[재테크의 여왕]게스트하우스로 수익형 부동산 도전하기

[이데일리 성선화 기자] 홍익대 인근에 거주하는 김모(42·여)씨는 최근 서교동 인근에 대지크기가 150㎡인 단독주택을 11억원에 매입했다. 리모델링 비용 2억 3000만원과 예비비 2000만원을 합쳐 총 투자비용은 13억 5000만원이 들었다. 하지만 은행대출금 5억원을 빼면 실제 투자금액은 8억 5000만원이다.

게스트하우스 내부는 싱글침대 4개, 더불과 트윈침대 4개, 도미터리형 침대 23개를 합쳐 총 31개의 침대가 설치됐다. 가동률 75%을 기준으로 할 때 한 달 예상 수입은 2464만원 정도다. 대출금 이자비용으로 208만원, 인건비 270만원, 운영비용 186만원, 기타 15만원을 합쳐 총 지출 679만원을 제외하면 1784만원의 순 운영수익이 발생한다.

은행 대출금을 제외한 자기자본 투자수익률을 기준으로 할 때 수익률은 25.19%이다. 일반적인 수익형과 비교할 때 상당히 높은 수익률이다. 서울지역에서 주택매입 후 숙박업(게스트하우스)이 아닌 일반 임대사업을 할 경우 기대수익률 7%에 불과하다.

게스트하우스 사업은 비교적 적은 자본으로 높은 수익을 원하는 사람에게 적합하다. 아파트, 연립, 다가구의 남는 방을 활용하거나, 단독, 다가구, 상가주택 등을 이용해 이 사업을 한다면 큰 자본을 투자하지 않고도 높은 수익을 얻을 수 있다.

사람들이 많이 몰리는 도시지역에서 하는 사업이기 때문에 광고 및 마케팅 능력에에 따라서 가동률은 많은 차이가 날 수 있다. 따라서 전문회사에 체인으로 가입하거나 관련 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이다.

특히 재개발 대기중인 지역의 단독주택이나 연립주택 등을 활용하거나, 다세대 주택 등에서 이 사업을 한다면 단순임대보다 2~3배의 수익을 얻을 수 있다. 상가주택을 소유한 경우 상가와 주택을 연계해 게스트하우스 사업을 한다면 최고의 매출을 기대할 수 있다.

주의할 점은 최근 게스트하우스 사업이 잘 되는 지역에서는 월세가 너무 높게 책정되는 경향이 있다. 남의 건물을 임차 후 사업을 원하는 경우 적정임대료가 얼마인지 꼼꼼히 따져본 후 투자여부를 결정해야 한다. 2014년부터는 단독주택이나 상가건물을 활용한 게스트하우스 사업이 활성화될 것으로 예상된다.

▶게스트하우스은 현대판 ‘사랑방’

게스트하우스는 외부에서 온 손님들이 하루 이틀 묵어가는 숙박시설이다. 우리나라로 말하면 시골에서 한양으로 과거보러 가는 사람들에게 1박 정도 할 수 있도록 부담 없이 내어주었던 사랑방이 국산 게스트하우스의 원조라고 볼 수 있다.

외국에서는 홈스테이와 함께 여행객들이 많이 이용하는 시설인데, 국내에 본격적으로 알려지기 시작한 것은 1988년 올림픽때라고 볼 수 있다. 그동안 외국에서 머물다 온 사람들이나 외국어를 좀 하는 사람들이 특정지역에서 본인들이 거주하는 집의 일부를 게스트하우스로 운영한 사례가 많았다.

이러한 게스트하우스가 본격적으로 알려지기 시작한 것은 2000년 이후다. 개인적인 스펙을 쌓고 그들의 생활속으로 들어가 외국문화를 직접 체험하고자 하는 젊은이들을 중심으로 배낭여행이 활성화되면서다. 게스트하우스를 이용하는 배낭여행 전문 여행사까지 등장하면서 가격도 저렴한 외국의 게스트하우스가 많이 알려지기 시작했고 2011년 12월 관련법 시행으로 국내에서도 합법적인 게스트하우스가 모습을 드러내기 시작했다.

