[2017 부동산 핫플레이스]①최대 2.6만가구 분양…'재건축 신도시' 강동이 뜬다

△ 서울 강동구 고덕동 고덕주공2단지를 재건축한 고덕 그라시움 아파트 모델하우스를 찾은 방문객들이 청약 상담을 받고 있다. [사진=김성훈 기자]

※새해 부동산시장 전망은 ‘잿빛’이다. 각종 부동산 규제와 주택 공급 과잉, 금리 인상, 탄핵 정국 등 악재가 산재해 있어서다. 주택시장에선 벌써부터 이상기류가 감지되고 있다. 매매 거래가 눈에 띄게 줄었고, 아파트값도 최근 들어 하락세로 전환됐다. 열기를 내뿜던 분양시장도 숨고르기 장세에 들어간 모습이다. 하지만 부동산시장 침체 속에서도 ‘돈 되는’ 지역과 아파트 단지는 있게 마련이다. <이데일리>는 새해를 맞아 올해 부동산시장을 달굴 유망 투자처를 집중 조명해본다.

[이데일리 김성훈 기자] 지난 한 해 서울시내 25개 자치구에서 재건축 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 강동구다. 부동산114에 따르면 지난해 강동구 재건축 아파트값은 15.34% 올랐다. 개포·압구정지구 등 굵직한 재건축 단지를 품은 강남구(12.16%)와 사상 첫 ‘3.3㎡당 평균 분양가 4000만원 시대’를 연 반포지구가 있는 서초구(12.17%)의 상승률을 웃돌았다. 양지영 리얼투데이 콘텐츠 본부장은 “강동구는 녹지가 풍부하고 교통·교육·편의시설을 잘 갖추고 있어 중산층 주거지로 손색이 없지만 강남3구에 비해 상대적으로 저평가됐다”며 “서울지하철 9호선 연장 사업과 재건축사업이 무리 없이 추진된다면 지금보다 가치가 더 오를 것”이라고 말했다.

1980년대 초 강동구 고덕택지개발지구(고덕·명일·상일동 일대)에 입주한 낡은 아파트 단지들이 정비사업에 속도를 내고 있다. 지난해 가을 재건축 단지로는 국내 최대 규모인 2010가구를 일반 분양한 서울 강동구 고덕동 ‘고덕 그라시움’(고덕 주공2단지 재건축 아파트)이 성공적으로 분양을 갈무리한 데 이어 올해도 고덕지구에서 총 9494가구가 재건축 일반분양을 앞두고 있어서다. 여기에 국내 최대 재건축 단지인 둔촌주공아파트도 올해 하반기 일반분양 예정이다. 앞으로 5년 뒤 강동 일대에 약 2만 6000가구 규모의 매머드급 신도시가 탄생하는 셈이다.

△ 강동구 재건축 추진단지 현황 [자료=각사·부동산114]

최대 규모 ‘둔촌주공’ 등 강동 재건축 단지 분양 박차

부동산 정보업체 부동산 인포에 따르면 올해 고덕지구에서 분양하는 재건축 아파트는 4단지, 총 9494가구에 이른다. 일반분양 물량은 3900여가구로 고덕 그라시움 일반분양 물량(2010가구)의 두 배에 버금간다. 고덕지구 재건축 추진 단지 가운데 사업 속도가 가장 빠른 곳은 고덕 주공3단지다. 대림산업과 현대건설이 시공하는 이 아파트는 오는 3~4월쯤 전체 4066가구 중 1473가구를 일반에 내놓는다. 그 뒤를 바짝 쫓고 있는 주공7단지는 롯데건설이 시공을 맡아 전체 1859가구 중 868가구를 올해 상반기에 일반분양할 예정이다. 이주 작업을 마무리한 5단지(1745가구·일반분양 759가구)와 사업승인계획 변경 후 올 상반기 이주를 앞둔 6단지(1824가구·일반분양 700~800가구)도 속속 일반분양에 나설 계획이다.

