(부동산전략)⑤법원 경매투자 지금이 적기

[edaily 이진철기자] 법원 부동산 경매시장은 물건이 크게 늘고 있는 반면, 낙찰가율이 하락하면서 실수요자들의 내집마련 수단으로 관심을 끌고 있다. 부동산전문가들은 최근 경기침체로 경매로 넘어가는 물건이 크게 늘면서 내년 상반기까지 경매시장이 최고 호황을 누리며 부동산 투자수단으로 큰 인기를 끌 것으로 예상하고 있다. 27일 디지털태인에 따르면 지난 8월 전국 법원경매에 나온 매물은 총 4만801건으로 사상처음 4만건을 돌파했다. 또 지난 8월 낙찰가율은 65%로 2002년 12월의 64% 이후 최저 수준을 기록하는 등 올들어 계속 70%대를 밑돌고 있다. 낙찰가율이 떨어진다는 것은 그만큼 수익률과 낙찰 가능성이 높아진다는 것을 의미하므로 경매 투자에 있어 지금처럼 유리한 때는 드문 셈이다. 강은현 법무법인 산하 실장은 "시세보다 저렴하게 내집을 마련하거나 특정지역으로 거주지역을 옮기려는 수요자, 평형대를 넓혀가려는 수요자 등은 올 하반기를 법원 경매시장을 적극적으로 노려 볼 필요가 있다"고 말했다. ◇낙찰동향= 아파트 경매의 두 번이상 유찰돼 가격경쟁력이 충분히 확보된 물건이나 시세에 비해 저평가된 물건에 한해 투자자들이 몰리고 있다. 지난 21일 서울 중앙지방법원 6계에서 진행된 서초구 서초동에 있는 우성아파트 32평형의 경우 28명이 입찰에 참여해 열띤 경합을 벌였다. 최초감정가 4억원에서 두 차례 유찰돼 최저입찰가 2억5600만원에 불과했다. 결국 최종낙찰가는 3억5500만원으로 88.8%의 낙찰가율을 기록했다. 개발재료 지역에 있는 물건의 경우는 아직도 첫 회차 낙찰현상이 계속되고 있다. 뉴타운 건설이나 재개발 예정지역 인근에 몰려있는 단독주택과 다세대 주택의 인기는 굴곡 없이 투자 행렬이 이어지고 있는 것. 지난 21일 서부지방법원 3계에서 진행된 서대문구 북가좌동에 있는 다세대주택 19평형의 경우 최조감정가는 1억500만원으로 신건임에도 2명이 참여해 최초감정가의 106.9%인 1억1226만원에 낙찰이 이뤄졌다. 상가물건의 경우 올 상반기까지만 해도 좀체 구경하기가 쉽지 않았던 중대형 우량물건도 속속 경매시장에 나오고 있다. 23일 서부지방법원 1계에서 진행된 마포구 신공덕동에 있는 6층 상가는 최초감정가 14억6760만원으로 3명이 입찰에 참여해 16억1100만원에 낙찰이 이뤄졌다. 토지시장의 경우 그동안 과열영향으로 과열입찰경쟁이 숨고르기에 들어간 상태다. 고양지원 3계에서 지난 21일 진행된 파주시 맥금동에 있는 임야 835평은 최초감정가 3억7812만원으로 단 1명만 입찰에 참여했으며 20일 성남지원 2계에서 진행된 광주시 도척면에 있는 밭 772평에는 2명만이 참여하는 등 입찰경쟁이 저조한 상태다. ◇투자전략= 1억원 이상의 여유자금이 있는 사람이라면 2층 이상의 다가구나 단독주택, 아파트 등이 유리하고 1억원 이하는 다세대, 빌라, 연립 등이 유망하다. 입지여건이 좋은 단독주택이나 다가구는 최소한 1가구 이상 전·월세를 놓을 수 있기 때문에 수익률면에서 추천할 만 하다. 아파트는 최소 2회 이상 유찰된 물건이어야 수익을 기대할 수 있다. 아파트값이 최고점이었던 연초 감정한 물건의 경우 최근 시세하락으로 감정가가 시세에 육박한 경우가 있고 치열한 입찰경쟁으로 오히려 감정가보다 높은 금액에 낙찰되는 경우도 심심치 않게 발생하고 있다. 이럴 경우 1회 유찰된 물건도 수익률이 10%에도 못 미쳐 각종 비용을 제하고 나면 남는 게 없을 수도 있다. 수도권 전원주택지의 경우 통상 2~3회 정도 유찰되는 경우가 많아 시세의 절반 정도면 매입할 수 있고 세입자가 없어 법률관계가 단순한 것이 장점이다. 최근 각광받고 있?충청권 토지의 경우 정상거래시 적용되는 규제에서 제외된다는 점에서 인기를 끌고 있다. 물건을 고를 때는 아파트의 경우 대규모 단지에 역세권, 로열층, 건축 연도가 오래되지 않은 것을 선택한다. 단독·다세대주택은 교통·도로 여건이 좋은 지 현장을 살펴보고 토지의 경우 향후 개발계획을 확인하고 입찰에 참여하는 것이 좋다. ◇유의사항= 경매에 응찰하기 전 일단 해당 물건의 등기부등본을 떼서 권리관계를 확인하는 것이 필수적이다. 만약 최초 저당권(저당권중 설정일이 제일 빠른 것) 설정일보다 세입자의 주민등록 전입일자가 앞서거나 동일한 경우에는 그 세입자의 임차보증금을 낙찰자가 모두 인수해야 하므로 주의해야 한다. 단, 세입자가 확정일자를 받은 경우엔 낙찰자가 아니라 법원에 배당 신청을 할 수 있으므로 세입자가 배당신청을 한 물건에는 응찰해도 좋다. 최초 저당권 설정일이나 가압류일 이후에 전입한 세입자의 임차보증금은 낙찰자가 물어주지 않아도 되지만 최소한 이사비용은 낙찰자가 부담하는 것이 통례다. 그러나 세입자가 순순히 집을 비워주지 않는 경우도 많기 때문에 명도소송도 미리 대비해야 한다. 특히 유념해야 할 것은 등기부등본 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 전세권 등이 설정된 물건은 절대 피해야 한다. 이런 부동산은 낙찰을 받은 후에도 그 권리를 인수하게 되며, 특히 저당권 보다 앞서 있을 때는 등기부에 등재된 권리가 말소가 되지 않으므로 주의해야 한다. 밭과 논 등의 농지는 ´농지취득 자격증명´이 필요한지 확인한다. 임야는 묘지가 있는지, 지상 수목이 함께 경매에 부쳐지는지 살펴야 한다.