[톡!talk!재테크]올해안에 해야 할 토지의 정리

[최인용 가현 세무그룹 세무사] 부동산은 주택과 토지 등 각각의 물건에 따라 처분시 부담할 양도소득세 세법의 적용이 다르다. 주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세가 적용돼 2년이상 보유시에는 9억원 미만의 주택에 대해서는 양도차익에 대해 비과세가 적용된다.

특히 올해부터는 형식적이었던 다주택자에 대한 양도소득세의 중과세가 폐지돼 소득세의 기본세율이 적용된다. 토지에 대해서는 올해까지 중과세가 완화되는 혜택이 있는 만큼 올해 안에 비사업용 토지에 해당 되는지 판단해 처분을 하거나 비사업용 토지에서 벗어나는 요건을 갖춰놓을 필요가 있다.

비사업용 토지에 대한 과세 연혁을 먼저 살펴볼 필요가 있다. 비사업용 토지는 기존에 60%로 과세하던 것을 지난해 12월 31일까지 기본세율로 적용 유예했다가 올해 양도분에 대해서는 기본세율인 6%~38%로 과세가 된다.

비사업용 토지를 내년이후 양도하게 되는 경우에는 기본세율에 10%포인트를 추가해 과세를 하고 있다. 따라서 기존에 비사업용 토지를 가지고 있는 경우에는 올해 처분하는 것이 내년 이후에 처분하는 것보다 세율면에서 유리하다.

비사업용 토지의 판단은 지목별로 다르다. 간단히 임야와 대지 농지에 대해서 간단히 설명을 통해 비사업용 토지에서 벗어나는 방법을 찾기로 한다.

임야의 경우 양도전 일정기간을 임야근처에서 거주(재촌)해야 한다. 일정기간이란 양도일로부터 △13년중의 2년 또는 △2.5년중의 3년 그리고 △전체 기간중의 80%를 해당 임야의 시군구나 인접시군구 또는 직선거리로 20킬로 미터 이내에 사실상 거주해야 한다. 일정기간의 거주요건을 만족시키지 못하면 임야는 비사업용 토지로 분류되어 장기보유공제를 받을 수 없다.

농지의 경우에는 임야와 같은 재촌의 요건과 더불어 스스로 농사를 지어야 하는 자경의 요건을 갖춰야 한다. 자경이란 농지소유자 본인(배우자 안됨)이 스스로 농사를 짓는 것을 말한다. 자경은 입증하기가 쉽지 않다.

실무적으로는 농협조합원 여부, 벼농사의 경우 경작보조금을 지급받았는지 여부, 수확물 확인등을 통해 비사업용 토지 여부를 검토한다.

대지의 경우에는 주택의 경우 정착면적의 5배(도시지역밖 10배)까지의 면적이 일정기간동안 주택으로 사용됐으면 사업용으로 판단한다. 마찬가지로 주택이 아닌 건물등에 대해서는 재산세법상 판단기준에 따라 비사업용을 판단하게 된다.

어떤 경우든 비사업용 토지는 올해안에 처분하거나 장기적으로 비사업용이 아닌 사업용으로 판단되도록 요건을 갖춰 놓는다면 합리적인 절세를 통해 재산을 지킬 수 있다.