[재테크의 여왕]내집마련 전략..오래된 아파트vs도심 오피스텔

[이데일리 성선화 기자] 서울 도봉구에 사는 김모씨는 치솟는 전세난에 내집 마련을 결심했다. 그는 현재 거주 중인 도봉구에 오래된 아파트가 나을지, 아니면 직장인 송파구 근처의 오피스텔이 괜찮을지 고민 중이다. 송파구 오피스텔의 매매가는 1억 6000~8000만원 선이다. 도봉구의 경우 29년된 20평대 아파트가 2억 5000만원이고, 13년된 40평대 아파트가 4억 3000만원 선이다. 이 두 아파트 모두 매매가와 전세가 차이는 8000만원 정도다.

이번 ‘재테크의 여왕’은 내집마련에 나선 김씨를 위해 5명의 부동산 전문가에게 자문했다. 이들은 모두 실거주 목적이라면 오피스텔 매입은 반대했고, 차라리 오래된 아파트를 추천했다.

실거주냐 vs 투자냐…“목적을 분명히 해라”

김씨의 1차적 목적은 실거주다. 2년 마다 오르는 전세에 지친 김씨가 내집 마련을 결정한 것이다. 하지만 향후에 집값이 올랐으면 하는 바람도 크다. 김재범 지지옥션 컨설턴트는 부동산 매입의 목적을 분명히 하는 게 가장 중요하다고 강조했다. 그는 “컨설팅 의뢰자 10명 중 8명이 매입 목적을 분명히 밝히지 못한다”며 “시세차익과 월세수입의 두 마리 토끼를 동시에 잡기는 쉽지 않다”고 설명했다.

김 컨설턴트는 투자 목적이라면 오피스텔을 추천하겠지만, 실거주 목적이라면 아파트가 낫다고 조언했다. 그는 “월세 수익률은 오피스텔이 더 높지만 시세 차익은 크게 기대하기 어렵다”며 “오피스텔 투자 수익률도 대출없이 연 6% 선에서 잡아야 한다”고 말했다.

다만 송인규 서경대 금융정보학과 교수는 “투자용 오피스텔이라도 송파구 물건은 추천하고 싶지 않다”며 “송파구는 이미 오피스텔 물량 공급이 지나치게 많다”고 지적했다. 대신 인근의 강동구나 동작구 지역이 더 나을 수 있다고 추천했다.

20평형vs40평형…“매도차익을 생각해라”

만약 아파트 매입을 결정했더라도 고민은 남는다. 김씨는 29년된 20평형 아파트와 13년된 40평형 아파트를 고민 중이다. 이 부분에 대해선 전문가들의 의견이 엇갈렸다. 김일수 부동산컨설턴트는 20평대 아파트에 투자하는 게 낫다고 했다. 비록 29년 된 아파트로 낡긴 했지만 향후 재건축이나 재개발 이슈가 있어 투자 메리트가 있다는 설명이다.

하지만 서 교수는 “강북 지역의 29년된 아파트는 재건축 매력이 없다”며 “오래된 아파트는 나중에 잘 안 팔릴 가능성이 높아 추천하지 않는다”고 반대했다.

오은석 북극성 경매 대표는 20평형보다는 40평형을 추천했다.내년초까지는 소형아파트가 강세일것으로예상하고 있지만 이미 소형아파트의 3.3㎡당 가격은 상투를 향해가고 있다는 판단에서다. 반면 올해 재건축에 따른 이주 수요가 집중될 경우 가족 단위 움직임이 가속화되면서 30평대 이상의 움직임이 시작될 수 있다는 설명이다. 오 대표는 “앞으로 2년 뒤에는 20평형보다 40평형의 3.3㎡당 상승폭이 더 클 것”으로 예상했다.

한편,

비싸다vs괜찮다…전세 끼고 8천만원

한편, 아파트 매입 자체에 대해 부정적인 입장을 보인 전문가도 있다. 매매가가 2억 5000만원인 20평대 아파트의 전세가는 1억 7000만원이고, 매매가가 4억 3000만원인 40평대 아파트의 전세가는 3억 5000만원이다. 이 아파트 몯 매매가와 전세가 차이는 8000만원 정도다.

하지만 매매가 대비 전세가율이 70% 정도면 전세가격이 낮은 수준이라는 지적이다. 송 교수는 매매가 대비 전세가가 8000만원 정도 차이면 지금 시장 상황에서 큰 차이라고 볼 수 없다고 강조했다. 강영훈 붇옹산의 부동산 스터디 대표 역시 “전세를 낀 매입가격이 기대보다 높은 수준”이라며 “반드시 생각만 두 가지 옵션에서 선택할 필요는 없다”고 덧붙였다.