[대박땅꾼의 땅스토리]부동산 갭투자는 무엇인가

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부동산투자자들에게 익숙한 단어인 갭투자는 ‘Gap’에서 나온 말로 시세 차익을 목적으로 매매가격과 전세금 차액이 적은 집을 전세를 끼고 소액으로 투자하는 방법이다. 이후 집값이 오르면 매도해 그 차익을 얻는 것으로 저평가됐던 지역에서 주로 많이 이용되고 현재도 많이 이용되고 있는 방법이다.

꽤 영리한 투자방법이라고 생각되는 이 갭투자는 주로 아파트 투자에서 많이 이용돼왔다. 2~3년 전만 해도 아파트는 그 몸값이 계속해서 치솟았기 때문에 짧은 시간 동안 바로 그 차익을 실감할 수 있었다. 필자의 지인은 천안아산역 인근 30평대 아파트에 전세로 살고 있었는데 최근에는 집값이 전세값보다 떨어지는 바람에 주인이 대출을 받아 전세값을 돌려줘야 하는 처지라고 했다.

갭투자의 노하우는 다음과 같다. 아파트에 투자 시에는 소액의 1~2인 소형아파트에 투자하는 것이다. 여기서 소형의 기준은 20평형 미만이다. 서울에서는 작지만 비싼 6~7억원대 아파트도 많이 보이는데 이런 아파트는 수요층이 적고, 차익이 많이 생기지 않아 주의해야 한다. 또 1억원 이하의 소형아파트도 조심하는 것이 좋다. 집 상태가 상대적으로 관리하기 어려워진다.

또, 매매가 대비 전세가 비율이 80% 이상인 것이 좋은데 이때 전세가가 급등한 아파트는 주의하는 것이 좋다. 전세가는 완만하게 꾸준히 상승하는 지역이 좋고, 차라리 월세 수요층이 많은 곳일수록 전세를 놓으면 공실 없이 귀한 매물이 되어 인기가 높다.

갭투자라면 수도권은 시내중심지, 지방 소형아파트는 주변에 다른 아파트 공급 계획이 있는지를 확인해야 한다. 지방아파트는 현재도 많은 미분양사태를 이끌고 있는데, 첩첩산중 미분양인 이곳에 또 다른 아파트가 공급되면 갭투자는 어려워진다고 볼 수밖에 없다. 특히 산업단지. 그중에서도 국가산업단지 규모의 대규모 산업단지가 있어야만 끊임없는 수요가 발생한다. 반대로 산업단지가 없는 지방은 인구유입이 거의 없어 그 아무리 잘 만든 소형아파트라도 인기가 없기 마련이다.

그러나, 최근 정부의 집값을 잡기 위한 규제정책으로 매매 자체가 올스톱되면서 갭투자의 위험성이 커진 상태다.

지금은 과거 갭투자의 시장여건과는 거리가 생겨버렸기에 차라리 정부의 임대주택사업자를 활용해 세제혜택을 받으며 월세를 얻는 편이 도움될 수 있다. 즉, 분산투자를 통해 진행하고 있다면 갭투자 보다는 토지나, 오피스텔 등을 활용한 월세투자를 집중적으로 고려해 봐야 하는 시기라는 것이다. 시장의 변화에 유연하자. 영리한 투자라는 것은 바로 이런 것을 의미한다.