아파트분양가 규제시대 "개막"

[이데일리 남창균기자]  정부가 고분양가에 따른 집값 상승을 막기 위해 민간아파트에도 분양가상한제(원가연동제)를 도입키로 했다. 아직 시행시기가 확정되지는 않았지만 내년 하반기나 2008년부터 시행될 것으로 보인다.

이에 따라 지난 99년 1월 전국의 모든 아파트로 확대된 분양가자율화는 8년여만에 종지부를 찍게된다.

정부는 이미 작년 3월 공공택지 중소형아파트에 원가연동제를 도입(동탄 첫 적용)했으며, 8.31대책을 통해 중대형아파트까지 확대(판교 2차)했다. 원가연동제 도입으로 중소형아파트는 최대 30%의 분양가 인하효과를 가져왔다. 원가연동제+채권입찰제 구조인 중대형아파트는 채권상한액이 시세의 90%여서 인하효과가 크지 않았다.

◇분양시장 "찬바람" = 민간아파트에 원가연동제가 도입되면 분양가가 10-30% 떨어질 것으로 예상된다. 다만 수도권의 경우는 땅값이 비싸기 때문에 공공택지 아파트보다는 분양가가 비쌀 것으로 보인다. 중대형아파트는 공공택지와 마찬가지로 원가연동제+채권입찰제 구조가 될 것으로 보이는데, 채권상한액은 시세의 90%이하에서 정해질 가능성이 크다.

민간아파트에 원가연동제 도입이 예고됨에 따라 분양시장은 당장 한파가 불어닥칠 전망이다. 청약대기자들이 원가연동제 시행 이후로 청약시기를 늦출 가능성이 크기 때문이다. 이럴 경우 내년에는 미분양 물량이 급증하면서 건설업체들이 극심한 어려움을 겪게 된다.

◇당첨자 "로또" =  수요자들은 시세와 분양가 차이가 커지는 만큼 시세차익을 더 많이 얻게 된다. 당첨만 되면 단번에 수천만원에서 수억원을 벌 수 있는 셈이다. 원가연동제가 적용된 판교의 경우 중소형아파트 평균 평당분양가는 1170만원이지만 분당 시세는 평당 1500만-1800만원선이다.

이에 따라 청약시장은 더욱 과열될 것으로 예상된다. 다만 민간아파트 원가연동제 도입시점에 맞춰 청약가점제(청약부금, 청약 300만원짜리)가 도입될 예정이어서 부작용을 어느 정도 줄일 수 있을 것으로 보인다.   

◇집값상승 "억제" = 모든 아파트에 원가연동제가 도입되면 분양가 상승→주변집값 상승→분양가 상승이라는 악순환도 사라지게 된다. 부동산114에 따르면 서울지역 분양가는 2002년 919만원, 2003년 1129만원, 2004년 1290만원, 2005년 1450만원, 2006년 1546만원 등 매년 10%안팎 상승했다.

단기적으로는 집값 상승을 막을 수 있지만 중장기적으로는 공급위축에 따른 수급불균형으로 집값이 불안해질 우려가 있다. 건설업계 관계자는 "원가연동제가 도입되면 수익성이 불확실한 사업장의 경우 사업을 포기할 수밖에 없다"고 밝혔다. 

■분양가규제 및 자율화 일지
77년 : 분양가 규제(25.7평 이하 평당 103만원 25.7평 초과 평당 134만원)
89년11월 : 원가연동제 도입
95년 11월 : 강원 충북 전북 제주의 25.7평 초과 분양가자율화
97년 1월 : 강원 충북 전북 제주 25.7평 이하 분양가자율화
대전 충남 경북 경남의 25.7평 초과 분양가자율화
97년 6월 : 수도권 이외 지역 전면 자율화(수도권은 철골조, 후분양만 자율화)
98년 2월 : 민간택지 분양가자율화
98년 10월 : 수도권 25.7평 초과 분양가자율화(공공택지)
99년 1월 : 분양가 전면 자율화(기금지원 받은 전용 18평이하는 제외)
05년 3월 : 공공택지에 원가연동제 도입(기본형 건축비 평당 339만원) 
05년 8월 : 공공택지 중소형에 원가연동제, 중대형에 원가연동제+채권입찰제 도입
07년 하반기 : 민간아파트에도 원가연동제 도입