카바나 방 뺐다…미래에셋 美 부동산펀드 배당 일시 유보될 수도

[이데일리 김성수 기자] 미래에셋자산운용의 미국 부동산 펀드 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’(이하 맵스미국11호)가 오는 9월 말 투자자에게 이익금(배당금)을 지급하는 데 일시적인 ‘현금 부담’이 생겼다.

기존 임차인인 스테이트팜이 카바나에 임차면적을 10년간 빌려준다는 내용의 전대차계약을 맺었는데, 카바나가 중간에 계약을 해지하고 퇴거했기 때문이다. 스테이트팜과의 임대차계약이 오는 2037년까지 유효한 만큼 기한이익상실 사유는 아니다.

하지만 임차 면적의 최소 50%가 지속적으로 점유되지 않으면 담보자산에서 발생한 임대 수익을 대주 권한의 계좌에 유보(Cash Trap)해야 한다. 다음 배당 지급시점은 오는 9월 말이며, 맵스미국11호는 기존에 쌓인 현금재원으로 배당을 지급할 예정이다.

카바나 퇴거로 임차 면적 ‘공실’…트리거 이벤트 발생

2일 금융투자업계에 따르면 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’는 지난달 21일 ‘선순위대출 트리거 이벤트 발생 안내’에서 “다음 이익금 분배일까지 트리거 이벤트가 해소되지 않아서 올해 상반기 임대수익 중 일부가 현지에 유보될 경우 분배되는 이익금(배당금)이 일시적으로 감소할 수 있다”고 밝혔다.

‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’ 개요 (자료=미래에셋자산운용 월간보고서 일부 캡처)

이 펀드는 미국 조지아주 애틀랜타 광역지역의 센트럴 페리미터 권역 오피스빌딩인 스테이트팜 동부지역 본사 건물(파크센터 1)에 투자·운용해서 임대수익과 자본이득을 얻고, 그 수익을 수익자에게 분배하는 게 목적이다.

지난 2017년 7월 10일 최초설정됐으며, 같은 해 9월 1일 유가증권 시장에 ‘맵스미국11호’로 상장했다. 최근 6개월 수익률은 -6.28%, 최근 1년 수익률은 2.01%다. 투자대상 오피스빌딩은 애틀랜타 다운타운에서 북쪽으로 14마일(약 22km) 떨어져 있으며, 285번 고속도로 및 400번 고속도로의 교차점에 위치해 있다.

당초 건물 임차인은 북미 손해보험사 스테이트팜이었다. 스테이트팜 동부지역 본사는 오피스 면적 전체에 대해 오는 2037년까지 약 20년간 장기 임차할 계획이었다. 리테일 시설을 포함한 자산의 총 임대율은 약 99%다. 또한 지난 3월 말 기준 스테이트팜 오피스 임대료는 평방피트(square feet, 0.0281평) 당 1년에 30.43달러다.

이후 스테이트팜은 지난 2021년 9월 미국 온라인 중고차 매매기업 카바나에 임차면적 전체를 전대(재임차)한다는 내용의 10년 전대차계약을 체결했다. 그런데 지난 1월 전대차계약이 해지됐고, 카바나는 임차 면적에서 퇴거를 완료했다.

스테이트팜은 카바나가 퇴거한 후 임차 면적의 내부 인테리어 및 보수공사를 진행했다. 또한 스테이트팜은 전대차계약 해지 후에도 임대차계약 만기인 2037년 7월까지 임대차계약에 따른 임대료 및 관리비 지급을 계속할 예정이다.

스테이트팜은 임차 면적을 재점유하거나 신규 전대를 진행하는 방안을 내부적으로 검토 중이다. 사업계획 확정 전까지 임차 면적을 트레이닝 센터 등으로 일부 활용할 예정으로 확인했다는 게 미래에셋자산운용 측 설명이다.

다만 전대차계약 해지 이후 스테이트팜의 임차 면적 사용 계획이 아직 확정되지 않아 임시적으로 ‘트리거 이벤트’ 발생이 불가피해졌다.

이 투자자산의 현지 선순위 대출약정서에 따르면 임차 면적의 최소 50%가 지속적으로 점유되지 않을 경우 트리거 이벤트 발생사유에 해당한다. 이 경우 차주는 담보자산에서 발생하는 임대 수익을 대주 권한의 계좌에 유보(Cash Trap)해야 할 의무가 있다.

