'청담동 랜드마크' 프리마 호텔 개발사업, 이달 대출만기…차환 앞둬

[이데일리 김성수 기자] 서울 강남구 ‘청담동 프리마 호텔’ 부지 개발사업 관련 브릿지론이 오는 16일 만기를 앞두고 차환(리파이낸싱)된다.

이 사업장은 배우 장동건·고소영 부부가 거주하는 ‘더펜트하우스 청담’(PH129) 근처에 있다. 또한 서울시 ‘도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업’에 선정된 만큼 청담동의 ‘랜드마크 건물’이 될 것으로 기대된다.

브릿지론 4640억, 16일 만기도래…5800억에 차환

3일 금융투자업계에 따르면 서울 강남구 ‘청담동 프리마 호텔’ 부지 개발사업의 브릿지론 4640억원은 오는 16일 만기가 돌아온다. 이후 대출금액을 5800억원으로 늘려서 만기 1년에 차환된다.

청담동 프리마 호텔 (사진=김성수 기자)

이 사업은 서울 강남구 청담동 52-3, 52-7번지 일원에 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등을 신축해 분양하는 게 골자다. 사업장은 서울지하철 7호선 청담역에서 걸어서 10분, PH129에서 걸어서 8분 걸린다.

시행사 르피에드청담피에프브이(PFV)는 해당 필지를 개발해서 분양, 매각할 예정이다. 주요 주주는 △데몬스(지분율 84.99%) △무궁화신탁(5%) △미래개발3(0.01%) △기타(10%) 등이다. 데몬스, 미래개발3은 시행사 미래인의 특수관계자다.

또한 르피에드청담PFV는 미래인, 건설미래, 호주건설로부터 운영자금을 대출받았다. 각 회사가 대출해준 운영자금은 작년 말 기준 △미래인 110억3100만원 △건설미래 130억2900만원 △호주건설 120억원이다. 금리는 4.6%로 동일하다.

이 사업장은 아직 브릿지론 단계라서 시공사가 정해지지 않았다. 메리츠증권이 전체 주관을 맡아서 브릿지론을 조달했다. 앞서 르피에드청담PFV는 작년 5월 체결한 대출약정에 따라 대주들로부터 총 4640억원 한도 대출을 받았었다.

트랜치별로는 △공동 1순위 2700억원(금리 4.5%) △공동 2순위 700억원(금리 5.0%) △공동 3순위 600억원(금리 6.0%) △공동 4순위 500억원(금리 7.0%) △5순위 140억원(금리 7.0%)이다.

기존 대출약정상 만기일은 1년 후인 올해 5월 16일이었다. 다만 대주단이 지난 5월 대출약정 변경약정서를 체결하면서 만기가 오는 16일로 3개월 연장됐다.

(자료=감사보고서)

다올·BNK투자증권, 후순위채 유동화거래 주관사

이 브릿지론(4640억원)은 추가로 1160억원 대출이 더해져 총 5800억원에 차환된다. 신규 대출의 만기는 1년 후인 내년 8월 16일이며, 금리는 기존과 달라진다.

다올투자증권, BNK투자증권은 위 브릿지론 중에서도 후순위채권을 유동화한 거래의 주관사를 맡고 있다. SPC 퍼시픽네온제일차는 작년 5월 16일 원금 140억원 대출을 일시에 실행했다.

퍼시픽네온제일차(5순위)는 이 대출채권을 기초자산으로 140억원 한도 PF 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했으며, 오는 16일 만기 도래한다. 이 유동화 거래의 주관회사가 다올투자증권이다. 업무수탁자, 자산관리자, 유동성 및 신용보강기관도 다올투자증권이 맡고 있다.

퍼시픽네온제일차는 유동화증권의 차환발행 위험을 통제하고 상환능력을 높이기 위해 작년 5월 다올투자증권과 ‘사모사채 인수확약서’를 체결했다.

다올투자증권은 대출채권의 기한이익이 상실된 경우(대출만기일에 대출채권이 일부라도 상환되지 않은 경우 포함) 등 사유가 발생하면 140억원 한도 내에서 퍼시픽네온제일차가 발행하는 사모사채를 인수해야 한다.

또한 락슈미춘천(공동 4순위)은 200억원 한도 PF ABSTB를 발행했으며, 이 증권도 만기가 오는 16일로 동일하다. 유동화거래 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자, 유동성 및 신용보강기관은 BNK투자증권이다.

금융투자업계 관계자는 “리파이낸싱이 되면 락슈미춘천이 대출해준 트랜치는 지금보다 담보인정비율(LTV)이 낮아져서 안정성이 높아진다”며 “감정가가 오르다 보니 LTV에 조정이 생긴 것 같다”고 말했다.

“서울시 창의혁신 디자인 선정 기대”…31일 발표

이 사업장은 서울시 도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업에 선정될 가능성이 높은 것으로 전해졌다. 희림종합건축사사무소, 오디에이(ODA)와 협업해서 외관설계도를 만들었고 이를 서울시가 채택했다는 것. 시공사가 정해지면 내부설계도 만들어진다.

앞서 서울시는 ‘도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업’ 대상지 공모를 진행, 지난 5월 19일부터 제안서를 접수받았다. 공모에 선정된 대상지들은 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다.

(자료=서울시)

선정된 사업지는 조경, 건폐율, 대지안의 공지, 건축물 높이 제한 및 일조 등 확보를 위한 높이의 적용을 배제받을 수 있다. 또한 용적률의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.

해당 부지는 일반상업지역, 제3종 일반주거지역에 해당하며 현재 최대용적률은 각각 800%, 250%다. 여기에 1.2배를 곱하면 각각 960%, 300%가 된다.

사업주체 측이 오는 18일까지 서울시에 기획디자인 안을 제출하면 디자인혁신위원회(심사위원)가 평가한 후 오는 31일 최종 당선작을 발표한다.

서울시 관계자는 “총 25건이 접수됐지만 재건축·재개발 등 정비사업장은 이번 응모 대상이 아니어서 제외했다”며 “나머지 사업장 18곳은 아직 1차 제안서만 제출받은 단계며, 기획디자인까지 받아서 최종 선정을 할 예정”이라고 말했다.

업계 관계자는 “18건 중 10건이 이미 선정됐으며 나머지 8건은 보완이 필요해서 서울시가 발표를 보류하고 있다”며 “청담동 프리마 호텔 개발사업장은 선정된 10건 중에서 당선이 확실시된다”고 말했다.