상가건물임대차보호법, 제대로 알아야 피해없어

[이데일리 EFN 강동완기자] 상가건물 임대차 보호법이 시행 된지 몇 해가 지난 지금에도, 이에 대해 정확히 알지 못한 상가임대인들이 불이익을 당하는 사례가 자주 발생하고 있다.

예비창업자들이 알고 있으면 도움이 될 상가건물 임대차 방지법에 대해 간단히 알아보자.

상가건물 임대차 보호법이란 임차 사업자들이 상가임대와 관련해 보호 받으며, 생업에 종사할 수 있도록 재정된 법률이다.

상가 건물에 입점했다고 하더라도 동창회 사무실 등 비영리단체의 용도로 사용하는 것은 적용되지 않는다.

반드시 사업자 등록을 해야 하는 영업 용도로 사용할 임차인에 적용된다.

이 또한 모든 임차인에게 적용되는 것은 아니며 지역별 일정 금액에만 적용이 된다.

적용대상 지역 및 금액은 서울특별시 : 2억 6천만원 이하, 수도권과밀억제권역 : 2억 1천만원 이하, 광역시 : 1억 6천만원 이하, 기타지역 : 1억 5천만원 이하에 해당된다.

보호적용대상의 지역과 금액을 벗어나거나 초과하는 경우에는 상가임대차보호법을 적용 받지 못한다.

그렇기 때문에 임차인은 점포 계약 시 되도록 상가임대차 보호법을 적용 받을 수 있는 범위 내에서 계약을 할 수 있도록 유도를 하는 것이 좋다.

점포 창업 전문업체 점포라인(www.jumpoline.com) 김봉관팀장은 “대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인이 보호받을수 있다.”며 “민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 순위 권리자로 인정받는다.”고 소개했다.

또 “우선해 보증금을 변제 받을 권리가 주어지기 때문에 점포 계약 시 상가임대차보호법에 관련한 사항을 명확하게 따져보고 계약을 하라” 고 조언했다.

◇ 다음은 상가임대차 보호법을 통해 임차인이 보호받을 수 있는 내용이다.
 
1. 건물이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자 등록을 마친 임차인은 새로운 건물주에게 임차인의 권리를 주장할 수 있다.

2. 사업자 등록 후 확정일자를 받은 임차인이 경매나 공매 시 낙찰대금에서 후 순위의 권리자 보다 우선적으로 보증금을 변제 받을 권리가 생긴다.

3. 임대인의 부당한 임대료 인상에 임차인이 대응할 수 있다.

4. 임대인은 특별사유가 없는 한 최초의 임대차 기간을 포함 5년을 보장한다. 이때 계약 갱신을 희망하는 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월에서 1개월 내까지 계약에 대한 갱신요구를 해야 한다.

5. 환산 보증금이 일정금액 이하인 경우, 사업자등록을 마친 임차인은 경매가액의 1/3범위 내에서 우선 순위와 무관하게 보증금의 일부 변제가 가능하다.