알짜 재건축도 지연·중단 속출…건설사 수주 기피 현상까지 벌어져

[이데일리 이배운 기자] 건설 공사 비용이 급격히 상승하면서 재건축·재개발 사업장에서 조합과 시공사 간 분쟁이 끊이지 않고 있다. 공사비 인상을 요구하는 건설사와 공사비를 인정할 수 없다는 조합이 팽팽하게 맞서면서 타워크레인이 멈춰선 현장까지 나타나는 상황이다.

건설현장에 설치된 타워크레인 (사진=이데일리 방인권 기자

14일 한국건설기술연구원에 따르면 올해 1월 기준 건설공사비지수는 154.64로 역대 최고치를 기록했다. 이는 2020년 1월 118.30과 비교하면 30.7%나 상승한 수치다. 건설공사비지수란 건설공사에 투입되는 재료, 노무, 장비 등 직접 공사비의 가격 변동을 나타내는 통계다.

이처럼 공사비가 급등한 것은 코로나19, 우크라이나 전쟁 등 여파로 원자재값이 크게 오르고 가파른 금리 인상으로 금융비용까지 더해졌기 때문이다. 한국건설산업연구원에 따르면 지난 3년간 시멘트 가격은 54.6%나 올랐고 이 밖에 철근(64.6%), 형강(50.4%), 아연도금강판(54.1%), 건축용금속공작물(99.5%) 등도 큰 폭으로 올랐다.

공사비 갈등은 결국 분양 지연으로 이어진다. 서울 은평구 대조 1구역은 조합과 현대건설 간 공사비 갈등이 격화되면서 공사가 중단됐다. 설상가상으로 조합 내홍까지 격화되고 1800억원 상당의 공사비 지급이 밀리면서 현대건설은 유치권 행사에 나섰고 재개 시점을 놓고 논의가 진행 중이다.

송파구 잠실 진주아파트 재건축 사업도 공사비 증액 문제로 난항을 겪고 있다. 시공사인 삼성물산과 HDC현대산업개발은 지난해 11월 공사비를 기존 7947억원에서 1조4492억원으로 인상하기로 했고 조합원들은 강하게 반발했다. 해당 사업지는 지난해 분양을 진행할 계획이었으나 갈등이 격화되며 일정이 계속 미뤄지고 있다.

노원구 최대 정비 사업지로 꼽히던 상계주공5단지는 추가 분담금에 대한 부담으로 시공 계약을 해지하기도 했다. 조합원들은 분담금을 추산한 결과 25평형 재건축 아파트를 받으려면 분담금이 현 실거래가와 동일한 5억원에 달한다며 계약 해지를 추진했다.

연이은 공사비 갈등 사태로 건설사들이 수주를 꺼리는 지경에 이르자 기존보다 공사비를 높여 부르는 조합도 등장했다. 송파구 잠실 우성4차 재건축 조합은 지난달 평당 공사비로 810만원을 제시했다 이는 지난해 공고한 평당 760만원보다 6.6% 가량 증액한 것이다. 재입찰에 나선 서초구 신반포27차 재건축 조합도 평당 공사비를 907만원에서 957만원으로 증액했다.

건설업계 한 관계자는 “시공사는 일감을 잘 따내는 것도 중요하지만 사업성이 있는지, 사업이 무사히 완료될 수 있는지를 따져볼 수밖에 없다”며 “여전히 공사비가 고공행진을 이어가는 만큼 보수적인 태도를 취할 수밖에 없다”고 말했다.

[이데일리 문승용 기자]

치솟은 공사비로 곳곳에서 갈등이 발생하면서 한국부동산원에 접수된 공사비 검증 의뢰도 급증하고 있다. 2019년 3건, 2020년 13건에 불과했던 검증 신청 건수는 2021년 22건, 2022년 32건, 2023년 30건으로 늘어났다.

늘어나는 분쟁에 국토교통부는 지난해 민간 건설공사 표준계약서를 개정했다. 공사비 갈등 원인으로 지목된 물가 변동 기준을 ‘품목조정률’또는 ‘지수조정률’ 방식으로 명시하고 조정금액 산출 방법을 구체화했다. 건설분쟁 해결 방식도 계약 때 확정할 수 있도록 했다. 도급계약 체결 시점에 계약당사자 간 합의를 통해 ‘조정’(국토부 건설분쟁조정위) 또는 ‘중재’(중재법에 따른 중재기관) 중 하나로 건설분쟁 조정 방식을 택하도록 했다. 다만 표준도급계약서는 권고 사항이라 강제성이 없는데다 이미 갈등을 겪는 단지는 방법이 없어 한계라는 지적이 나온다. 부동산원의 공사비 검증 또한 조합과 시공사가 의뢰한 공사비 증액분 중 양측이 합의를 한 부분에 대해서만 진행하고, 강제성이 없어 실효성에 의문이 제기된다. 원자잿값과 인건비가 지속 상승하는 상황에선 ‘고급화’경쟁이 아닌 ‘품질’ 강화가 우선돼야 한다는 조언이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “민간공사이기 때문에 계약 내용에 분쟁이 발생해도 정부가 개입 여지가 거의 없고 제도적으로 막을 방법이 없다”면서 “공사비 증액에 대한 규정을 명확히 하기 위해 표준공사계약서를 내놨지만 강제성이 없어 한계가 있다”고 말했다. 이어 “공사비 급증 및 갈등의 근본 원인인 코로나19 펜데믹 이후 인플레이션과 고금리가 당장 해소될 기미가 보이지 않는다”며 “민간 계약에 따른 건설사의 공사비 인상 요구를 강제로 억제할 방안이 없는 만큼 공사비 인상을 둘러싼 건설사와 조합간 갈등은 앞으로도 빈발할 것으로 보인다”고 강조했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “원자재 가격뿐만 아니라 최근 노무비도 급격하게 상승했고, 건설현장 노동패턴의 변화로 건설장비 조달도 어려워졌다”며 “공사비 하락을 기대하기는 어려운 만큼 주택의 품질과 가격 사이의 적정선을 찾는 노력이 필요하다”고 당부했다.