용산공원터 '218m 초고층' 개발 결실맺나

[이데일리 신상건 기자] 서울 용산공원 터에 조성 예정인 218m 높이의 초고층 빌딩 신축사업이 난항을 겪고 있다. 국토교통부가 추진하고 있는 이 사업에 인허가 권한을 지닌 서울시가 연이어 제동을 걸고 있어서다. 뒤늦게 기획재정부가 중재에 나섰지만 답을 찾기가 쉽지 않을 것이란 분석이 지배적이다.

11일 업계에 따르면 최근 국토부는 ‘용산공원 터 복합시설 조성지구 조성 계획안’에 대한 추가 자료를 서울시에 제출했다. 앞서 지난 10월 국토부는 서울시에 계획안 초안을 제출·협의를 요청했지만, 당시 서울시는 ‘내용이 미흡하다’며 추가 자료를 요청한 바 있다.

하지만 서울시는 여전히 반대 입장을 분명히 하고 있어 향후 마찰이 예상된다. 서울시 관계자는 “현재 문제는 용적률 800% 적용 여부인데, 이 부분을 계속 요구한다면 현재로선 수용하기 힘든 상황”이라고 말했다.

초고층 빌딩 개발…서울시 왜 반대하나

서울시가 용산공원 터 초고층 빌딩 건설에 반대하는 명분은 형평성 부분이다. 국토부가 마련한 계획안을 보면 용산공원 터 초고층 빌딩은 용적률을 800% 적용한다고 돼 있다. 하지만 이 일대는 현재 남산 고도제한지역으로 용적률에 제약을 받고 있다.

서울시는 애초 인근 한남뉴타운 등과 형평성을 맞추기 위해 용산공원 터를 상업지역보다 준주거지역으로 바꿔 주택 공급을 늘릴 방침이었다. 하지만 정부가 2011년 관계 장관 회의를 통해 용산공원 터를 상업지역 개발로 결정하면서 서울시는 계획을 철회했다.

이 때문에 상업지역으로의 용도 변경은 허용하겠다는 입장이지만, 용적률을 최대한 활용해 초고층 빌딩을 짓겠다는 안에는 여전히 반대하고 있다. 서울시가 자체적으로 구축한 도시계획 관리 기준에 어긋난다는 이유에서다. 도시계획관리 기준에는 남산에 대한 조망 확보 등이 포함돼 있다.

서울시 관계자는 “단지 미군기지 이전 비용 마련이라는 목적 때문에 시가 꾸준히 지켜온 도시계획 관리 기준을 어길 수는 없다”며 “남산 조망 확보를 위해 1994년 외인아파트를 철거했는데 이러한 노력도 무색해질 수 있다”고 말했다. 그는 이어 “국토부가 2011년 용역을 맡긴 결과에도 남산의 7부 능선 조망을 고려해야 한다고 나왔다”며 “용산공원 터에 초고층 빌딩을 지어 사업성을 높이는 발상은 현실에 맞지 않는다”고 덧붙였다.

기재부, 왜 중재 자처했나

국토부와 서울시의 의견이 갈리자 결국 기재부가 중재를 자처하고 나섰다. 기재부를 비롯해 국토부와 서울시는 지난달 첫 실무회의를 연 데 이어 조만간 한 차례 더 회의를 진행할 예정이다. 앞서 열린 회의에서는 기재부가 국토부와 서울시의 입장을 전달받은 것으로 전해졌다.

기재부 관계자는 “용산공원 터 개발의 원활한 진행을 위해 중재를 하기로 결정했다”며 “해결 국면에 들어갈 수 있도록 방안을 찾아볼 생각”이라고 말했다.

기재부가 개입하고 나선 것은 이 사업의 주된 목적이 2016년 반환 예정인 용산 미군기지 이전 비용 마련이기 때문이다. 국토부 산하기관인 LH(한국토지주택공사)는 2007년 국방부와 ‘기부 대 양여 방식’의 주한 미군시설사업 시행협약을 체결했다.

협약에 따르면 LH는 국방부와 공동 시행사로 용산 미군기지 이전 비용으로 3조4000억원을 마련·투입해야 한다. 국방부는 이를 위해 용산공원 터의 유엔군사령부(5만2000㎡)와 캠프 킴(4만8000㎡), 수송부(7만9000㎡) 등 약 18만㎡의 산재 부지를 사업비 명목으로 LH에 넘기기로 했다.

3조4000억원을 부지 18만㎡로 나눠보면 3.3㎡당 땅값은 약 6230만원에 이른다. 국토부로서는 사업성을 끌어올리기 위해 상업지역으로 바꿔 초고층·고밀도 개발에 나설 수밖에 없는 상황이다. 상업지역으로 변경해 용적률 800%를 적용하면 최고 높이 210m 이상의 초고층 빌딩이 들어서야 한다는 계산이 나온다.

국토부 관계자는 “부지 감정가액을 미군기지 이전 비용 수준에 맞추기 위해서는 용적률을 최대한 적용해 부지를 개발하는 수밖에 없다”며 “LH가 평택 미군 기지를 건설하며 선투자를 진행하고 있는 만큼 될 수 있는 한 사업을 빨리 진행할 예정”이라고 말했다.