신축 가구 수만 1만 1106가구에 달해 단일 단지로는 국내 최대 규모인 둔촌동 둔촌주공 아파트도 눈여겨볼 만하다. 현대건설 컨소시엄(현대건설·현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 시공을 맡아 재건축사업을 추진 중인 이 단지는 종전까지 재건축 사업장 중 가장 큰 규모였던 ‘송파 헬리오시티’(가락시영아파트 재건축 아파트)의 규모를 훌쩍 넘어선다. 초대형 사업장인 만큼 일반분양 물량도 4000가구를 넘어설 것이라는 게 업계의 전망이다.

지지부진하던 재건축 사업도 또렷해지는 분위기다. 서울시는 강동구 둔촌주공아파트 재건축정비사업의 관리처분인가 시기를 오는 5월 이후로 결정했다. 당초 둔촌주공 재건축 조합은 이달 인가를 받아 중순쯤 이주를 계획하고 있었지만 이번 결정으로 오는 5월 관리처분인가를 받고 6~9월쯤 이주에 나설 것으로 보인다. 둔촌동 S공인 관계자는 “당초 조합이 그리던 일정보다는 늦춰진 것은 사실”이라면서도 “재건축 초과이익 환수제 시행 전에 일정을 마칠 수 있다는 것이 구체적으로 확정된 만큼 긍정적인 의미를 두고 있다”고 말했다.

△ 강남3구 VS 강동구 아파트 평균 분양가 비교 (3.3㎡당) [자료=부동산114]

지하철 9호선 연장에다 가격 경쟁력도 갖춰…공급 물량은 부담

강동구 재건축사업이 주목을 받는 데는 풍부한 개발 호재가 꼽힌다. 가장 큰 관심을 끄는 것이 서울지하철 9호선 4단계 구간 연장사업이다. 오는 2025년까지 보훈병원과 고덕·강일지구를 잇는 이 노선이 개통하면 강남까지 30분대에 진입할 수 있는 더블역세권(5·9호선)으로 거듭난다. 여기에 서울 외곽순환고속도로와 올림픽대로, 천호대로 이용이 수월하고 2022년 서울~세종 간 고속도로가 완공되면 광역 교통망이 한층 개선될 전망이다. 내년에 고덕강일 공공주택지구(옛 보금자리지구)에 약 23만㎡ 규모로 조성 예정인 고덕 상업업무복합단지도 기대감을 키우고 있다.

가격 경쟁력도 빼놓을 수 없다. 부동산114에 따르면 강남3구 재건축 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3473만원이다. 반면 강동구 재건축 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2333만원으로 강남3구의 3분의 2 수준에 불과하다. 실제로 강남구 개포동 개포주공3단지를 재건축한 ‘디에이치 아너힐즈’와 서초구 잠원동 신반포 18·24차 통합 재건축 단지인 ‘래미안 신반포 리오센트’의 평균 분양가는 각각 3.3㎡당 4137만원과 4250만원에 책정됐다. 지난해 강동구 마지막 재건축 주자로 나선 고덕 그라시움의 평균 분양가(3.3㎡당 2338만원)가 이들 단지의 55% 수준에 책정된 점을 감안하면 추가 상승 여력이 충분한 셈이다.

그러나 최근 공급 물량 부담이 커진데다 하남 미사지구 등 배후에 저렴한 아파트가 많은 점을 고려해 투자해야 한다고 전문가들은 조언한다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “지난해부터 강동구 일대 아파트값이 재건축 바람을 타며 급등한 상황에서 내년 일반분양에서도 이러한 분위기가 이어질 것으로 예상한다”면서도 “3.3㎡당 1500만원대에 입주 가능한 인근 신도시 입주가 본격화되는 상황에서 수요자들이 입지나 가격(분양가)에 얼마나 후한 점수를 주느냐가 차후 분위기를 가르게 될 것”이라고 말했다.