'부동산 일타강사' 원희룡 “집값 더 내려야”…서울집값 어떻길래[부동산포커스]

[이데일리 오희나 기자] “하향 안정세가 상당 기간 지속할 필요가 있다. 소득과 대비했을 때 지금 집값은 너무 높은 수준이다.”

원희룡 국토교통부 장관이 지난 5일 국회 국토교통위원회의 2021 회계연도 결산심사에서 더불어민주당 최인호 의원이 ‘하향 안정화 기조를 계속 이어갈 것이냐’고 물은 데 대해 답변한 발언이 화제가 되고 있다.

원 장관은 “소득과 대비했을 때 지금 집값은 너무 높은 수준”이라고 지적하며 “서울은(가구 소득 대비 집값 비율이) 18배에 이르러 금융위기 직전 8배보다 높고 금융위기 직후 10배보다도 지나치게 높다. 10배가 적정기준이라고 말하기엔 섣부른 면이 있지만, 지금은 지나치게 높은 수준이라 하향 안정화가 지속할 필요가 있다”고 강조했다.

원희룡 국토교통부 장관이 지난달 16일 오전 정부서울청사 브리핑실에서 국민주거안정 실현방안인 주택공급계획을 발표하고 있다. (사진=연합뉴스)

추경호 경제부총리 겸 기획재정부장관은 지난 7일 방송기자클럽 초청 토론회에 참석해 윤석열 정부의 집값 목표에 대해 “조금씩 하향시키며 안정화 추세로 가야 한다”며 “서민들의 주거 안정 도모가 정책 목표”라고 말했다. 구체적인 수치로 답해달라는 사회자 질의에 “(현재보다) 10% 떨어뜨린다”고 답했다.

이 같은 발언을 보면 정부에서는 현재 집값이 소득대비 너무 높은 수준이라고 인식하고 있으며 하향 안정화가 정책 기조임을 유추할 수 있다. 그렇다면 원 장관이 소득 대비 높다고 언급한 서울의 집값은 어느 정도 수준일까.

중위 가구, 17.6년 한 푼 안 쓰고 모아야 아파트 살 수 있어

KB부동산 월간주택가격동향에 따르면 지난 6월 기준 서울의 PIR은 17.6(중위값 기준)이다. 원 장관이 인용한 소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 주택가격을 가구 소득으로 나눈 값으로 가구의 주거비 부담을 나타낸다. PIR이 17.6이라는 것은 중위 소득 가구가 17년6개월간 급여 등의 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모았을 때 서울 내 중간가격의 아파트 한 채를 살 수 있다는 의미다. 2019년 1분기 12.9를 기록했던 서울의 PIR은 집값 급등세로 지난해 12월 19.0까지 치솟았다. 올 들어 금리 인상으로 집값이 하락하면서 PIR도 내려가고 있지만 여전히 높은 수준이다.

서울의 높은 집값 수준은 주택구입잠재력지수(HOI)를 통해서도 알 수 있다. 올해 2분기 서울의 주택구입잠재력지수(HOI)는 1분기보다 0.2포인트(p) 상승한 2.8를 기록했다. HOI는 중산층이 대출을 받은 뒤 소득 등 경제능력 한도 내에서 구입할 수 있는 지역 내 주택 재고량을 의미한다. 지수가 2.8이라는 것은 주택 재고량 중 하위 2.8% 내에서 구입이 가능하다는 소리다. 이 기준으로 서울 중산층인 월소득 574만원인 가구가 구입가능한 주택가격은 4억4342만원 수준이다. 이에 해당하는 재고량은 3만9000채에 불과하다.

지난달 서울 아파트의 중위가격이 10억9160만원, 중위전세가격이 6억884만원임을 고려하면 상당한 괴리감이 있다.

전문가 “하향 안정화 필요하지만 적정 수준 알려줘야”

시장에서는 금리 인상 기조에 이어 최근 집값이 오를 대로 올랐다는 인식에 부동산 거래절벽이 한동안 더 이어질 것으로 보고 있다. 정부의 집값 하향 안정화 기조에 매수심리도 위축될 것으로 보인다.

김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원은 “집값이 비정상적으로 올랐기 때문에 하향 안정화는 필요해 보인다”며 “소득의 증가나 경제 성장 없이 유동성으로 끌어올린 시장이라 ‘영끌’, ‘패닉바잉’ 등 비정상적인 용어들이 생기기도 했다”고 말했다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 “서울의 집값이 소득대비 높은 것은 사실이어서 낮출 필요가 있다”며 “다만 하향 안정화하는 수준이 어느 정도가 적정한지를 제시해야 국민이 정책 방향을 읽고 집값에 대해 예측 가능해질 수 있을 것”이라고 말했다. 이어 “시장에서는 거래가 제대로 이뤄지지 않으면서 가격이 하락하는 것에 대한 우려가 크다”며 “거래가 이뤄질 수 있도록 정책 방향을 제시해줘야 한다”고 지적했다.