"다주택자·투기세력 사라진 분양시장 노려라"

△부동산대책이 나온 지난 2일 1순위 청약을 진행한 ‘DMC 에코자이’는 1순위 청약에서 평균 19.8대 1의 경쟁률을 기록하며 1순위 청약 마감했다. 사진은 DMC에코자이 모델하우스 모습[사진=GS건설]

[이데일리 정다슬 기자] 정부가 8·2 부동산 대책을 통해 1순위 자격 요건 강화 및 가점제 적용 대상 확대 등을 담은 청약제도 개편에 나서기로 하면서 무주택 실수요자들의 ‘내 집 마련’ 기회가 커질 전망이다.

전문가들은 그동안 인기가 높았던 전용면적 85㎡ 이하 소형주택의 가점제 비율이 상향 조정되는 만큼 가점이 높은 청약자는 이번 기회를 적극적으로 활용해야 한다고 조언한다. 다주택자들이나 자금 조달이 어려운 투자자들이 보유하고 있는 주택을 매물로 내놓을 것으로 기대되면서 기존 주택시장도 주목할 필요가 있다.

가점 높은 무주택자는 ‘분양’…차선으로 ‘급매’



3일 이데일리가 8·2 부동산 대책에 따른 무주택 실수요자의 내 집 마련 전략을 주택시장 전문가에게 물어본 결과 대부분의 전문가들은 우선 청약시장을 노려볼 것을 권했다.

1순위 자격이 강화되고 가점 당첨자의 재당첨이 금지되면서 청약통장을 만들어 가입 기간을 채운 뒤 당첨되면 분양권 전매를 반복하는 이른바 ‘메뚜기 청약족’이 사라지는 데다 주택담보대출도 차주당 1건에서 가구당 1건으로 제한되면서 다주택자들의 청약시장 진입이 사실상 어렵게 됐기 때문이다.

권대중 대한부동산학회장은 “청약시장이 철저하게 무주택 실수요자 위주로 재편됐다”며 “특히 ‘당첨이 곧 로또’라고 불릴 정도로 경쟁이 치열했던 전용 85㎡ 이하 서울·과천·세종 등 투기과열지구 내 소형아파트의 경우 100% 가점제가 적용되면서 가점 높은 수요자들에게는 분양시장 문호가 활짝 열리게 된 셈”이라고 말했다. 지금까지는 서울·과천·세종시 등에 분양되는 소형 민영주택은 가점제 비율이 40%만 적용됐다. 경기도 신도시와 공공택지지구, 부산 해운대 등 조정대상지역도 민영주택의 가점제 비율이 올라간다.

부동산114에 따르면 이번 대책으로 강화되는 청약제도를 적용받는 투기과열지구와 조정대상지역 내 8월 이후 분양 물량은 △서울 40개 단지, 4만 2075가구 △경기 28개 단지, 2만 6683가구 △세종 7개 단지 6873가구 △부산 14개 단지, 1만 7834가구 등 총 89개 단지, 9만 3465가구에 달한다.

청약시장이 실수요자 위주로 재편되면서 하늘 높은 줄 모르고 치솟았던 고분양가에도 제동이 걸릴 전망이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “지나치게 높은 분양가로 청약이 미달되면 그동안 주택시장을 받쳐왔던 신화가 깨질 것”이라며 “당장 분양가가 떨어지지는 않겠지만 이전처럼 ‘입도선매’식의 분양은 어려울 것”이라고 말했다. 중도금 무이자 등 대출 조건이 개선되거나 무료로 제공되는 옵션이 늘어나는 것 역시 기대해 볼 수 있는 부분이다.

무주택 기간과 청약통장 가입기간이 짧거나 부양가족이 적은 무주택자는 어떻게 해야 할까. 실제 사회초년생이나 자녀가 없는 신혼부부는 이런 경우가 적지 않다. 안명숙 우리은행 고객자문센터장은 “다주택자나 갭투자자들이 내놓는 ‘급매’를 노려라”고 조언한다. 안 센터장은 “내년 4월 1일부터 다주택자 양도세 중과가 적용되고 투기지역에서의 주택담보대출 만기 연장이 제한되면서 보유주택 수를 줄이려는 움직임이 올해 안에 활발할 것”이라며 “매수자 입장에서는 안정된 가격으로 다양한 선택지를 누릴 수 있는 기회”라고 말했다.

서민·실수요자도 LTV·DTI 한도 줄어…자금 계획 꼼꼼히 세워야

문제는 대출이다. 전문가들은 이번 대책이 과열돼 있던 시장을 안정화하고 투기세력 등을 잠재우는 데 도움이 될 것이라고 평가하면서도 자칫 서민·실수요자들의 자금줄을 조이는 결과로 이어지지 않을까 우려했다.

이번 대책으로 투기과열지구와 투기지역은 주택 유형과 대출 만기, 대출 금액에 관계없이 담보대출인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제가 각각 60%, 50%에서 40%로 일괄 적용된다.

정부는 무주택 세대주, 부부 합산 연소득 6000만원(생애최초구입자 7000만원), 주택가격 6억원 이하를 충족하는 서민과 실수요자에게는 LTV·DTI 한도를 10%포인트 완화한다고 밝혔지만, 지난 6·19 대책에서는 서민·실수요자의 경우 강화된 LTV·DTI 규제를 받지 않았던 만큼 사실상 LTV·DTI 비율이 각각 20%, 10%포인트씩 줄어드는 셈이 됐다. 적격대출은 물론 보금자리론, 디딤돌대출 등 정책모기지론 역시 투기과열지구 내에는 LTV·DTI 비율이 줄어든다.

이에 따라 전문가들은 청약과 주택 구매에 앞서 자금조달 계획을 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 강조했다. 분양 역시 기존에는 중도금 전액을 대출받을 수 있었지만 앞으로는 서울 등 투기과열지구 내에서는 분양대금의 10~20%에 달하는 중도금을 계약자 본인이 직접 마련해야 한다. 유선종 건국대 교수는 “소득은 있지만 자본은 없는 청년층은 오히려 집을 사기 어려워진 측면이 있다”며 “이번 대책이 ‘사다리 걷어차기’가 되지 않도록 정부가 보완책을 마련할 필요가 있다”고 지적했다.