"골프장 홀당 100억원 시대 지속된다"[IB 미다스의 손]

[이데일리 김예린 기자] “2010년대 초 골프장들의 적대적 경쟁 심화와 글로벌 경제위기가 겹치면서 회원권 가치가 급락했지만, 구조조정을 거쳐 현재는 안정적으로 성장하고 있습니다. 앞으로도 골프장 홀당 100억원 시대는 유지될 것입니다. 코로나19가 종식되고 해외 여행객이 늘어나도 젊은 골퍼들이 급증한 데 비해 공급은 이를 따라가지 못하기 때문이죠”

오너스GC 전경[출처=오너스GC 누리집]

골프장 가격이 홀당 100억원을 육박하면서 고점 찬반론이 고개를 내민다. 골프장 인수합병(M&A) 전문가 심재훈 삼정KPMG 딜어드바이저리4본부 상무는 “골프장 수익성의 증대 추세는 물론 증가한 매출 규모도 유지될 것”이라며 골프산업에 대한 부정적 전망을 일축했다.

심재훈 삼정KPMG 딜어드바이저리4본부 상무. 사진=삼정KPMG

그가 상승세를 자신하는 배경엔 ‘골린이(골프+어린이)’가 있다. 여가시간 확대와 소득수준 향상으로 골프 진입장벽이 낮아졌고, 코로나19 시기 골프가 ‘언택트 스포츠’로 인식되면서 젊은 층과 여성 골퍼가 많이 생겨나 시장은 호황기를 맞이했다. 신조어 골린이의 탄생은 골프가 엘리트용이 아닌 대중 스포츠로 성장했음을 입증한다.

수요는 느는데 공급엔 제동이 걸렸다. 과거 골프장은 국토계획법에 명시한 도시계획시설 가운데 체육시설로 인정받으면서 토지 소유자의 80% 동의를 얻으면 나머지 소유자들의 집과 땅을 강제수용할 수 있었다. 그러나 2011년 헌법재판소가 헌법 불합치로 판결했고 2014년 지역균형개발 육성법 개정으로 공익성을 인정하기 어려운 사업은 강제수용할 수 없어지면서, 부지 확보가 어려워졌다. 심 상무는 “공급은 한정적이지만 수요는 늘어난 만큼 객단가 상승효과가 유지될 것”이라며 “일본 골프 산업이 호황기를 맞이했다가 어려워진 이유는 골프를 치는 인구가 60~70대에 그쳤기 때문이다. 우리나라는 골린이들이 생겨났기 때문에 일본의 전례를 따라가지 않을 것”이라고 전했다.

부실 골프장 정리되자 밸류 ‘고공행진’

아픈 시기도 있었다. 시행사들은 골프장 부동산 담보로 금융권에서 대출받을 시 공정률 30%부터 회원권을 분양할 수 있고, 회원들은 특정 기간이 지나면 골프장에 입회금(회원권 분양대금) 반환 청구를 할 수 있다. 2000년대 초중반 자기 자본이 적지만 입회금 제도에 의지해 회원제골프장(이하 회원제)을 준공하는 시행사가 많았고, 골프장 공급 증가와 경쟁 심화로 골프장 운영수익만으론 이자 지급이 어려운 곳이 생겨났다. 심 상무는 “입회금 반환 시기가 되자 도산하는 골프장이 쏟아지고 2008년 글로벌 금융위기가 겹치며 회원권이 폭락해 2013년 안성Q를 기점으로 회원제의 회생 및 M&A가 본격화했다”며 “2011년 이전 회원권 분양 실패나 자본이익 실현을 위한 M&A가 많았다면, 2011년부터 2013년까지는 기업회생절차를 밟는 골프장 중심의 회생 M&A가 빈번했다”고 설명했다.

골프산업은 현재 안정성장기에 접어들었다. 그간 회원제는 수익성이 더 높은 대중골프장(대중제)으로 전환하거나 M&A를 통해 재무구조를 개선하는 데 주력했다. 회원제는 대중제에 비해 재산세를 많이 납부하고, 대중제는 대납하지 않는 개별소비세도 소비자에게 받아 대납해야 한다. 회원권 분양액 기준 7~10% 이상의 혜택을 회원에게 제공해야 하는 만큼, 금융권 대출 이자보다 부담이 크다. 전환 과정을 거쳐 부실 골프장이 줄면서 대중제는 물론 회원제도 객단가가 상승해 골프장이 다른 부동산 사업보다 안정적이고 수익성 높은 투자상품이라는 인식이 퍼지고 있다. 골프장 거래가격도 꾸준히 올라 홀당 100억원 시대가 열렸다.

