[박준형의 노후통장 24회]초보자, 경매로 내집마련 괜찮을까..찬성vs반대

[이데일리 성선화 기자] 결혼 14년차 40대 주부 김모 씨는 경매로 내집 마련을 준비 중이다. 지금까지 전세로 살다가 전셋값이 너무 오르는 바람에 아예 내집 마련에 나서기로 한 것이다.

김씨는 이웃에서 경매로 내집 마련에 성공한 사례를 여러 차례 목격했다. 이에 직접 경매로 내집 마련에 도전해 보기로 했다. 남편 월급은 600만원 정도이고 현재 자산은 전세금을 포함해 2억원 정도. 한 번도 경매를 해본 적이 없는 초보투자자인 그는 “주변에선 계속 경매를 만류한다”며 이데일리TV ‘박준형의 노후통장, 안녕하십니까’에 컨설팅을 의뢰했다.

이에 경매전문가인 오은석 북극성 카페 대표, 김경록 미래에셋은퇴연구소 소장, 박상훈 재무설계사가 나섰다. 보다 자세한 내용은 이날 오후 1시(재방송 밤 10시)에 이데일리TV에서 볼 수 있다.

▲오은석 북극성 카페 대표가 ‘박준형의 노후통장, 안녕하십니까’에 출연해 경매 투자팁을 전하고 있다.[사진=이데일리TV 제공]

①“실속형 알짜물건을 싸게”…찬성

최근 들어 경매를 배우는 사람 중에 실수요가 부쩍 늘었다. 내집 마련을 할 때 일반 매매보다는 저렴한 가격으로 사고 싶어서다. 경매의 가장 큰 장점은 가격이다. 특히 부동산 경기가 좋지 않을 때에는 낙찰가율이 낮아지면서 가격적 메리트는 더 커진다.

또 자신이 살 집을 고르는 일이므로 투자 상품을 선택하는 것보다 쉬운 편이다. 대부분 집을 구할 때는 원하는 지역과 가격이 명확하다. 이 때문에 다른 지역을 많이 볼 필요도 없이 특정 지역의 원하는 물건을 전략적으로 공략할 수 있다. 이처럼 원하는 물건의 가이드라인이 좁아지면 투자는 훨씬 더 용이해진다.

끝으로 지역 내 알짜 상품을 고를 수 있다. 이름 있는 브랜드 아파트만 선호하는 것이 아니라 같은 지역 내 빌라, 다세대 등을 저렴한 가격에 잡을 수 있다.

예를들어 강남에 살더라도 유명 아파트가 아닌 인근의 다세대나 빌라 등을 싼 가격에 공략할 수 있다. 박 전문가는 “서민들에게 경매는 좋은 내집 마련 수단이 될 수 있다”며 추천했다.

②“로열동·로열층 경매로 잘 안 나와”…반대

오 대표는 초보자들이 경매로 처음부터 내집 마련을 하는 것은 신중해야 한다고 말했다. 이는 경매로 주거로 원하는 로열동 로열층의 집을 잡기 쉽지 않다는 이유에서다. 실제로 오 대표의 경우 원하는 주거지가 경매로 나오기를 1년 이상 기다렸지만 끝내 나오지 않아 일반 매매로 구입했다고 설명했다. 오 대표는 “실거주 목적의 집은 쾌적한 환경이 더 중요하다”며 “입맛에 맞는 원하는 곳이 경매로 쉽게 나오지 않을 확률이 높다”고 말했다. 경매 전문가들은 매매가 잘 되는 A급 물건은 경매로 잘 나오지 않는다고 입을 모은다.

특히 리스크 측면도 고려해야 한다. 처음 투자를 시작할 때는 작은 수익형 부동산부터 시작하는 게 리스크가 적다고 조언했다. 초보자라면 1억원 미만의 작은 물건부터 경험을 쌓는 게 좋다. 오 대표는 “작은 물건들의 투자 경험이 쌓인 다음에는 내집 마련을 경매로 하는 것도 괜찮다”며 “다만 초보자들은 많은 경험이 더 중요하다”고 강조했다.

③세들어 살던 집이 경매로 넘어갈 때

세들어 살던 집이 경매로 넘어갈 때가 있다. 집주인이 집을 담보로 집을 지었는데 이를 갚지 못해 금융에서 강제 집행을 하는 것이다. 또다른 사연의 주인공은 시세 2억 7000만원 정도인 집에 전세로 사는 분이다. 전세금은 9000만원이다. 지난해 말부터 집주인과 연락두절이 되면서 집이 경매로 넘어가게 됐다. 그가 진 빚은 선순위로 5000만원 정도다.

전문가들은 적극적으로 경매에 참여할 것을 조언했다. 오 대표는 “세입자는 집주인에게 전세금 9000만원을 받아야 할 채권자”라고 강조했다. 만약 경매에 참여하지 않으면 낙찰 이후 내쫓기는 신세가 되지만 직접 경매에 참여하면 그럴 필요가 없다. 특히 직접 경매를 받게 되면 이미 집주인에게 낸 전세금은 상계처리된다. 따라서 낙찰가에서 9000만원을 제외한 나머지 금액만 내면 되는 것이다.

오 대표는 “최근 아파트 낙찰가율이 90% 상회한다”며 “낙찰가에서 전세금을 제외한 나머지 금액에 대해선 대출을 활용할 수 있다”고 설명했다.

▶이데일리TV ‘박준형의 노후통장, 안녕하십니까’

<본방송> 매주 수요일 오후 1시, 수요일 밤 10시

<재방송> 토요일 오전 7시 50분, 오후 3시 50분, 밤 12시 / 일요일 오전 7시 50분, 밤 9시 50분 / 월요일 새벽 6시 30분

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