[최인용세무사의 절세가이드]상가 건물 팔 때 절세방법 11가지

(제공=가현세무법인)

[최인용 가현세무법인 대표세무사] 상가나 건물을 팔 때 조금만 주의하면 세금을 줄일 수 있다. 건물이나 상가는 팔고 나서 상담을 하다 보면 세금을 많이 내는 경우가 많다. 조금만 주의하거나 미리 상담만 해도 많은 절세 포인트가 있다. 그중에 놓치기 쉬운 대표적인 절세 방법 11가지를 소개한다.

① 오피스텔, 상가, 건물은 팔 때 양도소득세와 부가가치세의 부담이 있다.

부동산중 오피스텔이나 상가건물은 팔 때 양도차익에 대한 양도소득세를 부담한다. 이와 함께 건물분의 양도부분에 대해서는 부가가치세의 부담이 있다. 건물의 부가가치세에 대해서는 포괄양수도 계약을 하게 되면 세금 없이 양도가 가능하다. 계약서에 포괄양수도 규정이 있는지 꼭 확인하자.

② 상가의 양도시 부가가치세는 포괄 양수도 계약으로 절세한다.

포괄 양수도라는 것은 상가의 임대를 위한 권리와 의무를 모두 승계한다는 것이다. 세법에서는 계약서에 쓴 것만으로 인정 되는 것은 아니다, 실질적으로 포괄양수도가 되어야 한다. 실질적 포괄양수도가 되기 위해서는 임대를 위해서 임대사업이 계속되고, 임차인이나, 관리 직원등의 승계 등이 이뤄지는 조건까지 맞아야 한다.

③ 취득 시에 쓴 다운계약서는 통장금액 등으로 입증하라

부득이하게 상가나 건물 취득시에 다운계약서를 써서 양도소득금액이 많이 나온다면, 실제 취득가액으로 입증하여 세금을 줄일 수 있다. 실제 가액은 통장의 거래내역이나 수표를 발행하여 준 사본 등으로 입증할 수 있다. 이 경우 다운계약서를 써서 양도세를 적게 낸 사람은 추징될 수 있다.

④상가 소득세 신고시에 감가상각을 하지 않으면 양도소득세가 줄어든다

상가나 건물은 소득세나 법인세 신고를 할 때, 감가상각비를 계상하면 소득세나 법인세가 줄어들 수 있다. 다만 양도소득세 계산시 에는 건물 감가상각비로 계산한 금액은 제외하도록 되어있어 양도소득세가 많이 나온다. 소득세를 줄이는 것이 더 클지, 나중에 양도소득세를 줄이는 것이 유리할지 매년 소득세 신고시마다 판단할 필요가 있다. 대체로 양도소득세는 장기보유 공제가 30%가 인정되므로 최고세율이 걸리더라도 실 부담세율은 20% 정도이다. 소득세가 더 높다면 감가상각을 하는 것이 유리하다.

⑤ 상가주택 및 오피스텔은 때로 주택으로 될 수도 있다.

오피스텔은 주택이 될 수도 있고, 상가로 보아 주택 수에서 제외될 수도 있다. 오피스텔이 상가로 인정되기 위해서는 세입자가 사업자등록을 한 사업자이면 가능하다. 따라서 오피스텔은 세입자의 선택도 중요하다. 상가주택도 주택의 면적이 더 크다면 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세의 적용을 받을 수 있다. 이와 반대로 다주택이 될 수도 있으므로 유의해야 한다.

⑥장기 보유 공제를 최대한 활용 하자

부동산의 양도소득세는 3년 이상 보유하게 되면 장기보유 공제라는 것을 해준다. 장기보유공제는 15년간 30%(1세대 1주택은 80%)의 비율만큼 이익에서 차감하여 주는 제도이다. 따라서 최소 3년 이상 보유하면 15년이 될 때까지 매년 공제의 폭이 커진다.

⑦ 조정지역내의 다주택이 되는 경우 장기보유공제가 인정되지 않는다.

조정지역에 해당하는 경우 주택수에 포함되는 상가나 오피스텔은 장기보유공제가 인정되지 않는다. 조정지역은 서울 전지역과 세종시, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2기 신도시 및 부산의 7개구(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진구)가 대상이다.

⑧ 양도시기에 따라 재산세와 종합부동산세를 내지 않을 수 있다.

재산세와 종합부동산세는 6월1일에 소유한 사람이 내는 세금이다. 따라서 주택을 팔 때에는 6월1일 전에 파는 것이 유리하고, 반대로 사는 경우라면 6월 이후에 사는 것이 그해의 재산세와 종합부동산세를 내지 않을 수 있다. 부동산의 양도는 잔금일과 등이 이전중 빠른 날로 판단한다.

⑨하락한 상가는 같은 해에 이익 난 부동산과 같이 판다.

양도소득세는 1년간 매도한 부동산 중 같은 세율의 자산은 합하여 계산한다. 따라서 손실이 있는 상가 등 부동산과 이익이 많은 부동산은 같은 해에 파는 것이 유리하다. 부동산의 양도 손실은 사업 소득과 달리 이월되어 차후년도에 적용되지 않는 것이 특징이다.

⑩계약 후에는 늦는다. 계약 전에 미리 미리 상담하자.

계약 전에 상담만 잘해도 세금을 줄일 수 있는 기회가 있다. 상가 매도 계약을 하면, 수많은 절세 기회들이 사라진다. 나중에 절세방법을 알고 계약을 돌리기 위해 수 천 만원의 위약금을 물어야 하는 경우도 생기므로 반드시 계약 전에 상담하는 것이 절세의 기회를 놓치지 않는 방법이다.

⑪ 양도 후에는 신고기한내에 신고, 납부하는 것이 유리하다.

부동산 양도소득세는 잔금일의 월 말일로부터 2개월 이내에 신고하고 납부하여야 한다. 신고하지 않으면, 20%의 신고불성실가산세가 나오고, 양도소득세를 납부하지 않으면 하루에 0.0003%씩 이자가 붙는다. 연 이자율로는 10.95%정도로 가산세 부담이 큰 편이므로 반드시 신고하고 납부하는 것이 유리하다.