(문답풀이)②양도소득세 시행령

[이데일리 김상욱기자] 다음은 재정경제부가 2일 밝힌 양도소득세법 시행령 및 시행규칙중 주택과 입주권 보유세대에 대한 양도세 비과세 여부, 1세대2주택에 대한 양도세 중과여부 관련 문답풀이.

-1세대가 보유한 주택 2채중 1채가 재건축사업 시행으로 `06년이후 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환된 경우 다른 주택을 양도할 때 양도소득세는 어떻게 과세되나

▲현재는 1주택과 재건축사업의 조합원입주권을 보유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 당해 주택은 일정한 요건을 갖춘 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받음<3년보유(서울, 과천 및 5대 신도시는 3년 보유 및 2년 거주)와 양도가액 6억원 이하>

`06년부터 1세대가 보유한 주택 2채중 1채가 재건축 사업 시행으로 조합원입주권으로 전환되어 1주택과 1조합원입주권 상태에서 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 과세됨

-1세대1주택자의 주택이 조합원입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득하여 거주하다가 재건축주택 완공후 대체주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 어떻게 과세되나

▲1세대 1주택자가 당해 주택의 재건축사업시행기간중에 다른 주택을 취득하여 거주하다가 이를 양도하는 때에는 아래의 요건을 모두 충족하는 경우 양도소득세를 비과세

<양도소득세 비과세 요건>
①재건축사업 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
②재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것
③재건축주택이 완공된 후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것. 다만 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능

<참고> 주택을 1채 보유한 상태에서 재건축이 되고 재건축기간중 주택을 취득한 후, 주택을 양도하는 경우

                관리처분인가                              준공
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 A주택(재건축)    ∥             (입주권)               ∥  A'주택

                                      B주택 취득

① A'주택 양도시
: A'주택 양도당시 B주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택자로 과세됨. 다만 거주이전을 위한 일시적 2주택 요건(B주택 취득후 1년내 A'주택 양도)을 충족한 경우에는 비과세

② A'주택 준공후 B주택 양도시
: B주택 양도시 A'주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택자로 과세됨. 다만 1년이상 거주한 B주택을 A'주택 준공 후 1년내에 세대전원이 A'주택으로 이사하면서 양도하고 1년 이상 A'주택에 거주하는 경우 비과세

③ A주택 입주권 상태에서 B주택 양도시
: B주택 양도시 A주택 입주권을 보유하고 있으므로 1세대 1주택 비과세를 받지 못함. 다만 1년이상 거주한 B주택을 A'주택 준공 전에 양도하더라도 세대전원이 A'주택 준공 후 1년내에 A'주택으로 이사하여 1년 이상 거주하는 경우 비과세

④ A주택 입주권 양도시
: 부동산을 취득할 수 있는 권리로 과세

-1세대 1주택자가 재건축 조합원입주권을 취득하고 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 어떻게 과세되나

▲1세대 1주택자가 재건축입주권을 취득한 후 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세. 이는 1세대 1주택자가 이사 등으로 다른 주택을 취득하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우 다른 주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 팔 때 양도소득세를 비과세하는 것과 형평을 맞춘 것임.

또한, 1세대 1주택자가 재건축입주권을 취득한 후 다음의 요건을 모두 충족하여 종전 주택을 양도하는 경우 실수요목적으로 입주권을 취득한 것으로 볼 수 있으므로 양도소득세를 비과세.

<양도소득세 비과세 요건>

①재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내에 종전주택을 양도할 것
②재건축주택이 완공된 후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것. 다만, 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능
③ 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

-수도권 또는 광역시에 주택1채, 그 외 지방에 주택 1채를 소유하고 있을때 1세대 2주택에 해당되는가

▲수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 모두 주택수 계산에 포함되나 지방에 소재하는 주택은 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에만 주택수 계산에 포함되므로 본 사례에서는 지방에 소재하는 주택의 가액이 기준시가 3억원을 초과하는 경우에만 1세대 2주택에 해당됨.

지방에 소재하는 주택이 기준시가 3억원을 초과하여 1세대 2주택에 해당하는 경우 지방에 소재하는 주택은 중과대상에 해당되며 수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 기준시가가 1억원을 초과하거나 `도시 및 주거환경 정비법`에 의한 정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재한 주택(재개발·재건축주택)인 경우 양도세 중과대상에 해당됨.

-수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 기준시가 9000만원인 주택(정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재하지 않음) 1채 등 모두 주택 2채를 가진 경우 양도소득세가 중과되는가

▲수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 본 사례는 1세대 2주택에 해당. 기준시가 9000만원인 주택을 먼저 양도하는 경우 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 제외되므로 양도세가 중과되지 않음.

그러나, 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도하는 경우는 수도권 기준시가 9000만원 주택는 1세대2주택 중과대상에는 해당되지 않지만 1세대2주택을 계산함에 있어 주택수에는 포함되므로 수도권 기준시가 2억원인 주택은 1세대2주택에 해당되어 양도세가 중과됨.

-수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 기준시가 9000만원인 주택(정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재) 1채 등 모두 주택 2채를 가진 경우 양도소득세가 중과되는가

▲수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 본 사례는 1세대 2주택에 해당. 어떤 주택을 먼저 양도하더라도 양도세가 중과됨. 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 원칙적으로 제외되나 `도시 및 주거환경 정비법`에 의한 정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재하는 주택(재개발·재건축 주택)은 양도세 중과대상에 해당.

-수도권에 주택 1채(기준시가 4억원)를 보유하고 있는 甲씨가 지방으로 파견발령을 받아 지방사무소가 소재한 시에서 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 취득하여 2년간 거주하고 다시 수도권의 원래 근무지로 복귀하면서 지방주택을 양도한 경우 양도세가 중과되는가

▲지방에 소재한 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 주택수 계산에 포함되므로 甲씨는 1세대 2주택에 해당되나 甲씨가 양도한 주택은 중과대상에서 제외됨. 甲씨는 근무상 형편으로 지방의 직장으로 이전하고 직장이 소재하는 시에서 주택을 취득하여 1년 이상 거주하였으며 甲씨가 지방파견근무가 종료된 날부터 3년 이내에 양도하였음.

-수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 주택 1채(기준시가 1억원 초과)와 거주주택 1채(기준시가 1억원 초과) 등 2채 보유시 어떻게 과세되는가

▲1세대가 수도권에 2개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대 2주택에 해당함. 상기 사례에서 2주택 모두 중과되지 아니함(조특법상 감면대상 주택 : 중과제외, 거주주택 : 거주주택과 중과제외 주택만 가지고 있는 경우에는 거주주택은 중과되지 아니함).