[재테크 인터뷰]NPL 투자 관건은? 방어입찰(물건 유찰시 직접 경매) 참여 여부

[이데일리 성선화 기자] 형제는 용감했다. 지난해 초 쌍둥이 형제는 과감히 사표를 던지고 부동산 전업 투자자의 길을 택했다. 이들은 지금도 그때의 선택이 탁월했다고 자부한다. 불과 1년 6개월만에 이들은 ‘월급만큼’ 월세 수입을 받게 됐고 더 큰 꿈을 꾸게 됐다.

올해로 30세인 정영철·정영진 형제는 “직장생활을 할 때와 비교할 수 없을 정도로 삶의 만족도가 높아졌다”며 “늦었다는 생각에 조급한 마음을 먹지 않고 차근차근 단계를 밟아간 것이 주효했던 것 같다”고 말했다.

이들은 “수익률이 낮다진다는 푸념은 의미가 없다”며 “그래도 경매보다 수익률이 높은 투자가 NPL(부실채권) 투자”라고 입을 모았다. 이들에게 초보 투자자를 위한 부동산 경매 팁을 들어봤다.

쌍둥이 형제인 정영철 씨와 정영진 씨가 다정한 포즈를 취하고 있다.

철저한 시세조사…“기본에 충실하라”

지난해 초 처음 부동산 투자에 뛰어들 때만해도 이들 형제는 경매에 대해 전혀 몰랐다. 고향인 부산을 등지고 서울로 상경에 작은 중소기업에 다니며 부자를 꿈꿨지만 구체적인 전략과 계획은 전무한 상태였다.

“그때는 아직 젊었으니까요. 눈 딱 감고 1년만 해보고 정말 안 되면 다시 취직을 해도 늦지 않다고 생각했어요.”

직장을 그만두고 전업 투자자의 길을 택했기게 남들보다 조금 빨리 가고자 하는 욕심은 있었다. 이에 경매 학원 수강을 택했다.

시중의 수많은 경매 학원들이 난립하고 있지만 이들은 학원을 통해 방향을 잡을 수 있었다고 설명했다. 특히 새로 경매를 시작하는 사람들이 모인 ‘즐거운경매’ 카페를 통해서도 실전 경매팁을 얻을 수 있었다.

처음 시작한 물건은 가장 잘 아는 지역은 인천 지역 빌라다. 이들이 살고 있는 지역이었기에 정확한 시세 조사가 가능했다.

“처음에는 매매가와 보증금을 합치면 투자금이 전혀 들지 않는 이른바 ‘무피’ 물건만 적극 공략했습니다.”

경매 투자에서 ‘무피’란 투자금이 들지 않는다는 의미의 은어다. 이런 무피 투자를 하게 되면 초기 투자금이 적은 투자자들이 자기 돈을 들이지 않고도 투자가 가능하다.

하지만 이때 중요한 것이 정확한 시세조사다. 매매가와 전세가, 월세가 등 정확한 시세를 알았기에 과감한 배팅이 가능했다. 형인 영철 씨는 “초보투자자들에게 가장 중요한 것은 정확한 시세 조사”라며 “이는 경매든 NPL든 공통적으로 적용되는 요건”이라고 강조했다.

“부산의 한 오피스텔 입찰을 할 때였죠. 감정가도 3억원이었고, 시세 조사를 할 때도 분명히 3억원이 현 시세였어요. 하지만 입찰 당일 급매로 2억 5000만원이 나왔다는 사실을 알게 됐어요. 당연히 입찰가를 낮춰 썼죠.”

그는 “시세조사는 아무리 많이 해도 지나치지 않다”며 “입찰 당일까지도 긴장의 끈을 놓쳐선 안 된다”고 말했다.

경매든 NPL이든 투자 원리는 동일

최근 쌍둥이 형제가 관심을 가지는 투자는 NPL이다. 처음 인연을 맺은 이룸 경매학원을 통해 NPL 물건을 알선받고 뜻이 맞는 투자자들과 함께 들어가는 공동 투자를 한다. 목표수익률은 연 30% 수준이다.

이들이 주목하는 NPL 물건은 아파트 등 주거용 부동산이다. 경매로 입찰에 참여할 수도 있지만 경매로 나오기 전에 채권을 사버리면 유통 단계를 줄여 수익을 극대화 할 수 있다는 설명이다.

“요즘 NPL도 블루오션이 됐다는 얘기들을 많이 합니다. 물론 예전에 비해선 수익률이 많이 낮아진 것 사실입니다. 하지만 그래도 연 30% 이상 수익률이면 경매보다는 훨씬 낫다고 봅니다.”

동생인 영진 씨는 “경매든 NPL이든 하나의 방법만을 고집하지 않는다”며 “각각 물건의 특성에 맞게 적절한 수단을 선택할 수 있어야 한다”고 말했다.

기본적으로 경매와 NPL 투자의 투자 원리는 동일하다. 하지만 수익을 내는 방법에는 약간의 차이가 있다. 경매로 수익을 낼 수 있는 이유는 시세보다 낮은 가격을 사기 때문이다. 따라서 낙찰받은 물건은 내 소유로 보유한 뒤 시세 차익을 남기도 팔아야 한다.

NPL로 수익를 내는 것은 직접 부동산 물건을 사는 게 아니라 채권을 사는 것이기 때문에 배당금을 받아 현금을 확보할 수 있다. 다시 말해 NPL 투자는 경매로 들어가는 물건의 ‘빚잔치’에서 1순위로 배당을 받을 수 있는 권리(채권)를 사는 것이다. 이 때문에 낙찰가가 높으면 높을수록 수익률을 높아진다.

반면 낙찰가가 채권을 사온 금액보다 낮아질 것으로 예상되면 차라리 직접 경매에 참여에 물건을 받아오는 게 낫다. 영철 씨는 “NPL 물건은 경매 입찰 일자가 잡힐 때가지 최소 6개월 정도 투자 기간을 보고 들어간다”며 “유찰이 계속되면 그만큼 투자 기간도 길어지고 수익률도 낮아진다”고 설명했다.

부동산 경매 업계에서는 NPL 물건의 유찰이 계속돼 직접 경매에 참여하는 것을 ‘방어입찰’이라 부른다. 그는 “방어입찰 여부를 잘 판단하는 것이 NPL 투자의 실력”이라고 덧붙였다.