LTV 90% 검토에…“집값만 올리는 생색내기용” 우려 확산

[이데일리 김나리 이정현 기자] 여당이 무주택 실수요자 주택담보대출비율(LTV) 한도를 사실상 90%까지 완화하는 방안을 검토하는 것으로 알려지면서 우려의 목소리가 잇따르고 있다.

LTV 한도를 풀어주더라도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화로 저소득자는 여전히 집사기가 힘들 것이란 분석에서다. 동시에 아무리 실수요층 대상이더라도 급작스레 한도를 너무 올려버리면 대상지역 집값 상승 등 부작용이 커질 수 있다는 지적이 나오고 있다.

[이데일리 김태형 기자]

16일 더불어민주당 등에 따르면 김진표 위원장이 이끄는 부동산특위 세제·금융분과는 청년과 신혼부부 등을 대상으로 대출 규제를 완화해주는 방안을 검토 중이다.

투기지역·투기과열지구 내에서는 LTV를 40%로 제한하되, 무주택·청년 계층에 한해 비규제지역의 70%를 적용해주자는 내용이 골자다. 여기에 현행 금융권에서 다루지 않는 초장기 모기지를 도입하는 식으로 20%의 우대혜택을 적용하면 사실상 집값의 90%까지 자금 조달이 가능하다는 복안이다.

민주당 부동산 특위 핵심 관계자는 이날 이데일리에 “LTV 규제 완화는 아이디어 차원에서 이야기가 오가고 있다”고 말했다.

부동산 특위는 17일 국회에서 서울시 구청장과 함께 회의를 열고 부동산 정책 현안을 점검할 예정이다. 이 자리에서 규제 완화 수위를 가늠할 발언이 나올 것이란 전망이다.

그러나 LTV 완화가 이뤄지더라도 ‘생색내기용 정책’에 그칠 것이란 비판이 나오고 있다. 정부가 앞서 개인별 DSR 40% 규제를 단계적으로 확대하기로 한 탓이다. 정부는 7월부터 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 시가 6억원을 넘는 주택을 사거나 1억원 초과 신용대출을 받을 때 DSR 40% 규제를 적용하기로 했다.

DSR은 대출자의 모든 부채에 대한 원리금 상환 부담을 연소득으로 나눈 비율로, 기존 대출의 이자 상환부담만을 계산했던 총부채상환비율(DTI)보다 더 강화된 지표다. 주택담보대출에 도입되면 저연봉자일수록 대출 한도가 줄어들게 된다.

예를 들어 연봉 5000만원을 받는 직장인이 6억원 아파트를 산다고 가정하면, 다른 대출이 없는 상태에서 대출 기간을 30년(금리 2.85%)으로 잡더라도 원리금균등분할로 DSR 40% 적용 시 최대 4억300만원 정도까지만 주택담보대출이 가능하다. LTV를 90%으로 잡았을 땐 5억4000만원이 가능하지만 DSR을 적용하면 이보다 1억여원 대출을 못 받게 되는 것이다. LTV를 70%으로 잡더라도 4억2000만원을 모두 대출받을 수 없는 수준이다. 연봉이 적은 사람은 깎이는 금액이 더 크다. 연봉 3000만원 직장인은 같은 조건에 DSR 40%를 적용하면 2억4100만원가량만 대출이 나온다.

나아가 정부는 내년 7월부턴 모든 금융권 대출을 합쳐 2억원을 넘는 대출자에게도 DSR 40% 규제를 적용하고 2023년 7월부터는 총대출액이 1억원을 넘는 대출자로까지 규제를 확대하기로 했다. 이로 인해 실수요층은 분통을 터뜨리는 분위기다. 실제 온라인 부동산 카페에는 “실수요자 LTV를 늘려봤자 고연봉자가 아니면 DSR로 막아놨는데 대출 금액이 늘어나겠느냐”며 “그냥 LTV 늘려주는 것으로 생색내려고 하는 것 같다”는 글들이 올라왔다.

이를 감안해 정부는 청년층 대출 규제 문턱을 낮춰주는 차원에서 7월부터 청년층의 DSR을 산정할 때 장래소득 인정기준을 활용한다는 방침이다. 금융위원회 계산 결과에 따르면 만약 월급이 300만원인 만 30세 무주택 근로자(DSR 40%, 예상소득증가율 23.3%)가 만기 20년짜리 주택담보대출을 받을 경우 대출한도가 종전 2억2600만원에서 최대 2억5200만원까지 약 11.5% 늘어나게 된다. 정부는 또 청년층이 초기 목돈 부담 없이 내집 마련에 나설 수 있도록 ‘주택공급-초장기 모기지’ 연계 방안 등을 추진한단 계획이다.

그러나 한편으론 금리가 오르는 상황에서 무작정 대출 한도부터 높일 경우 부작용이 커질 것이란 우려도 나온다. 대출규제 완화가 필요한 것은 맞지만 갑자기 한도를 너무 높이면 금리 인상, 집값 하락 등 경기변동에 취약할 수밖에 없다는 것이다. 여기에 대출한도 확대로 구매력이 높아지면 오히려 집값이 더 오를 수 있을 전망이다. 고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 “공급이 잘 되지 않는 상황에서 LTV 등 대출 규제 완화로 인해 수요가 갑자기 늘어나게 되면 가격 상승에 영향을 줄 수 있다”고 지적했다.