[김용일의 부동산톡]공동 투자해 1인 명의로 경매낙찰 받은 경우

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 여러명이 공동으로 투자하여 경매절차에서 부동산을 낙찰받기로 하되, 1인의 명의로 낙찰받아 소유권등기를 하고, 추후 이를 매각하여 그 이득을 지분비율로 분배하기로 동업 약정을 하는 경우가 있다. 이와 관련하여 소유권 및 분배 문제로 분쟁이 발생하는 경우가 많은바, 관련된 법률관계를 정리해 보겠다.

조합 및 합유의 법률관계

여러명이 함께 자금을 투자하여 전매차익을 얻을 목적으로 부동산을 경매절차에서 공동명의로 낙찰받아 등기를 한 경우(또는 제3자로부터 매수한 경우도 마찬가지), 이들 사이의 관계가 단순한 공유관계인지, 아니면 조합체로 인정되어 민법상 합유의 법리가 적용되는지부터 문제된다.

공동명의로 등기를 함에 있어 합유등기를 하였다면 당연히 조합체로 인정받아 합유의 법리가 적용될 것이고, 합유등기가 아니라 공유등기를 한 경우라도 내부적으로 조합관계로 인정받는다면 합유의 법리를 적용받는다(대법원 2009다57064 판결).

관련하여 법원은, 부동산 공동매수인들이 전매차익을 얻으려는 공동목적의 달성을 위해 상호 협력한 것에 불과하고, 추후 각자의 지분을 자유롭게 처분하여 각자 대가를 취득할 수 있게 하였다면 공유관계에 불과하지만, 공동의 사업을 경영할 목적으로 공동으로 부동산을 취득하고, 그후 각자의 지분비율에 따라 비용지출을 하며, 이익을 분배하기로 약정하였다면 조합으로 인정되어 민법상 합유의 법리가 적용된다고 하였다(대법원 2010다39918 판결).

공유관계로 인정받으면 지분권자는 각자의 지분을 자유롭게 처분할 수 있고, 공유관계 해소를 위해 누구라도 공유물분할청구소송을 할 수 있지만, 합유관계가 되면 전원의 동의가 없이는 지분을 처분할 수 없고, 조합탈퇴, 해산청구 등의 방법으로 정산을 받을 수 있을 뿐, 부동산 분할청구는 할 수 없다.

1인 또는 일부의 명의로 등기를 한 경우 부동산명의신탁의 법률관계

그런데, 조합 합유관계를 생각하고 공동투자를 하였는데 소유권등기를 함에 있어 조합원 전원의 공동명의로 등기하지 않고 조합원 중 1인 또는 일부의 명의로 등기를 한 경우 문제가 발생한다. 이때는 조합체에서 그 명의자에게 해당 부동산을 명의신탁한 것으로 되어, 명의신탁의 법리가 적용된다.

부동산명의신탁에는 3가지 유형이 있지만, 명의신탁자가 제3자로부터 부동산을 매수함에 있어 매매계약서의 매수인을 명의수탁자 이름으로 기재하고 등기명의도 명의수탁자 앞으로 받는 경우 또는 부동산경매에서 다른 사람 이름으로 낙찰 받은 경우 등은 통상적으로 계약명의신탁으로 분류된다.

계약명의신탁의 법리를 소개하자면, 매도자가 이러한 명의신탁관계를 몰랐다면(경매라면 당연히 모르는 것으로 간주된다), 부동산실명법상 위와 같은 명의신탁약정은 무효가 된다. 따라서 명의신탁자는 명의수탁자(등기 명의자)에게 소유권등기를 이전해달라고 요구할 권리가 없고, 명의수탁자가 완전한 소유권자가 된다. 다만 명의신탁자는 자신이 매도인에게 실제로 지급했었던 매매대금 상당에 대해 명의수탁자에게 부당이득반환을 요구할 수는 있다.

위에서 말한 조합체에서 공동투자 목적으로 부동산을 경락받기로 하되 1인의 명의로 경락받은(낙찰받은) 경우의 법리도 위와 같은데, 실제사례에서 법원은 “A,B,C의 조합체가 부동산을 경락받아 B의 명의로 소유권이전등기를 마쳤쳤으므로, 이는 조합체가 위 부동산을 B에게 명의신탁한 것이고, 이는 부동산실명법에 위반되어 무효가 된다. 그러므로 위 부동산은 조합 재산으로 볼 수 없고, B가 위 부동산의 소유권을 취득하게 된다. 다만 B는 위 조합체에 위 부동산의 매수대금(경락대금) 및 각종 비용을 부당이득으로 반환해야할 의무가 있을 뿐이고, 결국 조합원들은 조합체가 B에 대해 가지는 위 부당이득반환채권을 그 출자가액에 따른 비율로 준합유하고 있다고 보아야 한다.”는 취지로 판결 하였다(대구지방법원 2017나309355 판결).

위 실제사례는, B가 부동산을 매각하지 않고 계속 보유하고 있자, 나머지 조합원들이 위 부동산의 현재시점 시가를 기준으로 자신들의 지분에 따른 금원을 지급해달라는 취지로 소송을 한 것인데, 법원은 위 부동산이 B의 단독 소유이고, 다른 조합원들은 최초 경락시 지급했던 대금상당만 요구할 권리만 있을 뿐, 위 부동산 자체에 대한 권리를 주장할 수는 없다는 전제하에 위와 같이 판시한 것이다.

계약명의신탁에서 명의수탁자(등기명의자)가 명의신탁자에게 소유권등기를 이전해주기로 약정해도 무효가 되고, 이를 강제할 수 없음

한편 위 사례에서도, 명의신탁자와 명의수탁자(등기명의자) 사이에 합의를 하여, 명의수탁자 앞으로 받았던 소유권등기를 다시 명의신탁자에게 이전하기로 약속하거나, 명의수탁자가 부동산을 향후 처분할 경우 그 처분대금을 명의신탁자에게 반환하기로 약정하는 경우도 있다.

그러나, 위와 같은 약정은 무효이다. 관련하여 법원은 “부동산경매절차에서 매수대금의 실질적 부담자와 명의인 간에 명의신탁관계가 성립한 경우, 그들 사이에 매수대금의 실질적 부담자의 지시에 따라 부동산의 소유 명의를 이전하거나 그 처분대금을 반환하기로 약정하였다 하더라도, 이는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 명의신탁 부동산 자체 또는 그 처분대금의 반환을 구하는 범주에 속하는 것이어서 역시 무효가 된다.”는 취지의 판결을 하였다(대법원 2006다35117 판결).

결국 명의신탁자와 명의수탁자가 위와 같은 약정을 했다고 해도, 명의신탁자는 명의수탁자에게 위 약정에 기한 등기이전 또는 처분대금의 반환을 요구할 수 없다.

또한, 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 위와 같은 약정을 하고 이를 담보하기 위해 명의수탁자가 명의신탁자 앞으로 가등기를 해주고 추후 명의신탁자가 요구할 때 본등기까지 해주기로 약정했다고 해도, 위 약정에 기해 마쳐진 가등기 역시 원인무효가 되므로, 명의수탁자는 이를 말소시키는 소송을 할 수 있다(대법원 2014다63315 판결).

△김용일 변호사

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사