여행객들이 좀 더 편한 호텔에 가지 않고 이러한 곳을 찾는 이유는 저가형 숙소를 이용하고자 하는 목적도 있지만, 주방이나 휴게관련 시설을 공동으로 사용하고, 도미터리형 침대를 한 방에서 같이 사용하면서 다국적문화를 체험하는데 그 의미가 있다.

▶도미터리형과 독립형 적절한 안배 중요

게스트하우스의 방 구조는 도미터리형과 독립형으로 구분된다. 도미터리형은 기숙사형 2층 침대모양이고, 독립형은 싱글베드룸, 더블베드룸, 트윈베드룸, 패밀리룸으로 구성된다. 도미터리형은 1박에 1만 5000~3만 5000원, 싱글베드룸은 3만~5만원, 더블베드룸과 트윈룸은 6만~10만원이며 패밀리룸은 구조와 크기에 따라서 가격이 다양하게 매겨진다.

시설은 인터넷 서비스(internet service), 아침식사(breakfast), 국제전화요금( overseas call), 휴대폰 렌탈 서비스(mobile phone rental service), 주방과 세탁실(kitchen&laundry), 휴게실(rest place), 여행정보(tour information) 책자 등을 갖추어야 한다. 일종의 B&B(breakfast&bed)서비스를 제공하는 민박집으로 이해하면 된다.

역세권인 경우는 약도를 통해서 직접 찾아오게 하는 방법도 있지만, 외진곳에 있는 경우는 픽업(pick-up) 서비스도 해야한다. 외국어는 능통할 필요는 없다. 일반적인 생활영어나 인사정도 할 수 있으면 된다. 처음에는 좀 어색하겠지만 시간이 지나면서 그들이 사용하는 문장이나 단어가 한정되어 있기 때문에 쉽게 의사소통이 가능해지기 때문에 전문통역을 따로 둘 필요는 없다. 꼭 필요한 경우에는 아르바이트 스텝을 시간단위로 채용하면 된다.

▶관광진흥법 꼼꼼히 살펴야

건축법이나 주택법에 게스트하우스 규정은 없다. 문화체육관광부는 관광진흥법 시행령 및 시행규칙에 외국인관광 도시민박업을 관광편의시설로 추가해서 2011년 12월 30일부터 시행에 들어갔다. 이에 따라 도시지역 230㎡ 이하 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 상가주택 등에서 거주하는 자가 외국인 관광객을 대상으로 한국의 주거문화를 체험할 수 있도록 숙식 등을 제공하면 해당 시·군·구 또는 특별자치도로부터 외국인관광 도시민박업으로 지정받을 수 있다.

▶유망지역

게스트하우스는 외국인을 상대로 하기 때문에 그들이 주로 선호하는 지역이나 문화체험시설로 접근하기 좋은 곳, 공항으로 이동하기 쉬운 지역이 적합하다. 쇼핑상권을 찾는 외국인을 위해서는 명동지역이나 남대문상권에 접근성이 좋은 회현동, 중구 남산동, 충무로역 인근이 적합하다.

젊음의 거리를 찾고자 하는 외국인들에게는 홍대상권, 합정동, 서교동, 연희동 등을 들 수 있고, 시내권 교통 접근성이 좋은 혜화역 인근이나 동숭동 등도 유망지역이다. 기타 신촌상권, 북촌 한옥마을 인근, 인사동도 이 사업을 하기 위해서는 좋은 상권이다.

최근에는 성형외과 등 의료관광객 목적으로 외국인들이 많이 찾는 강남지역도 새로운 유망지역으로 떠오르고 있고, 인천공항을 이용하는 외국인에게 영종도 신도시지역이나 운서동, 운북동 일대가 인기지역으로 부상하고 있다.

하지만 호텔과 모텔 외 적당한 숙박시설이 없는 국내 현실로 볼 때 게스트하우스는 전국 어디서나 만나볼 수 있는 일반적인 생활숙박업으로 발전될 가능성이 높다고 봐야 한다.