심 상무는 구조조정기를 거쳐 회원제의 문제가 정리되고 있는 만큼 대중제와 회원제의 구분을 없애고 서로 다른 세제와 법률, 운영 체계, 요금제 등을 시대 상황에 맞춰 정비해야 한다고 주장했다. 그린피를 강제로 억누르려고 하거나, 요금을 법제화하면 오히려 부정적인 그린피 판매 사례가 발생할 수 있다고 지적하기도 했다. 그는 “2019년 국내 골프장 수의 70%가 대중골프장으로 운영되는 등 골프의 대중화가 현실화했다”며 “운영상 경계가 모호해지고, 회원권 분양이 아니라 금융권 대출로 재원을 모집하는 골프장이 많아지는 만큼 세무구조의 불합리성을 완화해 자율적인 시장 메커니즘이 작동하도록 해야 한다”고 말했다. 이어 “골프장이 골프장 이용 예약을 원하는 고객에게 직판할 수 있도록 해야 그린피 상승을 완화할 수 있다. 그린피를 강제로 억누르려 하면 중간 거래가 횡행해질 수 있고 소비자들은 결국 더 비싸게 사게 될 것”이라며 “시장흐름에 맞게 요금을 오르내릴 수 있도록 경영 자율화를 보장해야 한다”고 덧붙였다.

리츠로 소유 구조 잘 짜면 수익성↑

골프장을 사려는 원매자에게는 투자 적합성을 따지기 전에 목적을 정하라고 제언했다. 골프장 선택 기준을 수립하고 매물을 선정한 뒤에는 거래금액을 최종 선택의 기준으로 하되, 선택 기준에 충족한다면 금액적 부담이 있더라도 공격적으로 투자하는 것이 적합할 수 있다는 의견이다. 좋은 투자 방법으론 리츠(REITs)를 꼽았다. 골프장 재무구조는 개선돼왔고 보유 부동산 가치도 지속 상승하고 있다. 소유 구조를 다변화하면 수익성을 보다 극대화할 수 있다는 것. 리츠는 소득의 90% 이상을 배당으로 분배하면 법인세가 면제되고, 종합부동산세는 과세 대상이 아닌 데다, 재산세는 분리 과세(과세 표준의 0.2%)된다. 그는 “리츠로 적정지분을 상품화하면 경영권을 안정적으로 가져가는 동시에 수익을 실현할 수 있다. 외형 확대 시 기업공개(IPO)도 가능하다”고 덧붙였다.

심재훈 상무는 건국대 골프지도학 학사와 동 대학교 골프산업 경영학 석사, 스포츠과학과 박사를 졸업하고 16년간 국내 유수 기업 대상으로 골프장 M&A를 이끌어왔다. 골프장 딜에서 최초로 P플랜(사전회생계획), 스토킹호스(우선매수권자가 존재하는 공개경쟁입찰), 자율구조조정(ARS) 등 전략을 펼치며 회원권 가치 하락에 따른 손실 최소화, 골프장 상환 재원 마련 등에 힘썼다. 레이크힐스 용인·안성·순천·보은,

GC, 파가니카CC 등 대다수 딜이 그의 손을 거치면서 새 주인을 만났다.

특히 레이스힐스 순천 딜에서는 국내 처음으로 스토킹호스와 P플랜을 접목했다. 파가니카CC 거래 건은 매각뿐 아니라 기업가치를 극대화할 수 있는 경영 자문을 제공하며 주목받았다. 그의 제안으로 11명이 모여 꾸려진 딜어드바이저리4본부는 국내 회계법인 중 골프장 딜을 가장 많이 맡아왔고, 호텔과 물류단지 등 타 부동산 자문 경험도 쌓는 중이다. 그는 “파가니카 딜은 골치 아픈 사업장을 정상적으로 수익화할 수 있도록 전환하고 매각에도 성공했던 사례”라며 “그간 딜에서 처음으로 P플랜과 스토킹호스, ARS를 적용했듯 이번엔 리츠를 시도해볼 것”이라고 전했다.