美 모기지 구제 `훈풍` 분다..씨티 패니메이 등 정책 선회

[이데일리 양미영기자] 씨티그룹이 파산법원의 모기지 연체자 채무 재조정을 허용하는 입법안에 동의하면서 모기지 시장 해빙 기대를 높이고 있다.

패니메이도 주택대출 가치보다 싼 값에 담보를 매각(short sales)하는 것을 시범적으로 시행한 후 확대할 예정에 있어 이 역시 모기지 체납자들의 부담을 한층 덜어줄 전망이다.

◇ 씨티 채무 재조정 동의.."꼬인 실 풀렸다"

8일(현지시간) 주요 외신들에 따르면 크리스토퍼 도드 금융위원장과 리처드 더빈 상원의원 등 민주당 의원들은 모기지 연체자들의 채무 재조정 입법을 반대해 온 씨티그룹이 입장을 바꿨다고 전했다.

이른바 `Cramdown(파산법원이 모기지 원금을 낮춰 담보 주택의 시장가치와 동일하게 할 수 있는 권한)` 법안으로 불리는 이번 안이 통과될 경우 파산 법원은 법안 통과 이전의 모든 모기지 대출에 대해 원금이나 이자를 줄여주거나 대출 기간을 확대할 수 있게 된다. 

이제까지는 자동차 할부금융이나 학자금 대출, 서브프라임 모기지 대출자의 파산신청에 대해서만 이같은 조정이 가능했고 우량 대출인 프라임론 조건에 대해서는 조정할 수 없었다.

현재 미국 주택보유자 10명중 1명 꼴인 460만명이 모기지를 연체하거나 차압 절차에 들어갔을 정도로 주택시장은 심각한 상황으로 대개 빚을 갚지 못할 경우 3~5년사이에 채무를 갚을 수 있게 하는 `챕터13` 파산신청건수는 지난해 9개월동안 26만3756건까지 급증했다.
 
2007년 같은 기간 23만4375건에서 크게 늘어난 것이다. 특히 챕터13을 신청하는 채무자들의 3분의 2가량이 모기지를 연체한 것으로 나타나고 있다.

그동안 금융기관들은 프라임론 채무 재조정시 발생하는 비용으로 인해 대출금리가 더 오르면서 주택시장 회복을 저해할 수 있다는 이유를 들어 이를 반대해왔지만 모기지시장의 7%를 점유한 씨티그룹의 변화로 법안통과 가능성이 상당히 높아졌다는 평가다.

한편, 이 법안은 버락 오바마 정부가 추진 중인 8000억달러 규모의 경기부양안에 같이 포함될 예정이다.

◇ 패니메이 주택차압서 `Short Sales` 선회 움직임

씨티의 모기지 수정 동의와 함께 페니메이가 차압 조치대신 싼 가격에 담보주택 매각을 허용하는 것을 시험 중인 것도 주목된다.

패니메이는 지난해 석달간 연체가 심한 일부 지역을 중심으로 대출금보다 낮은 가격에 담보 주택을 팔고 이로 인해 발생하는 손해를 수용하는  `Short Sales`을 시행했다.

그동안은 손해를 감수해야 하는데다 계약체결 기간이 지난해 초 평균 4.5주에서 8.1주까지 길어지면서 부동산 공사들 사이에서 일종의 악몽으로도 지적되고 있지만 손해를 감수하는 대신 새로운 매수자를 찾거나 집을 보유해야 하는 짐은 덜게 된다.

특히 숏 세일시 손해율은 19%로 오히려 차압 후 주택 매각에 따른 손실율인 40%보다 낮은 것으로 나타나고 있다.

패니메이 관계자는 "이번 프로그램이 성공한다면 다른 지역으로 확대활 예정"이라며 "우리의 목적은 주택 보유자들의 재무적인 고통을 가능한 빨리 덜어주는 것"이라고 말했다.

다만, 일부에서는 페니메이의 노력 규모가 너무 작고, 주택가격이 이미 하락하면서 너무 늦었다는 지적도 나오고 있다. 씨티 역시 이번 동의는 비크램 팬디트 CEO가 주택 보유자들의 차압 리스크를 줄여주기 위한 것이라고 밝혔지만 파산법 개정으로 다른 금융기관이나 모기지담보증권 보유자들의 상각규모를 키울 수 있다는 우려도 있다.