[돈되는 경매]법정지상권 "300만원으로 시작, 연 수익률 100%"

[이데일리 성선화 기자] 참 부럽다고 생각했다. 돈 때문이 아니라, 가족이 사는 생활 방식이 행복해 보였다. 매주 주말이면 캠핑카를 타고 전국을 누빈다. 1차적 목적은 법정지상권 경매 투자를 위한 현장 답사지만, 부수적 효과는 아내, 아이들과 즐거운 시간이다. 투자도 하고 레저도 즐기는 일석이조의 효과다.

이번 ‘재테크의 여왕’에서는 법정지상권 경매 분야 국내 최고 실력자와 그의 수제자를 인터뷰한 노하우다. 카페 운영과 경매 강의를 병행하는 조재팔 대표는 자타공인 법정지상권 전문가다.

지난 2009년 그의 경매 강의를 듣고 수제자를 자체한 김수현 씨는 직장생활과 투자를 함께 하며 지난 5년간 꾸준히 연 100% 이상의 수익을 내고 있다.

① 법정지상권은

일단 용어가 어렵다. 법정지상권은 우리나라에만 있는 특이한 법이다. 쉽게 설명하면 건물을 쓸 수 있는 권리다. 내 건물은 당연히 내가 쓴다고 생각하겠지만, 이는 토지와 건물의 소유자가 동일할 때다. 원래 법의 취지는 비록 남의 땅이라도 건물을 지은 사람의 권리를 보호한다는 차원에서 도입됐다.

법정 지상권 물건이 돈이 되는 이유는 ‘건물 철거권’ 때문이다. 법정지상권이 설립하지 않을 경우 토지주는 건물주에게 철거를 요구할 수 있다. 사실 토지주도 실제로 이 건물을 철거하고 싶은 마음은 없다. 단지 건물주를 위협해 헐값에 산 땅을 팔고 싶은 것이다. 따라서 법정지상권이 설립하지 않는 물건이 투자자들의 타깃이 된다.

만약 법정지상권이 성립한다고 해도 손해는 아니다. 건물주에게 지료를 청구해 토지 사용료를 받을 수 있기 때문이다. 하지만 지료는 법원에서 정해주는 데다 수익률이 높지 않아 선호하는 투자는 아니다.

② 법정지상권은 왜 돈이 될까

일반적으로 법정지상권 투자는 수익률이 상대적으로 높은 편이다. 일차적으로 경매 경쟁률이 낮아 고가 낙찰의 우려가 적고, 토지 감정가가 시세보다 낮은 경우가 훨씬 더 많기 때문이다.

하지만 법정지상권 투자는 수익형부동산 투자와는 목적 자체가 다르다. 월세를 통해 지속적인 현금흐름을 창출하는 게 일반적인 수익형 부동산의 목적이라면 법정지상권는 ‘단기 매매차익’을 노린다. 시세보다 헐값에 땅을 사서 시세만큼만 받아도 남는 장사다.

문제는 반드시 팔릴만한 땅을 찾아야 한다는 것이다. 바꿔말해 투자자가 낙찰을 받았을 때 집주인이 땅을 살 수밖에 없는 땅을 찾아야 한다는 얘기다. 이런 토지를 찾는 것이 법정지상권 투자의 노하우다.

③ 어떤 물건을 낙찰받을까

초보투자자라면 일단 투자금액대를 낮추는 게 중요하다. 지방 물건까지 살펴보면 500만원 안팎을 투자할 수 있는 것도 얼마든지 있다. 일례로 김씨의 첫 투자는 300만원과 500만원 짜리 토지였다. 그는 이들 법정지상권이 있는 이들 토지를 낙찰받아 불과 한달만에 각각 600만원과 800만원에 매각했다. 물론 운 좋게 집주인이 쉽게 땅을 산 경우다.

최근 트렌드는 신건 물건이다. 처음 경매로 나온 물건을 노리는 이유는 건물주가 방심을 하고 경매에 들어오지 않는 경우가 많기 때문이다. 흔히 자기 집의 땅이 경매로 나오면 당연히 경매에 들어올 것이라고 생각한다.

하지만 대부분이 그렇지 않다. 각자의 개인사정이야 다르겠지만 “더 떨어질 줄 알았다”는 일반적인 대답이다. ‘설마 누가 번듯한 집이 있는 땅만 낙찰 받겠냐’고 안일하게 생각하는거다.

간혹 펜션이나 단독주택의 앞마당만 경매로 나오기도 하는데, 이럴 경우도 신건으로 들어가면 거의 대부분 성공적이다.

④ 땅값은 얼마나 받나

법정지상권의 수익률은 결국 토지 매각가에서 결정된다. 싸게 사서 비싸게 팔면 대박인 투자다. 이를 위해선 직접 건물주와의 협상에 나서야 한다. 사전 조사를 통해 어느 정도 주변 시세를 알고 있어야 유리한 고지를 선점할 수 있다. 그렇다고 터무니없는 가격을 부르는 것도 금물이다. 지나치게 욕심을 부리지 말고 적정한 선에서 타협을 하면 큰 무리없이 매각 절차를 진행할 수 있다.

하지만 예기치 않은 상황도 발생한다. 건물주가 집을 포기하고 떠나버리는 경우다. 끝까지 땅을 사지 않겠다고 저항하는 경우다. 이렇게되면 법원에 건물 철거 소송을 해야하고, 진짜로 건물주가 나가버리면 당초 예상과는 다른 결과가 벌어지는 것이다.

이럴 경우도 크게 당황할 필요는 없다. 어차피 시세보다 저렴한 가격에 땅을 샀기 때문에 얼마든지 할 수 있다.

특히 철거소송까지 마무리 되면 땅을 파는 일은 더욱 쉽다. 조재팔 대표는 “지방에서는 땅이 경매로 나와도 일부러 입찰을 하지 않는 경우가 많다”며 “이웃이 살던 땅이 경매로 나왔다고 덥썩 입찰을 하는 게 시골 정서에 맞지 않다”고 말했다. 특히 시골 땅들은 웬만해선 시장에 잘 나오지 않기 때문에 매매를 우려할 필요는 없다.

⑤ 법정지상권 물건 대출은 얼마

부동산 경매의 장점은 레버리지 효과가 크다는 점이다. 대부분 경락잔금 대출 형태로 낙찰가의 80%까지 대출이 나온다.

하지만 법정지상권 등 특수물건은 대출이 잘 되지 않는다. 초보 투자자들에게는 이부분이 가장 큰 애로사항이다. 만약 1000만원 짜리 물건을 낙찰 받았다면 내돈 1000만원이 고스란히 현금으로 들어간다는 얘기다.

게다가 매매 협상 등이 타결될 때까지 돈이 묶이게 된다. 따라서 법정지상권 투자를 할 때는 대출이 되지 않는다는 사실을 반드시 염두해둬야 한다. 게다가 상대방과의 협상이 장기화될 가능성도 배제할 수 없기 때문에 항상 여윳돈으로 투자한다는 마음 가짐을 가지는 게 좋다.

최근에는 법정지상권 등 특수물건에만 투자해 주는 대부업체가 생기긴 했다. 하지만 금리가 비싸기 때문에 부담스러운 것이 사실이다.