[정기자의 住춧돌]깡통전세 걱정 없애고 대출도 받는 상품 있다는데

[이데일리 정다슬 기자] A씨는 최근 황당한 일을 겪었습니다. 집주인이 대출금을 갚지 못하면서 자신이 사는 전셋집이 경매로 넘어간 것입니다. 임대차보호법 상 세입자는 최우선변제권을 보호받을 수 있지만, 그 전셋집이 시세보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰되자 결국 A씨는 전세금 절반 이상을 떼이게 됐습니다.

최근 전셋값이 치솟으면서 보증금을 돌려받지 못하게 되는 ‘깡통전세’에 대한 우려가 커지고 있습니다. KB국민은행에 따르면 매맷값 대비 전셋값 비율을 나타내는 전국 전세가율은 74.4%로 역대 최고입니다. 일부 지역에는 전셋값이 매맷값을 넘어선 지역도 있다고 합니다.

불안감이 커지는 세입자들을 위해 국가에서는 정책적으로 금융기관이 전세금을 대신 지급해주는 보증상품을 마련해놓고 있습니다. 오늘은 보증도 받고 대출도 저렴하게 받는 ‘전세금안심대출보증’에 대해 알아보고자 합니다.

주택도시보증공사(HUG)가 제공하는 ‘전세금안심대출보증’은 임차인에게 전세보증금반환을 책임지는 ‘전세금반환보증보험’과 금융기관에 전세자금대출의 원리금 상환을 함께 책임지는 ‘전세자금대출특약보증보험’을 결합한 상품입니다.

먼저 전세금반환보증보험에 대해서 살펴볼까요? 전세금안심대출보증보험은 간단히 말하면 전세금을 떼일 상황에 놓이면 HUG가 대신 전세금을 내주는 상품입니다.

이 상품을 이용하기 위해서는 필요한 서류를 챙겨 HUG와 협약을 맺은 은행을 방문하면 됩니다. 수도권의 경우 4억원, 그 밖의 지역은 3억원까지 보험에 들 수 있습니다. 아파트에서부터 단독주택, 다가구, 다세대, 연립 주거용 오피스텔까지 주거용으로 활용되는 대부분의 주택 전세계약에 적용됩니다.

보험료는 전세금의 연 0.15%로, 3억짜리 전셋집이라면 연 45만원, 보통 2년을 계약하니깐 90만원을 내야 합니다. 아울러 신혼부부·다자녀가구·고령가구 등 사회배려계층은 최대 46%까지 보증료를 감면받을 수 있습니다.

그런데 이 전세금반환보증보험에는 결정적인 단점이 있습니다. 정말 위험한 전셋집과의 계약은 받아주지 않는다는 것입니다. 아파트의 경우에는 전세금과 집주인이 받은 대출을 합한 금액이 아파트 시세의 90%가 넘으면 보험가입이 되지 않고, 빌라나 다세대는 전세금과 집주인이 받은 대출을 합한 금액이 집값의 80%를 넘으면 보험가입이 되지 않습니다.

따라서 실제 전세금안심대출보증은 들어가서는 안 되는 ‘위험한 전셋집’을 알아보는 데 활용하거나 돌려받지 못할 가능성이 있는 전세금만 부분적으로 가입하는 것이 좋습니다. 예를 들어 5억짜리 전셋집에 근저당권이 2억원 설정돼 있고 내 전세금이 3억원이라고 가정해봅시다. 보통 아파트는 시세 대비 80%에 낙찰되므로 이 주택의 경매가가 4억원이라면 세입자는 전세금 1억원을 떼일 가능성이 있습니다. 따라서 1억원에 대해서만 보험을 들면 됩니다. 연 보험료 역시 이 경우 15만원으로 줄어듭니다.

전세금반환보증보험은 은행에서 전세금을 대출받을 때 필요한 보증(특약보증료 0.05%)도 한꺼번에 받을 수 있는 ‘전세자금대출특약보증보험’과 함께 이용할 수 있습니다. 앞서 말했듯 이를 합쳐 전세금안심대출보증이라고 합니다. 전세금안심대출은 세입자의 신용이 아닌 HUG의 신용등급을 적용해 대출해주기 때문에 일반적으로 개인이 대출받을 때보다 더 낮은 금리로 대출받을 수 있습니다. 특히 신용도가 낮아 은행에서 대출을 받기 어려운 세입자에게 유용한 상품입니다.

지난 2일부터는 주택도시기금을 재원으로 하는 안심형 버팀목 전세대출도 시행하고 있습니다. 전세 보증금의 최대 70%를 연 2~3%의 이자율에 빌려주는 버팀목 대출을 받는 세입자가 전세금안심대출보증에 가입할 수 있게 됐다고 생각하시면 됩니다. 따라서 기본적인 내용은 크게 변하지 않지만 무주택 세대주인 세입자만 가입이 가능하고 전세보증금도 수도권 3억 이하, 그외 지역은 2억 이하인 버팀목대출의 조건을 그대로 따라갑니다.