개정 종부세·양도세시행령 `알아야 덜낸다`

[이데일리 김수헌기자] 종합부동산세법과 양도소득세법 개정안 등 8·31 부동산정책 관련법들이 지난해 12월30일 국회통과와 국무회의를 거치면서 공포됐다.

이에 맞춘 시행령도 30일 밤 긴급국무회의 심의를 거쳐 확정, 올해 1월1일부터 적용됐다.

정부는 강화된 부동산 세법을 시행하면서 선의의 피해자가 나오지 않도록 시행령에서 상세한 적용과 예외기준을 정하는 등 보완장치를 마련했다.

투기나 가수요에 대해서는 강력하게 대응하되, 부득이 한 사유를 가진 사람에 대해서는 예외를 인정해주거나 일정기간 내에 사유를 해소하게 유예해줌으로써 전국민이 납득하고 수용할만한 법체제를 완성하겠다는 의도다.

◆종합부동산세 시행령

◇합산대상 어디까지 포함?

새대합산대상이 되는 부동산은 같은 집에서 사는 가족들(남편, 아내, 할아버지, 할머니, 자녀 등)이 각자 명의로 보유한 부동산들이다.

학교나 요양, 근무지 때문에 일시적으로 주소를 옮겨도 같은 1세대로 간주돼 합산된다.

자식이 결혼을 해 따로 나가살면 합산대상에서 제외되지만 부모와 같이 살면 합산과세된다.

결혼을 안했어도 나이가 30세가 넘어 따로 나가 살면 별도단독세대를 구성한 것으로 인정해준다. 하지만 30세가 넘어도 예컨대 유학생 신분으로 아파트 1채를 갖고 있고 부모와 생계를 같이하는 형편이라면 합산과세된다.

부부는 따로 살아도 이혼을 안했다면 합산한다. 이혼 한 경우라도 사실상 혼인관계를 유지하는 위장이혼이라면 합산한다. 미성년자는 따로 살아도 단독세대를 인정해주지 않는다. 다만 미성년자라도 가족의 사망이나 결혼 등으로 부득이하게 1세대를 구성해야 하는 경우에 생계를 유지할 수 있는 소득이 있다면 단독세대로 인정해준다.

각자 집을 한 채씩 갖고 있던 남녀가 결혼을 하거나 노부모 봉양을 위해 합가를 하는 바람에 1세대2주택이 된 경우에는 2년동안 종부세 합산하지 않는다. 2년 이내에만 한 채를 팔면된다.

만약 2006년 6월1일(종부세 대상 확정일) 이전에 이미 결혼이나 노부모봉양을 위해 합가한 경우에는 각 경우마다 유예기간이 달라진다.

즉 2006년 6월1일을 기준으로 봐서 거꾸로 거슬러 올라갈 때 합가일이 `2년 이상` 전( 前)이면 당장 2006년부터 합산과세대상이 된다. `1년 이상 2년 미만`이면 2007년부터, `1년 미만`이면 2008년부터 합산과세한다.

◇어린이놀이방 배제 기준은?

주거와 전혀 상관없는 `전용놀이방`은 현행 법으로도 재산세 면제대상이기 때문에 종부세를 내지 않는다.

아파트 등에서 흔히 볼 수 있는 주거 겸용 놀이방의 경우도 이번에 일정요건을 갖추면 합산대상에서는 빼주기로 했다. 관청의 인가를 받고 그 주택 소유자 또는 소유자와 동일한 세대에 속하는 세대원이 놀이방 원장이며 국세청에 사업자 등록을 한 경우을 요건으로 한다.

또 5년이상 계속 가정보육시설로 운영해야 하는데, 의무운용기간을 충족하지 못하면 그동안의 경감세액을 모두 토해내야 한다.

다만 놀이방으로 쓰던 주택이 수용되거나 사망으로 인한 상속, 이사(계속해 놀이방을 운영하는 경우에 한함) 등 부득이한 사유로 의무운영기간을 채우지 못하면 경감액을 추징당하지 않는다.

◆양도소득세 시행령

◇입주권 보유에 따른 양도세 부과 어떻게? 

올해부터는 새로 취득하는 재개발 재건축 입주권은 주택수 계산에 포함된다. 지난해 12월31일까지 입주권을 취득한 사람은 주택수 포함대상이 아니지만, 이런 입주권을 올해 다른 사람으로부터 새로 사는 사람의 경우에는 주택수에 포함된다.

이전에는 주택 한 채를 가지고 있는 사람이 입주권을 하나 새로 취득해도 1세대1주택자로 인정받았지만, 올해부터는 1세대2주택자가 된다.  이 사람이 갖고 있던 주택을 팔 경우 이전에는 1주택자로 보고, 1주택자 양도세 비과세 요건(3년 이상 보유, 서울 과천 및 5대 신도시는 2년 이상 거주 요건까지 충족, 시가로 6억원 이하 주택)만 맞추면 세금을 한 푼도 안내도 됐다.

하지만 올해부터는 이런 사람은 실거래가를 기준으로 양도세를 내야 하고, 특히 내년부터는 2주택자에게 적용하는 양도세 중과(50%)적용을 받는다. 집을 두 채 갖고 있다가 한 채가 재개발 재건축 등으로 입주권으로 바뀐 경우도 마찬가지다.

