반대하는 사람들에 대해 법률에 따른 수용과 보상 절차가 진행되는 데 이를 수용 방식이라고 부른다. 수용 방식은 땅을 주지 않고 보상금만 준다. 환지와 수용 방식을 섞으면 혼용 방식이라고 부른다.

토지구획정리사업법이 2000년에 폐지되고 뒤를 이어 도시개발법이 제정되면서 택지를 확보하는 수단으로 환지 방식과 수용 방식이 모두를 채택됐다. 이 법이 제정될 때 수용 방식의 택지개발촉진법이 폐지되거나 도시개발법에 수용 방식이 도입되지 않는 게 이론적으로 옳았다.

택지개발촉진법이 현존하는 한 도시개발법의 수용 방식은 제도의 중복이기 때문이다. 택지를 개발하는 사업자 입장에서는 개발사업을 위한 다양한 수단이 있는 게 유리하지만 이에 비례해 주민의 입장은 불리해질 수 있다.

사업 방식을 선택할 때 우선순위가 없다면 개발사업자는 자신에게 유리한 방식인 수용 방식을 선택할 가능성이 크다. 이와 반대로 토지 소유자인 주민은 환지 방식의 사업을 선호하는 경향이 강하다.