10년 공공임대 vs 8년 민간임대…내게 맞는 집은?

[이데일리 정수영 기자] 결혼 후 13년째 무주택자로 전세살이를 해온 직장인 김모씨(42)씨는 지난해 아껴왔던 주택 청약통장을 꺼내 들었다. 만 12년간 월 10만원씩 부어온 청약저축통장이었다. 그새 딸 아이 둘을 낳아 4인 가족인 김씨는 서울 강남지구 내 10년 공공임대주택 청약에 당첨됐다. 만 12년을 기다린 끝에 10대 1이 넘는 경쟁률을 뚫을 수 있었던 것이다.

공공임대주택 인기가 갈수록 치솟고 있다. 특히 전셋값이 급등하면서 저렴한 가격에 살다 분양받을 수 있는 10년 공공임대주택에 수요가 몰리고 있다. 하지만 공급 확대에 따른 재정 부족과 전담 공기업인 LH(한국토지주택공사) 부채 증가 등의 문제가 발생하자 정부는 고심 끝에 8년간 임대로 살 수 있는 집을 내놨다. 바로 기업형 임대주택인 ‘뉴스테이’다.

중산층이 살 수 있는 임대주택이 크게 정부가 짓는 ‘10년 공공임대주택’과 민간이 짓는 ‘8년 민간임대주택’ 둘로 분리된 것이다. 두 유형은 모두 신청 자격에서 소득 기준이 없어 중산층이 들어가기 좋은 편이다. 하지만 청약 방법이나 거주 조건 등 다른 점도 많다. 두 임대주택의 차이점을 통해 내게 맞는 주택이 어떤 것인지 알아봤다.

10년 공공임대…올 상반기 8500여가구 공급

10년 공공임대주택은 최대 10년간 임대한 뒤 입주자에게 분양하는 방식이다. 관련법상 최소 임대 기간 절반이 지나면 분양할 수 있다. 따라서 입주자 대부분은 5년 뒤 내집 마련을 염두해 두고 청약에 나서는 경우가 많다. 그동안은 LH 예산과 정부 주택기금으로만 지었지만 올해는 민간 자본을 끌여 들여 리츠 형태로 선보인다.

LH가 올해 상반기 입주자를 모집하는 10년 공공임대주택은 전체 8개 사업장에 8597가구로, 이 중 6개 사업장 6509가구가 공공임대리츠 방식의 주택이다. LH가 시행은 하되 자금은 민간 건설사·금융사·주택기금·일반인 공모 등으로 마련한다. 하반기 공급예정인 10년 공공임대주택은 상반기보다 많은 1만597가구에 달한다.

10년 임대는 5년 후 분양 전환이 가능하다는 게 가장 큰 장점이다. 분양 전환가는 분양 시점의 주변 시세보다 낮게 책정하게 돼 있다. 입주자들은 최대 10년까지 임대로 살 수 있지만 분양으로 전환하지 않을 경우 집을 비우고 나가야 한다. 10년 임대의 또 다른 장점은 소득 기준이 없다는 것이다. 국민임대나 영구임대 등 분양 전환용이 아닌 주택은 기초생활수급자를 대상으로 하지만, 10년 임대는 소득이 많아도 상관없다.

하지만 무주택자여야 한다. 또 부양가족 수와 무주택 기간 등에 따라 가점이 달라진다. 임차 형태는 보증금과 월 임대료를 내는 보증부 월세(‘반전세’) 방식이다. 월세 책정 비율은 전세보증금 6%로 따져 계산한다. 임대료는 보통 주변 시세의 80~90%에 책정한다. 임대료 인상률은 연 5%로 제한받는다.

소득 기준이 없고 주변 시세보다 임대료가 저렴하다보니 경쟁률이 상당히 높다. 최근 LH가 처음 선보인 공공임대리츠 방식의 동탄2신도시 A40블록 10년 공공임대아파트는 총 283가구(특별공급 369가구 제외) 모집에 1500명이 신청해 평균 5.7대 1의 경쟁률을 보였다.

8년 민간임대…올해 5200여가구 입주자모집

올해 처음 나오는 ‘뉴스테이’는 민간 임대주택이지만 정부가 운용하는 주택기금도 약 20~30% 출자한다. 올해 착공 예정인 물량(4개 사업장 5290가구)은 모두 리츠 형태다. 민간 자본과 주택기금, 일반인 투자자금이 함께 투입된다는 얘기다.

대상은 인천 도화동(2107가구), 서울 신당동(729가구), 서울 대림동(293가구), 수원 권선동(2400가구) 등이다. 각각 리츠에 참여하는 대림산업·반도건설·KCC(예정)·한화건설이 자체 브랜드를 달고 임대시장에 뛰어든다. LH도 올해 1만 가구의 뉴스테이 건설용 주택용지를 업체에 분양할 예정이다.

민간임대는 공공임대와 달리 신청 자격이 정해져 있지 않다. 집이 있어도 상관없고, 소득이 적거나 많거나 무관하다. 부양가족이 없어도 된다. 청약통장도 필요 없다. 최종 결정은 사업자가 정하기 나름인데, 현재로선 선착순으로 모집할 가능성이 커 보인다.

10년 공공임대와 달리 민간임대는 8년간 임대를 놓게 된다. 하지만 민간임대주택법이 국회를 통과하지 않아 준공공임대주택은 현재 임대 기간이 10년이다. 분양 전환 여부는 알 수 없다. 사업자가 8년 임대 후 입주자에게 분양할 수도 있고, 재임대할 수도 있다. 아예 통매각해 사업자가 바뀔 수도 있다.

임대료도 공공임대보다 높아질 수밖에 없다. 연 5%라는 임대료 상한선이 있지만 초기 임대료 제한이 없어 주변 시세보다 낮은 가격에 공급될지는 미지수다.

김혜현 렌트라이프 대표는 “올해 입주자모집공고하는 물량은 주변 시세보다 임대료가 낮다고 정부가 발표했지만, 비교 대상이 된 주변 아파트 기준이 애매하다는 지적이 나오고 있어 잘 따져봐야 한다”고 말했다.