양도세 빼주고 임대소득세 폭탄…살아나던 부동산'싸늘'

[이데일리 정수영 기자] “집 사면 양도소득세를 내지 않아도 된다더니, 대신 임대소득세를 내라네요.”

지난해 집 한 채를 더 매입해 2주택자가 된 직장인 하대성(49·서울 송파구 잠실동)씨. 여유자금이 있던 그는 일부 대출을 받아 매매에 나섰다. 정부가 지난해 ‘4·1부동산 종합대책’을 통해 연말까지 산 집은 주택 수에 포함시키지 않고, 양도소득세도 5년간 면제해주겠다며 집을 사라 권유했기 때문이다.

새로 산 집은 보증금 1억원에 월세를 놓아 매달 120만원의 임대 수입을 얻고 있다. 일부는 대출이자로 나가지만 전세보다는 수익이 낫다. 하지만 하씨는 최근 불만이 이만저만 아니다. 양도세는 내지 않아도 되지만, 작년 집을 살 땐 생각지도 못했던 임대소득세를 내야 할 판이기 때문이다.

하씨는 “정부가 세금 깎아줄테니 집 사라 권해 놓고선, 1년도 채 안돼 다른 세금을 내라고 하는 게 말이 되냐”며 “정부 정책에 일관성이 없으니 불신이 더 커지는 것”이라고 불만을 터트렸다.

최근 정부가 발표한 ‘주택 임대차시장 선진화 방안’에 대한 후폭풍이 좀처럼 가라앉지 않고 있다. 민간 임대주택 공급 확대를 위해 다주택자를 끌어들이려는 정부가 한편으론 전·월세 임대소득에 대한 세금을 물리겠다고 나서면서 시장이 혼란스러운 분위기다. 집주인들의 조세 저항 움직임은 임대차시장뿐 아니라 매매시장에도 악재가 될 것으로 전문가들은 우려하고 있다.

2012년 기준. 자료 통계청

다주택자 “양도세 대신 소득세 내라”

정부는 지난해부터 올해 초까지 주택 거래를 늘리기 위해 여러가지 지원 방안을 내놓았다. 취득세 영구 인하, 다주택자 양도세 중과제도 폐지, 재건축 초과이익 환수제 폐지, 정비사업 용적률 법정 한도까지 허용 등 대대적인 규제 완화에 나섰다.

특히 지난해는 연말까지 계약하는 주택에 한해 ‘양도세 5년간 면제’라는 카드를 내걸었다. 주택 수에서도 포함되지 않도록 않기로 했다. 이는 주택 매매 거래 증가로 이어졌다. 지난해 매매 거래량은 전국적으로 85만2000건으로 전년도에 비해 15.8% 늘었다. 분양시장에도 수요자가 몰리면서 일부 지역은 과열 양상을 보였다. 양도세 면제·취득세 인하 등 정부의 세금 감면 정책이 시장에서 효과를 발휘하기 시작한 것이다.

하지만 임대소득세는 예외였다. 지난해 집을 사 2주택이 된 이들 중 일부는 앞으로 임대소득세를 내야 할 판이다. 그동안 다주택자라 해도 임대소득세는 내는 경우가 거의 없어 집을 살 때 대부분이 고려조차 안한 부분이다. 정부가 주택 수에 포함시키지 않겠다고 한 것도 양도세에만 적용된 특례조항인 만큼 지난해 집을 산 2주택자도 임대소득세 과세 대상이 된다.

정부는 일단 2년간 연 2000만원 이하의 소액 임대소득에 대해선 과세를 유예하기로 했다. 하지만 2016년부터는 2주택 이상(전세는 기준시가 3억원 이상, 전용면적 85㎡ 초과)인 경우라면 일괄적으로 임대소득세를 내야 한다.

하씨처럼 임대소득보다는 투자가치를 기대하며 집을 산 수요자들은 상당수가 불만을 드러내고 있다. 이상영 상명대학교 부동산학과 교수는 “집을 사도록 하려는 정부의 기조는 변함이 없지만, 이와는 별도로 중간 여과없이 정부가 임대소득세를 부과하겠다고 선언한 것은 방법상 문제가 있다”며 “집주인인 다주택자 입장에선 집을 사면 세 부담이 더 커진다는 인식이 팽배해졌다”고 지적했다.

△임대소득세 부과 대상인 기준시가는 국토교통부가 매년 발표하는 공시가격으로, 2016년부터 전세는 전용면적 85㎡ 초과이면서 3억원을 초과하는 2주택 이상 보유자인 경우 임대소득세를 내야 한다.

◇재건축시장에도 폭탄..“불 지펴놓으니, 찬물 끼얹네”

투자 수요가 많은 서울 강남권 재건축시장에도 반갑지 않은 소식이다. 임대소득보다는 투자 수익을 노리고 시장에 뛰어든 경우가 많아 정부 정책에 가장 민감하게 반응하는 곳이 바로 재건축시장이다. 특히 강남권 재건축시장의 경우 연초부터 가파른 집값 상승에 따른 매입 부담감에다 정부의 임대소득세 과세 방침까지 더해지면서 분위기가 빠른 속도로 가라앉고 있다.

재건축 조합원에게 2주택 이상 분양을 허용하겠다는 정부 방침도 사실상 무용지물이 됐다. 중대형 아파트를 가진 재건축 조합원들은 큰 평수 한 채보다 최근 수요가 높아진 소형 주택 두 채를 분양 받는 것이 유리하다. 하지만 임대사업에 대한 선호도가 떨어질 경우 소형주택 투자 수요도 줄어 부담이 될 수 있다는 게 전문가들의 분석이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “집을 사려던 사람들이 임대차시장 선진화 방안 발표 이후 매입을 미루거나 관망하는 경우가 종종 나타나고 있다”며 “정부가 서둘러 추가 보완대책을 내놓아야 한다”고 말했다.

더 큰 문제는 2년 후다. 월세 소득이 적은 집주인에게도 소득세를 부과하게 되면 매도가 잇따를 것으로 예상되기 때문이다. 이상영 교수는 “일시적 2주택자이거나 임대소득을 생각하지 않는 경우라면 대출이자에 소득세까지 내면서 집을 보유하려고 하진 않을 것”이라며 “세제 변경과 관련한 논의가 더 이뤄져야 한다”고 강조했다.