[대박땅꾼의 땅스토리]농지에 투자 해야 하는 이유

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 우리는 이따금 땅 투자로 돈이 묶이거나 피해를 본 사람들을 접할 수 있다. 일반인들이 보기에 ‘아무것도 없는 거기에 왜 투자했느냐’라고 생각할 만큼 허허벌판, 그냥 시골 농지로 밖에 보이지 않는 곳이기 때문이다. 하지만 필자가 보기에는 그 허허벌판에 투자한 그들의 속사정을 충분히 살펴볼 수 있다. 계획대로라면 그 허허벌판의 가치가 크게 올라야 하는 곳이기 때문이다.

결론부터 말하자면 지자체, 철도, 마을 비대화는 허허벌판 농지 땅 투자를 고려해야 하는 요인이 된다.

지자체 청사 이전처럼 정보는 사실상 철저히 비밀에 부쳐 진행한다. 그러나 지자체 청사 이전이 된다면 가장 가능성이 큰 곳이 농지다. 이유는 간단하다. 지가가 저렴하면서도 넓은 부지를 필요로 하기 때문이다.

지자체 청사 이전부지가 중요한 이유는 청사이전부지 인근으로 주민편의 시설을 함께 조성할 가능성이 커서다. 즉 청사 주변으로 상업시설 역시 재조성될 가능성이 커 땅값이 오를 가능성도 함께 커진다.

마찬가지로 철도도 같은 이유다. 새로운 철도가 조성된다면 도시 한가운데를 지나기보다는 도시와 인접한 농지비율이 많은 곳일 가능성이 크다. 그러나 철도 옆의 땅이 중요한 것이 아닌 역사부지가 어디인지가 중요하다. 역사부지를 중심으로 역세권이 만들어지기 때문이다. 덧붙이자면 역사의 후문방향보다는 정문 방향이 어디인지가 더 중요하다. 더불어 마을에 인구유입이 증가해 주거공간이 모자라면 농지의 가치는 더 오른다. 주거공간의 발달과 함께 기반시설 역시 발달한다.

이쯤 되면 무언가 눈치챘을 것이다. 농지이기는 하나 모두 도시지역과 멀지 않은 농지의 가치가 높다는 것을 말이다. 철도를 제외한 지자체 이전과 주거지 인근에 땅 투자를 한다면 중심지 인근 농지를 눈여겨봐야 한다.

무작정 농지에 땅 투자하는 것이 아니라 어떤 호재로 농지에 투자할 것인지를 확인해야 한다. 그리고 투자할 농지의 용도가 도시의 확장에 따라 개발이 잠시 보류됐을 뿐 언제든 활용할 수 있는 그런 토지인지, 정말 농사를 위한 농지인지를 확인해 봐야 한다.

최근 용도지역이 통폐합되는 시도가 일어나면서 용도의 구분이 간소화하고 있다. 오히려 일반인들에게는 복잡하게 중복되기도 했던 규제가 간소화해 땅 투자 시 용도를 확인하기 쉬워지는 셈이다. 농지에 땅 투자하기 전 농지의 용도를 꼭 확인해 가치 있는 땅 투자를 하길 바란다.