비싼 분양가 부메랑.. 오피스텔 임차인 구인난 수익률 '빨간불'

[이데일리 이진철 성문재 기자] 오피스텔은 대표적인 수익형 부동산 상품으로 인기를 끌고 있다. 전례 없는 저금리로 은행에 돈을 맡기는 것보다 오피스텔에 투자해 월세를 받는 것이 수익률을 올리는데 더 도움이 되기 때문이다. 하지만 공급 물량이 몰린 곳이거나 분양가가 비싸게 책정된 오피스텔이라면 얘기가 달라진다. 이들 단지에선 공실(빈 사무실)이 늘고 임대수익률에도 빨간불이 켜졌다.

입주 물량 봇물… 임대수익률 ‘뚝’

부동산114에 따르면 서울 강서구 마곡동은 올 들어 9월까지 3674실의 오피스텔이 입주했다. 4분기 475실이 입주 완료하면 올 한 해에만 4149실의 입주 물량이 쏟아지는 것이다.

서울 강서구 오피스텔 임대수익률은 작년 3분기 6%에 육박했지만 마곡 오피스텔 입주 물량이 쏟아지면서 작년 4분기 5.45%, 올해 1분기 5.12%로 떨어진 데 이어 지난 2분기(4.96%)에는 5%선이 붕괴됐다. 올해 대기업 R&D센터 입주와 맞물려 임차수요가 늘어났지만 대규모 입주 물량이 수익률에 발목을 잡고 있는 실정이다.서울 마곡동 C공인중개업소 대표는 “최근 LG 등 대기업 입주가 시작되는 등 수요가 늘고 있지만 기대와는 달리 임대료가 올라가는 속도는 더디기만 하다”고 말했다.

경기도 성남시와 하남시도 올해 하반기에 입주 물량이 쏟아지면서 임대수익률에 비상이 걸렸다. 성남시와 하남시의 임대수익률은 올 1분기 각각 4.73%, 5.01%에서 3분기 4.61%, 4.77%까지 떨어졌다. 하남시 T공인 관계자는 “하남 신장동 오피스텔 전용면적 32㎡형은 보증금 1000만원에 월세 50만~60만원은 받아야 투자자들의 기대수익률을 맞출 수 있다”며 “올 연말까지 입주 물량이 많아 이 같은 임대 시세로는 임차인을 구하기가 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

인천시도 마찬가지다. 이곳은 꾸준한 입주 물량에도 임대수익률 6%선을 지켜왔지만 올해 4분기 673실 입주가 예정돼 있어 5%대로 낮아질 가능성이 크다는 게 대체적인 분석이다. 인천 부평구 M공인 관계자는 “부평역 인근 새 오피스텔은 위치도 좋고 시설도 잘 갖춰져 임대료가 기존 오피스텔보다 비싼 편”이라면서 “시설은 다소 낡았지만 오히려 월세가 5만~10만원 정도 싼 기존 오피스텔을 더 선호하는 분위기”라고 전했다.

고분양가 ‘눈살’… 투자 ‘주의보’

전문가들은 오피스텔 공급 과잉과 함께 비싼 분양가도 공실률 상승과 임대수익률 하락의 원인으로 보고 있다. 오피스텔은 수익형 상품이다. 따라서 분양가는 낮고 임대료(보증금+월세)는 높아야 임대수익률 측면에서 유리하다. 그런데 최근 공급된 오피스텔 가운데는 고급 커뮤니티 시설 조성 명목으로 분양가를 높게 책정한 곳이 적지 않다.

얼마 전 분양을 마친 고덕센트럴푸르지오의 경우 단지 내에 어린이집은 물론, 시니어클럽, 작은도서관, 피트니스센터, GX룸 등 다양한 커뮤니티시설이 들어선다. 실내 골프연습장이나 사우나, 키즈카페, 개별 물품 창고, 공용세탁실 등을 편의시설을 갖춘 오피스텔도 많다. 내달 분양을 앞둔 답십리역 한성 아펠시티는 옥상에 250m 트랙 공원을 설치한다는 계획이다.

이렇다 보니 오피스텔 분양가는 갈수록 오르고 있다. 올 상반기 전국 오피스텔 평균 분양가는 3.3㎡당 942만원으로 전용 60㎡ 이하 전국 소형 아파트 평균 분양가(3.3㎡당 1116만원)의 84%에 달한다.

문제는 도심이 아닌 외곽지역일수록 오피스텔 임차 수요자들이 고급 편의시설을 갖춘 새 오피스텔에 입주하기 위해 10만원 이상 비싼 월세를 부담하지 않으려는 분위기가 강하다는 것이다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “같은 지역에서 수십만원 비싼 월세를 더 부담하면서까지 굳이 새 오피스텔로 옮길 이유가 없다고 생각하는 임차인이 많다”며 “분양가가 높게 책정된 오피스텔을 분양받은 투자자들은 수익률을 맞춰야 한다는 생각에 임대료를 낮추지 못하다 보니 계속 임차인들에게서 외면받는 악순환에 빠져들게 된다”고 말했다.

새 오피스텔 희소성이 예전만큼 크지 않다는 것도 수익성 악화에 한몫한다. 실제로 최근 몇 년새 신규 오피스텔이 많이 공급된 여파로 입주 1~2년차 단지가 수도권에 넘쳐나고 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “신규 분양 물량 증가에 따른 초과 공급 우려 속에서도 분양가를 높게 책정한 오피스텔이 많은 만큼 투자에 앞서 수급 상황 파악과 함께 적정 분양가 여부도 꼼꼼하게 따져봐야 한다”고 말했다.