‘선순위대출 트리거 이벤트 발생 안내’에는 이와 관련해 “선순위 대출약정서에 따른 차주의 이행 사항으로, 채무불이행 사유가 발생한 것은 아니다”라고 적혀 있다.

임대 수익 유보해야…“누적 현금재원으로 배당 예정”

투자설명서를 보면 선순위 담보대출의 대주는 크레디트스위스 자회사 컬럼파이낸셜, 차주는 CORPORATE PROPERTIES TRUST II SPE 1, LLC (SPC 3)이다. 대출금액은 1억5800만달러(약 2120억원), 대출 기간은 7년이다.

부동산 담보대출 주요 사항 (2017년 6월 기준) (자료=미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호 투자설명서 일부 캡처)

앞서 선순위 대주는 트리거 이벤트 발생 여부를 검토하기 위해 해당 건물을 실사했다. 이후 미래에셋자산운용은 지난 4월 초 선순위 대주로부터 “선순위 대출약정서 상 트리거 이벤트가 발생한 데 따른 임대 수익 유보 의무가 발생했다”는 통지를 수령했다.

만약 다음 이익금 분배일까지 트리거 이벤트가 해소되지 않아서 올해 상반기 임대수익 중 일부가 현지에 유보될 경우 분배되는 이익금이 일시적으로 감소할 수 있다.

맵스미국11호는 매 회계기간 종료일 다음 영업일에 분배금을 지급한다. 지난달 3일 이익분배금 52억4292만원을 지급했으며, 분배율은 연환산 7.15%(세전)다. 분배금은 예금이자처럼 확정된 금액이 아니며 부동산 임차인의 사업성과 등 영업환경과 신용도, 다양한 경제변수 등 시장 환경의 영향을 받는다.

이에 안정적으로 분배금을 지급하지 못하거나 분배금 지급이 중단될 가능성이 있다. 이 경우 미래에셋자산운용은 해당 사유 및 향후 처리 계획을 관련 법령 등에 따라 투자자에게 공시할 예정이다.

미래에셋자산운용은 선순위 대주와 적극적으로 협의해서 오는 9월 말 임대 수익의 정상적인 이익분배가 가능하도록 최선의 노력을 다할 계획이다. 또한 임차인 스테이트팜과 긴밀하게 소통해서 임차인이 해당 투자자산 및 파크센터 단지 내 오피스 활용 계획을 계속 모니터링해 트리거 이벤트를 해소할 방안을 모색할 계획이다.

미래에셋자산운용 관계자는 “임대차계약이 유효하므로 기한이익상실 사유는 아니다”며 “면적의 물리적 점유에 대한 ‘트리거 조항’이 발동돼서 배당에 제한이 생긴 것”이라고 설명했다.

이어 “스테이트팜의 면적 50% 이상 물리적 점유, 선순위 대출계약 조항 변경 등으로 해소 가능하며 대주단과 협의를 진행 중”이라며 “다음 배당은 9월 말이며, 트리거 발동 전에 누적된 현금재원으로 배당할 예정”이라고 덧붙였다.

기한이익 상실사유는 △스테이트팜의 임대차계약에 의거한 디폴트 사유 발생 시 △스테이트팜의 신용등급이 투자등급 이하로 하락할 경우 △스테이트팜의 임대차계약이 중도 해지할 경우 △스테이트팜의 현 임차면적이 50% 이상 감소할 경우 △스테이트팜의 자발적, 비자발적 파산신청 시다.

오피스빌딩 투자를 위한 자금조달 구조 (자료=미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호 투자설명서 일부 캡처)

또한 맵스미국11호는 임차인에게 신용등급 하락 등 크레딧 이벤트가 발생할 경우 임대료를 못 받을 위험 등에 노출돼 있다. 부동산 시장상황 변화 및 임대료 수준 변화에 따른 공실률 증가로 투자손실이 발생할 위험에도 노출돼 있다.

투자설명서를 보면 투자대상 부동산을 약 3583억원에 매각하면 매각이익 및 매각손실 없이 회수가 가능할 것으로 예상된다. 다만 해당 금액은 제반 상황이나 가정이 변경됨에 따라 바뀔 수 있다.

투자설명서 기준 매입가액은 3248억원이었으며, 오피스빌딩 투자에 필요한 총 금액은 3368억원 수준이었다.

이밖에도 투자대상 자산이 미국 부동산인 만큼 미국달러 관련 환위험에 노출된다. 따라서 부동산투자에 따른 이익을 환율 변동으로 잃을 수 있고 손실을 입을 수도 있다.