[화성으로 가는 노후]돈 되는 상가주택 찾는 법! 관통도로를 주목하라

[이데일리 성선화 기자] 월세 받는 상가주택의 입지는 어디가 좋을까?

일반인들에게 상가주택 투자는 쉽지 않다. 전문적으로 공부를 하지 않고 섣불리 덤볐다가는 낭패를 볼 수 있다. 초보 투자자들이 처음 상가주택에 투자할 때 반드시 알아둬야 할 점들을 짚어봤다.

제1법칙, 관통도로를 찾아라

상가주택 투자는 도로가 핵심이다. 물론 눈에 띄는 대로변 상가가 가장 좋겠지만, 이면 도로에서도 얼마든지 돈 되는 상가주택을 찾을 수 있다. 이것이 ‘관통도로의 법칙’이다.

관통도로란 대로와 대로를 잇는 작은 도로를 말한다. 사람들은 대로로 나가기 위해 작은 관통도로들을 이용한다. 이중에서도 투자를 위해 눈여겨 봐야 할 포인트는 관통도로와 관통도로가 교차하는 지점이다. 대로 보다 가치가 떨어지는 이면도로에 있더라도, 두 개 이상의 관통도로가 만나면 몸값이 뛴다. 이 교차점은 필연적으로 유동인구가 모여들기 때문이다.

대표적인 사례로 수원시 팔달구 우만동의 다가구 주택 단지를 들 수 있다. 아파트는 400세대 정도의 풍림아파트 뿐이다. 이 지역을 대로와 대로를 잇는 관통도로로 연결해 보면 4개의 교차점을 발견할 수 있다. 바로 이 교차점들이 이면도로 최고 상가주택 입지다.

특히 이중에서도 ①② 교차로에는 대로변에 버스 정류장이 있고 바로 앞에 마을버스가 선다. ①의 자리에는 유명체인 제과점과 대기업의 수퍼마켓 체인이 입점해 있고, ②의 자리에는 대형 식당과 휴대폰 대리점 등이 입점해 있다. 인근 주민들이 대로로 나가기 위해 반드시 지나갈 수밖에 없는 관통도로 교차점에 버스 정류장이 있다면 아무리 이면도로라도 눈여겨 볼만한 입지가 된다.

목이 좋은 1입지를 찾아라

두번째 포인트는 ‘1입지’의 법칙이다. 1입지를 알면 경매 입찰 시 감정평가의 맹점을 활용할 수 있다. 1입지는 가장 목이 좋은 노른자위 땅을 말한다. 상가주택의 감정평가는 토지와 건물을 각각 따로 감정하고 전체 감정가로 합산한다. 문제는 토지 감정 평가시 일반 도로 변과 코너 자리의 1입지를 동일하게 평가한다는 점이다. 이 때문에 감정평가는 1층 임대료 시세가 훨씬 더 비싼 코너 자리의 시세를 제대로 반영하지 못한다. 상가주택의 상가는 대로변 코너이냐 이면 골목이냐에 따라 엄청난 가치의 차이가 있다.

안산시 단원구 고잔동에 위치한 4층짜리 상가주택이 경매로 나왔다. 안산 중앙역을 나와 배후 세대로 가는 횡단보도를 건너 먹자골목과 만나는 첫 번째 건물이다. 배후 세대원들이 전철을 이용해 출퇴근을 할 테니 당연히 역을 중심으로 역세권 먹자 상권이 형성될 것이다. 상가주택 전문가인 김종률 랜드모아 대표는 “한눈에 봐도 일대 상가주택 중에서 가장 좋은 위치”라며 “이면 골목의 같은 면적 상가보다 임대료는 2배 이상 차이가 난다”고 설명했다. 이 물건이 처음 경매로 나왔을 당시 감정가는 약 14억원이었다. 하지만 최종 낙찰가는 16억원이나 됐다.

배후세대, 몸값을 결정짓는 핵심변수

상가주택의 가치를 결정짓는 배후세대의 규모다. 투자를 잘 하려면 현재 배후세대가 많은 지역보다는 향후 세대수가 늘어날 지역을 공략하는 게 좋다. 만약 1000세대 이상의 새 아파트 단지가 입주할 예정이라면 두 배 이상의 임대료 상승을 예상할 수 있다.

이는 과거 사례를 통해 확인할 수 있다. 지난 2003년 입주한 동작구 사당동 동작삼성래미안 아파트(896세대)와 롯데캐슬 아파트(223세대). 현재 이곳 주변 상가건물에는 유명 제과체인점과 학원 등이 입점해 있다. 이들 아파트 단지 입주 전까지 인근 상가주택의 가격은 평당 1000만원선에 불과했다. 하지만 입주 직후 시세가 두 배로 뛰어 평당 2000만원이 됐다. 현재 평균 시세는 평당 2500만원 선이다. 특히 우량 임차인이 입주한 상가 주택은 현재 평당 5000만원이 넘는다. 배후 아파트 세대 입주로 시세가 5배 가까이 뛴 것이다.