(부동산전략)①서울 `뉴타운`, 玉石 가려 투자해야

[edaily 윤진섭기자] 서울 뉴타운 개발 기본 구상안이 속속 발표되면서 뉴타운에 대한 중장기 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 27일 서울시에 따르면 뉴타운 사업은 지난 2002년 10월 길음, 왕십리, 은평 등 3곳이 1차로 지정됐고, 2003년 11월 2차 뉴타운 12개 지역이 선정됐다. 아울러 3차 뉴타운 사업은 오는 12월 말까지 각 자치단체의 신청을 받아 내년 상반기 중 지정될 계획이다. ◇시장 현황 및 지역별 현황 뉴타운 개발 계획 발표로 달아올랐던 뉴타운 개발 예정지 부동산은 지난해 연말을 고비로 주춤해졌다. 단기 급등에 따른 수요자들의 부담이 커지고, 부동산정책이 `집값 안정` 위주로 유턴하면서 매수세가 실종됐기 때문이다. 자치구들이 잇따라 추진계획을 내놓고 있지만 국지적인 상승세에 그칠 뿐 전체 시장을 주도할 정도의 호황은 없다는 게 현지 부동산중개업소 관계자들의 분석이다. <왕십리 뉴타운 전경> 이에 따라 전문가들은 상품, 지역별로 차별화된 장기 투자전략을 세울 것을 주문하고 있다. 양해근 부동산뱅크 실장은 "부동산 시장의 전반적인 침체와 함께 뉴타운 지역 가격도 당분간 약세를 보일 것"이라며 "상품·지역별로 개발 호재와 사업추진이 빠른 곳 등을 중심으로 장기 투자전략을 세워야 한다"고 조언했다. 이런 점을 고려 할 때 수요자들의 관심이 꾸주히 이어지고 있는 대표적인 곳이 한남·왕십리·아현·가좌뉴타운 등이다. 33만2000평 규모의 한남뉴타운은 용산민자역사, 미군이전, 한강조망이라는 호재를 안고 있다. 한남1구역을 중심으로 가격도 올랐다. 현재 10평 안팎의 지분은 평당 2000만원선, 15∼20평형은 1500만∼2000만원선에서 호가가 형성돼 있다. 10만평 규모의 왕십리뉴타운은 도심형으로 개발되는 뉴타운이지만 청계천복원과 행정타운(성동종합행정타운)건설, 민자역사 착공, 서울숲공원(35만평)과 연계돼 시너지 효과가 예상된다. 강남북으로 이동이 쉬운 지리적 장점도 갖고 있다. 단독주택 10평이하의 지분은 평당 1300만∼1400만원선, 20평 안팎은 1000만∼1100만원선에 호가가 형성돼 있다. 아현지구는 뉴타운 지정 이전부터 이미 재개발·재건축 대상지로 부상했고, 가좌지구는 35만7000평 규모로 상암지구와 인접해 개발효과가 기대되고 있다. ◇3차 뉴타운 추진 현황 서울시는 오는 12월 말에 3차 뉴타운 후보지 접수를 받을 예정이다. 아울러 내년 4월에 대략 10개 지역의 뉴타운을 지정할 방침이다. 현재 뉴타운 후보지로 거론되는 곳은 15곳 내외. 대부분 2차 뉴타운에서 탈락했던 곳으로 강북에선 광진구 중곡4동, 도봉구 창2·3동 등이 언급되고 있고, 강남에선 송파구 거여·마천동, 양천구 신월2·6동, 금천구 시흥3동 등이 물망에 오르고 있는 실정이다. 3차 뉴타운 후보지들이 가시화되고 있는 상황에서 업계 전문가들은 뉴타운 투자의 경우 장기 투자전략과 지역별 현황을 살피는 자세가 필요하다고 주문하고 있다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 "3차 후보지로 거론되는 일부 지역은 개발의 시급성에 급급해 개발준비과정이나 구체적인 재원 조달 방법 등이 불투명할 뿐만 아니라 중화뉴타운처럼 지역 주민들의 반대도 만만치 않은 곳이 있다"라며 "결국 개발계획과 진행 등에 따라 투자 여부를 결정해야 한다"라고 말했다. ◇뉴타운 옥석 가리기 투자, 조합원 수 등 살펴야 아울러 뉴타운 투자?사업추진 속도가 빠른 곳, 개발 규모에 비해 조합원이 적은 곳 등을 투자대상으로 삼아야 한다는 지적도 있다. 이는 지정지역 가운데 이미 추진이 시작된 지역과 그렇지 못한 재개발지역이 함께 있을 경우 추진이 빠른 재개발구역의 개발이 먼저 이뤄지게 되기 때문이다. 따라서 사업속도가 빠른 곳이 유리하다. 또한 지구지정 유망지역으로 꼽혔던 곳은 사업이 확정되기 전 이른바 `지분쪼개기`가 성행한 만큼 투자자 입장에서 이를 살펴보는 것도 중요하다. 지금은 도시및 주거환경정비법 조례개정으로 재개발 사업이 확정될 경우 지분쪼개기가 금지돼 있지만 지분쪼개기가 많았던 지역은 분양하는 주택수에 비해 조합원 지분이 많을 경우 입주권을 받을 수 없는 상황이 발생할 수 있다. 스피드뱅크 안명숙 소장은 "뉴타운 내 재개발 지분투자의 경우 지분쪼개기,추진 현황 등을 살피는 것과 함께 인근 아파트 시세와 비교해 고평가된 지분은 가급적 피하는 것이 좋다"라며 "향후 집값 형성 전망 등 수익성 분석 등을 반드시 거친 후 투자해야 한다"고 조언했다.