'황금알' 맨해튼 빌딩이 어쩌다…'경고음' 켜진 해외 부동산

[이데일리 김대연 기자] “올해 만기가 도래하는 실물자산이 있는데 리파이낸싱(재융자)을 해야 하는 상황이면 ‘백이면 백’ 문제가 있을 것이다. 만약 만기가 돌아왔는데 괜찮다고 말한다면, 그건 분명히 거짓말이다.”

미국과 유럽 곳곳을 누비며 시장 분위기를 살피는 데 여념 없는 한 공제회 대체투자 담당자가 쓴웃음을 지으며 내린 평가다. 최근 해외 상업용 부동산을 둘러싼 위기론이 급속도로 퍼지면서 만기를 코앞에 둔 실물자산을 놓고 국내 기관투자가들의 근심이 깊어진 모습이다.

자본시장 큰손들이 디폴트(채무불이행)라는 최악의 경우를 피하기 위해 고금리를 감수하고라도 자본 재조달을 추진하는 등 차악(次惡)을 고민하는 가운데, 대체자산의 경우 실제로 회수하기 전까지 정확한 가치평가를 하지 않아 훗날 예상 밖의 대규모 손실이 발생하는 상황에 빠질 수 있다는 우려가 적지 않다.

[그래피이데일리 김정훈 기자]

◇ 울며 겨자 먹기로 차악 선택하는 큰손들

27일 금융투자업계에 따르면 수협중앙회는 내년 7월에 만기가 도래하는 미국 뉴욕 맨해튼 소재 오피스 빌딩에 대한 리파이낸싱 여부를 고민하고 있다. 아직 만기까진 1년 정도 남았지만, 추가적인 금리 인상 가능성 등 시장 불확실성이 완전히 해소되지 않은 탓에 지금부터 차근차근 검토하겠다는 계획이다. 수협중앙회의 총 자산규모는 지난달 기준 약 14조원으로 그중 부동산 투자 비중이 4~7%를 차지한다.

한 수협중앙회 관계자는 “선순위 대출 건이고 투자 규모도 200억원 정도라서 큰 문제는 없겠지만, 지금 미국을 중심으로 해외 상업용 부동산 시장이 너무 안 좋아서 상황을 지켜보고 있다”며 “펀드 만기를 연장하더라도 대출금리가 너무 올랐고, 일부 손실을 감수하고 추가 출자를 해야 하기 때문에 여러 대안을 고려하고 있다”고 말했다.

국제신용평가사 무디스에 따르면 올 1분기 미국 상업용 부동산 가격이 전 분기 대비 0.76% 하락했다. 미국 상업용 부동산 가격이 전 분기 대비 내려간 것은 지난 2011년 이후 12년 만에 처음이다. 코로나19 이후 재택근무가 정착하면서 오피스 빌딩 거래가 뚝 끊겼고, 미국과 유럽 등 핵심 지역의 상업용 부동산 공실률이 치솟으며 자산 가치가 떨어진 것이다.

특히 올 초 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산 사태 등 지역은행의 연쇄 도산 우려가 커지며 디폴트 위기가 가속화하고 있다는 분석이 나온다. 그동안 저금리 환경에서 해외 대체투자로 몸집을 불리던 국내 기관투자가들은 발등에 불이 떨어진 셈이다. 당장 엑시트(투자금 회수)가 어려워 마이너스를 감수하고 펀드 만기를 연장해도 리파이낸싱 문제 등 넘어야 할 산이 많아 유동성 리스크를 온전히 피해 갈 가능성은 희박하기 때문이다.

“산 넘어 산…아직 손실액 추정 어려워”

해외 부동산 시장에 빨간불이 켜지자 국내 자본시장 큰손들도 좌불안석이다. 이들이 투자한 자산이 주로 중순위나 후순위에 집중돼 있어 하반기에 손실로 이어질 가능성이 크기 때문이다. 이미 주요 연기금과 공제회들은 안정적으로 중장기 수익률을 높이기 위해 해외 및 대체투자를 확대하는 추세다. 교직원공제회나 행정공제회 등 일부 기관들은 대체투자 비중이 70~80%에 육박한다.

국내 기관투자가 최고투자책임자(CIO)들은 코로나19로 닫혔던 하늘길이 열리자 그동안 미뤄뒀던 현장실사를 재개하고 투자자산 현황을 직접 점검하느라 눈코 뜰 새 없이 바쁜 나날을 보내고 있다. 국민연금 이사장과 CIO는 지난 4월과 5월 각각 미국 뉴욕·스웨덴 스톡홀름, 독일 프랑크푸르트·프랑스 파리·영국 런던으로 해외 출장을 다녀왔다.

이 외에도 허장 행정공제회 CIO는 지난달 말 미국 서부 지역으로, 이상희 군인공제회 CIO는 이달 초 유럽으로 출장을 떠나 현지 운용사와 시장 동향을 논의하고 투자자산 운용현황을 점검하기도 했다. 박양래 과학기술인공제회 CIO도 지난 15일부터 24일까지 스페인과 헝가리 등에 방문해 부동산 시장 분위기를 살피고 돌아왔다.

문제는 실시간으로 시가가 반영되는 주식이나 채권과 달리 대체투자는 자산을 회수하기 전까지 정확한 가치를 파악하기 어렵다는 점이다. 실제로 자산가격은 이미 하락하고 있어도 장부가는 그대로고 공정가치평가를 한다고 해도 자산가치를 제대로 반영하기 쉽지 않다. 공정가치평가는 의무가 아니라서 국내 3대 연기금과 일부 공제회만이 1년에 한 번 진행하고 있다. 차후 손실액이 확정되면 후폭풍이 클 수 있다.

한 공제회 관계자는 “지금은 해외 실물자산을 많이 점검하고 리스크 관리를 해야 하는 시기라고 생각한다”며 “대부분 기관투자가가 대체투자 비중이 크고 포트폴리오도 해외 부동산에 쏠려 있는 편인데, 아직 손실을 확정하지 않아 위기가 수면 위로 드러나지 않았을 뿐 올해와 내년이 고비가 될 것”이라고 전했다.