[하반기 재테크전략]稅부담 가중..부동산 자산 비중 축소 고려해야

[이데일리 성선화 기자] 설문대상 전문가들은 만장일치로 부동산 자산 비중 축소를 권유했다. 전체 자산의 비중을 50% 이하로 줄이는 게 좋겠다는 조언이다. 가장 큰 이유는 정부의 부동산 임대사업에 대한 과세 강화 기조 때문이다. 이는 심리적인 투자 위축 뿐아니라 실질적인 수익 감소를 가져올 수 있다는 지적이다.

이에따라 수익형 부동산 중에서 주거용보다는 상업용이 절세 측면에서 메리트가 있을 것으로 분석됐다. 최근 수요가 급증하고 있는 분양형 호텔은 대안 상품이 될 수 있다. 주거용 중에서는 소형임대주택 입주권이 나오는 재건축, 재개발 물건을 노려볼 수 있다.

‘주거용’ 월세 부동산 투자, 세금 부담 증가 고려해야

이번에 정부가 과세 의지를 내비친 부동산은 ‘주거용 월세 부동산’이다. 이들은 그동안 상가, 법인 등 상업용 부동산과 달리 부가가치세를 내지 않았다. 하지만 앞으로 주거용 부동산에도 그동안 납부하지 않았던 세금이 추가로 발생할 가능성이 높아졌다.

예를들어 다가구단독주택을 1가구 소유한 은퇴생활자의 월 임대소득이 300만원이라고 가정하자. 기존에는 300만원 모두가 세금 없이 순수 소득이었다. 하지만 앞으로는 비용 공제 후 해당되는 금액에 대해 임대소득세가 부과된다.

연간 임대소득 3600만원에서 각종 공제 및 비용 1600만원(가정)을 차감한 금액에 소득세율이 15%라고 가정할 경우 납부세금은 300만원 정도 수준이 된다. 1달치 월세를 받지 못하는 셈이다. 또 국민연금 수령자는 일정금액 이상(현재 월 170만원 수준)의 소득이 있을 경우 연령별로 수령액이 감액될 수 있으며 건강보험료 등도 상승될 수 있어 체감하는 부담정도는 예상보다 더 커질 수 있다.

분양형 호텔, 소형임대입주권 등 ‘틈새시장’을 노려라

수익형 부동산 시장의 수익률 하락은 막을 수 없는 흐름이다. 이런 가운데서도 수요가 급증하거나 제도가 바뀌는 틈새를 공략하는 것도 대안이 될 수 있다.

최근 유행하는 분양형 호텔은 중국인 등 외국인 관광객 수요가 급증하면서 틈새로 부상했다. 특히 안면윤곽, 턱, 이마, 지방흡입 등 장기 입원을 요하는 중국인 성형관광족들이 늘면서 이들을 대상으로 한 분양형 호텔이 주목 받고 있다.

분양형 호텔은 객실별로 구분등기와 소유권이전이 가능하다는 게 최대 장점이다. 특히 전문업체가 호텔 운영을 대신하고 운영비용을 뺀 나머지 수익을 균등하게 배분하는 형식이다. 투자자 입장에선 골치 아프게 월세 관리를 할 필요가 없다. 투자금도 1억원 내외로 크지 않은 편이다.

하지만 주의해야할 점도 많다. 분양형 호텔은 임대 수익형 부동산의 경우 확실한 관리운영 주체가 없으면 수익의 안전성을 보장할 수 없는 상품이다. 현재 분양형 호텔 분양사는 차이는 있지만 대부분 1~5년간 연 10% 이상의 확정 수익 보장을 전면에 내걸고 투자자를 모집하고 있다.

주거용 월세 부동산도 틈새를 노려볼만하다. 지난 2012년 8월 도시 및 주거환경정비법 개정으로 1조합원 2가구 분양이 가능해 짐에 따라 재건축·재개발 조합원이 본인 거주용과 전용 60㎡이하 임대소형주택을 합쳐 입주권 2가구를 배정 받을 수 있다. 다시말해 1가구 주거, 1가구 임대수익창출이 가능해졌다는 의미다.