길을 내고 맹지를 매입한다[대박땅꾼의 땅스토리]

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 진입할 도로가 없는 땅을 맹지라고 합니다. 도로가 없으면 건축을 할 수 없습니다. 허가 자체가 나오지 않지요. 맹지는 다른 땅에 둘러싸여 있으니 활용할 방법이 극히 제한된 땅이고 그렇기에 주위 시세보다 가격이 절반 정도에 불과합니다.

전은규 대박땅꾼 부동산연구소장

처음 토지투자를 하는 분이라면 맹지를 피하라고 누누이 조언합니다. 그럼에도 초보 투자자가 맹지를 사들여 곤란을 겪는 경우가 많습니다. 주위 시세보다 가격이 턱없이 낮다고 덥석 계약부터 하기 때문입니다. “평당 몇 만 원이라고? 이건 거저야. 다른 사람이 채가기 전에 사야 해”라며 계약을 서두릅니다. 그리고 수년을 보유한 다음 눈물을 머금고 헐값에 팔곤 하죠. 맹지를 사들여 고생한 사람은 이후 절대 쳐다보지 않습니다.

맹지라고 다 같은 맹지는 아닙니다. 맹지로 보일 뿐 실제 맹지가 아닌 때도 있고 약간 손을 보면 맹지에서 벗어날 수 있는 땅도 있습니다. 그래서 어느 정도 토지투자에 익숙한 분들께는 맹지도 눈여겨보라고 권합니다. 맹지를 사서 도로를 확보하면 주위 시세대로만 받아도 2~3배 수익이 날 수 있습니다.

맹지투자 핵심은 간단합니다. 도로 문제를 해결한 후에 맹지를 사들이면 됩니다. 쉽게 문제가 풀리는 때도 있습니다. 지적도 상 맹지로 보이지만 위성 사진이나 현장답사를 통해 확인하면 현황도로가 나 있는 경우가 그런 경우인데요. 현황도로는 지적도에는 나오지 않지만 실제로는 존재하는 도로입니다. 동네 사람들이 농사를 짓거나 통행을 하기 위해 낸 도로인 경우가 대부분입니다. 지방에는 지적도나 도로대장에 표시되지 않은 현황도로가 꽤 많습니다. 그래서 지적도만 믿지 말고 인터넷 포털 위성지도로 확인하거나 현장답사를 해봐야 합니다. 현황도로가 있는 경우 대개는 건축할 수 있습니다.

그렇다고 안심해선 안 됩니다. 토지를 사들이는 목적은 개발이나 건축을 하기 위함입니다. 현황도로가 있으면 대체로 허가가 납니다. 그런데 지자체에 따라 내주지 않는 일도 있습니다. 그러므로 땅을 사들이기 전에 해당 지자체 건축과에 전화해서 “현황도로가 있는데 건축물을 세울 수 있나요? 라고 확인을 하고 계약을 진행해야 합니다.

반대로 지적도 상에 도로가 있는데 가서 보니 맹지인 경우가 있습니다. 지적도에 도로 표시는 돼 있는데 아직 나지 않은 경우입니다. 이때 초보자들은 맹지라고 오해하고 계약을 포기하기 쉬운데 한 번 더 따져보기 바랍니다. 지적도에 도로로 표시돼 있다면 언제든 도로를 낼 수 있다는 뜻입니다. 내가 도로를 내면 됩니다. 도로를 내는 비용은 생각보다 크지 않습니다. 또 인접 토지 주인들을 설득해 공동으로 도로를 내서 비용을 절약할 수도 있습니다. 투자금이 올라가겠지만 맹지에서 벗어나 거둘 수 있는 수익과 비교해 결정하면 됩니다.