'롯데건설 신용보강' 홈플러스 인수 유동화증권, 줄줄이 만기

[이데일리 김성수 기자] 롯데건설이 신용보강을 제공한 홈플러스 4개점(영등포점, 금천점, 동수원점, 센텀시티점) 인수 관련 유동화증권 총 3610억원이 줄줄이 만기를 앞두고 있다. 이달 말에서 내년 1월까지 유동화증권 만기가 다수 포진한 상태다.

홈플러스 4개점 인수를 마무리할 때까지 이들 유동화증권의 리파이낸싱(자금재조달)이 무사히 될지 주목된다. 만약 유동화증권 원리금을 상환할 자금이 부족해질 경우 롯데건설이 ‘지원사격’에 나선다.

홈플러스 전경 (사진=홈플러스)

총 3610억 유동화증권…이달 말 1035억 ABSTB 만기

17일 금융투자업계에 따르면 홈플러스 4개점(영등포점, 금천점, 동수원점, 센텀시티점) 인수 관련 유동화증권이 이달 말에서 내년 1월까지 만기를 앞두고 있다.

세콘도는 홈플러스 4개점 인수와 관련해서 작년 8월 체결한 대출약정에 따라 특수목적회사(SPC) 플로리스리테일제일차로부터 총 3610억원 대출을 조달했다. 세콘도가 대출로 조달한 자금은 홈플러스 4개 지점 운영사업 관련 펀드가 발행한 수익증권 취득 대금으로 사용된다.

트랜치별 대출원금은 △트랜치A-1 1035억원 △트랜치A-2-1 400억원 △트랜치A-2-2 1105억원 △트랜치A-3-1 370억원 △트랜치A-3-2 700억원으로 구분된다. 이 대출채권을 기초자산으로 플로리스리테일제일차가 발행한 자산유동화전자단기사채(ABSTB)는 총 3가지다.

△트랜치A-1가 기초자산인 1035억원 규모 ABSTB △트랜치A-2-2(1105억원) 및 트랜치A-3-2(700억원)를 기초자산으로 하는 1805억원 규모 ABSTB △트랜치A-2-1(400억원) 및 트랜치A-3-1(370억원)을 기초자산으로 하는 770억원 규모 ABSTB다.

1035억원 규모로 발행된 제11회차 ABSTB는 오는 30일 만기가 돌아온다. 또한 발행금액 1805억원인 제12회차 ABSTB는 다음달 5일, 발행금액 770억원인 제13회차 ABSTB는 내년 1월 12일 만기 예정이다.

이 유동화거래의 주관회사 및 자산관리자는 에프엘자산운용, 업무수탁자는 BNK투자증권이다. 유동화증권의 상환재원은 세콘도가 상환의무를 부담하는 대출원리금이며, 세콘도의 신용도 및 사업 현금흐름 등에 따라 상환가능성이 달라진다.

다만 세콘도의 신용도 등을 고려할 때 채무불이행 위험이 존재한다. 이 위험을 통제하기 위해 롯데건설이 플로리스리테일제일차에 ‘자금보충 및 조건부 채무인수 의무’를 부담하고 있다.

롯데건설은 플로리스리테일제일차가 유동화증권 원리금 등을 지급할 자금이 부족하다고 예상해 롯데건설에 자금보충을 요청하는 경우 그 부족자금을 빌려줘야 한다.

만약 롯데건설이 자금보충 의무를 이행하지 않으면 플로리스리테일제일차가 세콘도에 대해 부담하는 대출약정상 피담보채무의 전부(인수대상채무)를 중첩적으로 인수해야 한다. 또한 채무인수 당시 잔존하는 인수대상채무를 대출약정에서 정한 상환기일(기한이익상실일 포함)에 변제해야 한다.

롯데월드타워 전경 (사진=롯데건설 홈페이지)

국민은행, 홈플러스 4곳 임대·운용…이지스운용 지시

현재 홈플러스 영등포점, 금천점, 동수원점, 센텀시티점을 운용 중인 회사는 이지스자산운용이다.

이지스KORIF사모부동산투자신탁13호(이하 펀드)는 국민은행에 홈플러스 영등포점, 금천점, 동수원점, 센텀시티점에 대한 보관 및 관리 업무를 위탁했다. 국민은행은 이지스자산운용의 운용지시에 따라 이 투자신탁재산을 임대·운용하고 있다.

또한 국민은행은 기존 차입금 및 신탁원본(최초 투자원금 또는 위탁받은 재산) 상환을 위해 SPC 지아이비홈플러스를 포함한 대주단과 총 5800억원의 대출약정을 체결했다. 홈플러스 영등포점, 금천점, 동수원점, 센텀시티점이 담보자산이다.

대출실행일은 작년 8월 5일, 만기일은 오는 2025년 8월 5일이다. 대출원금은 만기일시상환 조건이며, 대출이자는 변동금리(양도성예금증서 91일물 수익률에 연동)로 3개월마다 선급한다.

트랜치별 대출원금은 △트랜치A-1 3640억원 △트랜치A-2 2160억원이며, 대주 간 담보·상환순위는 동일하다. SPC 지아이비홈플러스는 대출원금 440억원의 트랜치A-1 대주 중 하나로 참여해서 대출실행일(작년 8월 5일)에 원금 440억원 대출을 전액 실행했다.

또한 지아이비홈플러스는 이 대출채권을 기초자산으로 440억원 규모 ABSTB를 차환발행 중이다. 제6회 ABSTB는 내년 2월 5일 만기며, 제12회차까지 차환발행되면 오는 2025년 8월 5일 만기다.

신한은행은 이 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자 역할을 맡고 있다. 기초자산의 상환 가능성은 해당 부동산(홈플러스)의 임대 등을 통한 운용성과와, 부동산을 통한 자금재조달 등에 연계될 것으로 보인다.

지아이비홈플러스는 유동화증권의 원활한 차환발행을 위해 신한은행과 신용공여성 유동화증권 매입약정을 체결했다.

이 계약에 따라 신한은행은 △유동화증권 중 각 발행일에 매각되지 않아 대금이 납입되지 않은 잔여 유동화증권이 있는 경우 액면금액으로 해당 유동화증권을 매입하고 △기초자산 기한이익상실(EOD) 등 유동화증권 발행중단사유가 발생하는 경우 지아이비홈플러스가 기존 발행한 유동화증권을 상환하기 위해 발행하는 신용공여어음을 440억원 한도에서 매입할 의무를 부담한다.