회복세 보이는 주택시장..아파트 과잉공급이 발목잡나

[이데일리 장종원 기자] 회복조짐을 보이던 주택시장에 때 아닌 공급과잉 논란이 벌어지고 있다. 건설사들이 신규분양 물량을 대거 쏟아내면서 우리경제가 ‘공급과잉→미분양 급증→집값하락→경기침체’로 이어지는 악순환에 다시 빠질 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있다. 하지만 건설사들은 “주택시장이 회복될 때 서둘러 분양 해야한다”고 보고 있어 당분간 공급과잉 논란은 계속될 것으로 예상된다.

분양물량 급증..건설사 “서둘러 분양하자” 러시

건설사들은 이미 올 상반기부터 신규분양 물량을 대거 쏟아냈다. 부동산114에 따르면 상반기(1~6월) 아파트 분양 물량은 13만5000여가구로 1년 전에 비해 33%나 늘었다. 수도권은 27% 증가한 8만4000여가구, 지방은 37% 늘어난 8만3500여가구가 공급됐다.

하반기도 마찬가지다. 7월부터 연말까지 공급중이거나 공급이 예정된 아파트 분양 물량은 18만2400여가구로 수도권은 1년전에 비해 약 4% 증가한 8만7400여가구가 시장에 나온다. 김은진 부동산114 리서치팀 팀장은 “지방에 비해 상대적으로 공급물량이 적었던 수도권 분양이 많이 늘어나는 추세”라며 “시장상황에 따라 목표치보다 실제 분양물량은 더 증가할 가능성이 크다”고 설명했다.

주요 건설사의 분양계획을 보면 대림산업(000210)은 하반기 전국 10개 단지에서 가장 많은 1만759가구를 분양에 나선다. 대우건설(047040)(8740가구) 포스코건설(8325가구) 롯데건설(8200가구) GS건설(006360)(7512가구) 등도 대규모 분양을 계획 중이다.

대형건설사 한 건설사 관계자는 “주택시장 회복세가 시작될 때 분양 물량을 늘리고 시기를 앞당기는 건 수익 극대화의 원칙과도 같다”면서 “지금이 사업성 악화로 이자만 내고 있는 악성 부지를 털어내기 위한 좋은 기회”라고 말했다.

2013~2014년 건설사들 아파트 분양(예정) 물량 (부동산 114)

◇아파트 주택인허가 물량 38% 증가..공급과잉 우려 확산

하지만 주택보급률이 100%를 상회하는 상황에서 공급 과잉은 주택시장을 다시 침체에 빠트릴 수 있다는 우려의 목소리가 높다. 실제로 감소세를 보이던 미분양 주택이 다시 증가세로 전환되면서 우려가 현실로 바뀔 수 있다는 지적이 나온다. 국토교통부 통계에 따르면 작년말 6만1091가구였던 미분양 주택은 올해 4월 4만5573가구로 최저점을 찍었다. 하지만 5월 말 4만9026가구로 반등하기 시작하더니 6월말에는 5만 257가구로 두달 연속 오름세를 보이고 있다.

내년이나 내후년 시장에 나올 주택 인허가 물량도 크게 증가해 이 같은 우려의 목소리는 설득력이 커지고 있다. 국토부에 따르면 올 상반기 주거용 건축 허가 면적은 1년 전에 비해 24% 늘었다. 아파트는 38.3%가 증가했다. 상반기 착공 면적 역시 9.8%(아파트는 8.2%) 늘었다.

허윤경 건설산업연구원 연구원은 “건설사들의 분양 물량이 주택시장 회복에세 찬물을 끼엊을 수 있을 정도로 많아졌다”면서 “문제는 시장 상황이 좋을 때 분양하려는 건설사들의 의지를 정부가 제어할 방안이 마땅치 않다는 것”이라고 말했다.

2012~2014년 6월 주택 미분양 현황

◇후분양유도정책 실패..“공공분양 축소방안, 민간이 상쇄”

실제로 정부는 이렇다할 대책을 내놓지 못하고 있다. 정부는 지난해 7월 주택 공급 조절을 위해 공공분양주택 17만 가구의 사업을 축소하거나 연기하고 인센티브를 통한 후분양제 활성화, 분양보증 심사 강화 등 민간의 주택공급을 억제하는 대책을 내놨다.

하지만 민간 공급량을 조절하는 데는 역부족이다. 대한주택보증에 따르면 건설사들의 후분양 활성화를 위해 내놓은 후분양보증상품은 1년이 다 된 현재까지 실적이 2~3건, 보증금액으로는 1000억원대에 불과하다. 허윤경 연구원은 “향후 2~3년 주택시장 상황을 예측하기 힘든 상황에서 건설사들이 후분양에 나서긴 쉽지 않다”면서 “후분양이 큰 실효성을 갖기 힘들다”고 지적했다.

일각에서는 분양보증이나 주택 인허가 심사를 강화해 민간 공급을 억제하거나 인센티브를 강화해 후분양을 활성화해야 한다는 주장도 나온다. 국토부 관계자는 “인허가를 강화하거나 후분양을 활성화하는 방식으로는 한계가 있을 수밖에 없다”면서 “시장을 예의주시하고 있지만, 건설사들의 자발적인 공급물량 조절 노력이 우선 필요하다”고 말했다.