2년 전인 2014년 1월 서울 아파트를 월세를 끼고 매입한 A씨와 전세를 끼고 투자한 B씨의 투자수익률을 비교해 보자. 우선 A씨의 경우다. 2014년 1월 서울 아파트 평균 매매가는 5억 1867만원, 월세 임대 수익률은 3.52%(부동산114 자료)였으므로 A씨는 올해 1월까지 2년간 3651만원의 임대수익을 올렸다. 이때 월세 임대수익률은 임대 보증금이 없다고 가정한 것으로, 실투자금은 그 당시 매매가인 5억 1867만원이다.
2년이 지난 올해 1월 이 집을 서울 아파트 평균 매매가(5억 6488만원)에 팔았다고 가정해 보자. 그러면 4621만원의 시세 차익이 생기게 된다. 결국 A씨는 2년 동안 임대수입 3651만원과 시세 차익 4621만원의 합인 8272만원의 수익을 거뒀고, 이를 실투자금 5억 1867만원으로 나누면 2년간 투자수익률은 15.9%에 달한다.(연간 투자수익률 7.95%).
세금이나 부대 비용을 포함하면 어떻게 될까. 2014년 1월 A씨가 집을 샀을 당시 취득세는 매수가(5억 1867만원)의 1.1%, 부동산 중개 수수료는 0.4%였다. 올해 1월 그 집을 팔았다면 중개 수수료 0.4%를 지급했을 것이다. 여기에 등기 비용과 2년 동안의 재산세 등을 감안하면 매수가의 2%인 1037만원 정도의 필요경비가 들어갔을 것이다. 그럼 A씨의 투자 수익은 세전 8272만원에서 세후 7235만원으로 줄고 투자수익률도 13.9%(연간 투자수익률 7.0%)로 떨어진다. 같은 방식으로 B씨의 투자수익률을 계산해 보면 투자수익률은 세전 22.9%에서 세후 17.8%로 줄게 된다. 그런데도 A씨보다 투자 수익이 더 많다.
전세 투자가 항상 월세 투자보다 낫다고 할 수 없다. 집값 상승기에는 전세 투자가 괜찮고, 반대의 경우 월세 투자가 유리할 수 있다. 지금은 집값 하락 시기가 아니다. 그런데도 전세보다 월세를 선호하는 집주인들이 더 많은 것 같다. 지금부터 투자 수익뿐 아니라 전세시장 안정을 위해서라도 집주인들이 전세 대신 월세를 놓으려는 생각을 고쳐 보시는 게 어떨까.