◇집 한채를 갖고 있다가 새로 입주권을 추가로 산 경우

집을 한 채 보유하고 있던 사람이 새로 재개발 재건축 입주권을 산 경우 원칙적으로 1세대2주택자가 돼, 종전주택을 팔 경우 양도세를 내야 한다. 그러나 입주권 취득 후 1년 안에 종전주택을 판다면 일시적 2주택자로 보고 양도세를 매기지 않는다.

또 입주권 취득 뒤 1년 이내에 종전주택을 팔지 않아도 다음과 같은 요건을 모두 충족해 종전주택을 넘긴다면 양도세를 면제받는다.

즉 ▲재개발 주택이 완공되기 전 또는 완공된 뒤 1년 이내에 종전주택을 양도할 것 ▲재건축주택이 완공된 뒤 1년 이내에 재건축주택으로 가족전원이 이사해 1년 이상 거주할 것 ▲다만, 취학 근무형편 질병요양 등으로 가족 일부가 이사하지 않더라도 가능 ▲종전주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖출 것(3년 이상 보유(서울 과천 및 5대 신도시는 2년 이상 거주동시충족) 및 시가 6억원 이하 주택)

재경부 안세준 재산세 과장은 "이 경우 일단은 양도세를 안 물리지만 나중에 재건축주택에 1년 이상 살지 않은 것으로 드러나면 세금을 추징한다"고 말했다.

◇살고 있던 집이 재개발 재건축돼 입주권으로 바뀐 경우

살던 집이 재건축 대상이 되는 바람에 입주권을 받고, 다른 집(대체주택)을 사서 이사한 경우라면 다음 조건을 모두 맞추면 나중에 대체주택을 팔 때 양도세를 안 내도 된다.

즉 ▲재건축사업 시행인가일 이후 대체주택을 사서 1년 이상 거주할 것 ▲재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 뒤 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 ▲재건축주택이 완공된 뒤 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 거주할 것 ▲다만 취학 근무형편 질병요양 등으로 가족전원이 이사하지 않더라도 가능하다.  

만약 대체주택이 아니라 재건축주택을 양도한다면, 재건축주택 양도 당시 대체주택을 소유하고 있기 때문에 1세대2주택자로 과세된다. 그러나 대체주택 취득 뒤 1년 이내에 재건축주택을 판다면 거주이전을 위한 일시적 2주택자가 된 경우로 보고, 비과세한다.

종전주택이나 대체주택이 아니라 재개발 재건축 입주권을 파는 경우에는 양도차익에 따라 양도세가 과세된다.

◇2주택자 선정때 주택수 계산 어떻게?

수도권이나 광역시에 소재하는 주택은 가격이 얼마가 됐건 모두 주택수 계산에 포함된다.

그러나 2주택자 양도세 중과대상에 들어가는 주택은 수도권 광역시는 공시가격(기준시가)이 1억원이 넘어야 한다. 지방에 소재하는 주택은 3억원이 넘어야 주택수 계산에 포함된다. 그 이하이면 아예 주택수를 계산에서부터 포함시키지 않는다는 뜻이다.

예를들어 수도권에 2억원짜리와 8000만원짜리 집을 갖고 있다고 하자.

수도권 집은 가격이 아무리 싸도 주택수 계산에 들어가기 때문에 이 사람은 1가구2주택자가 된다. 내년부터 양도세 중과대상이 된다. 하지만 중과기준 집값이 수도권은 1억원 초과로 돼있다. 따라서 2주택자 이긴 하지만 8000만원짜리 집을 먼저 판다면 중과되지 않는다.

수도권에 4억짜리, 지방에 2억짜리 집이 있다고 하자. 지방주택은 3억원을 넘지 않으면 아예 주택수에 포함시키지 않는다고 했다. 따라서 이 사람은 1세대1주택자로, 2주택자 양도세 중과를 받지 않는다.

수도권 1억 이하 집이라도 재개발 재건축 지구 내에 있는 집이라면 양도세 중과대상이 된다. 재개발 재건축 지구 안에 있는 집은 공시가격(기준시가)는 낮아도 실제 가격은 훨씬 높기 때문이다.

수도권에 2억짜리, 8000만원짜리 집 두채가 있고 8000만원짜리 집을 먼저 팔아도 이 집이 재개발 재건축 지구내에 있다면 양도세 중과대상이 된다는 것이다.

지방발령을 받아 지방에 집을 한 채 더 산 경우에는 1년 이상 지방근무지 소재 주택에 거주했고 지방근무 종료일로부터 3년 이내에 판다면 양도세를 피할 수 있다.

◇부동산과다보유법인에 대한 양도세 적용

부동산을 많이 보유하고 있는 법인의 경우 주식을 거래해도 사실상 부동산을 넘기는 것과 유사하기 때문에 부동산 양도세율(9%~36%)을 적용한다.

주식양도세율이 부동산양도세율보다 낮기 때문에, 법인의 지분거래로 위장해 부동산을 넘기는 경우 탈루를 차단하기 위한 조치다.

부동산과 부동산취득권리가액 합계가 전체자산액의 50%가 넘는 법인의 주식을 주주1인과 특수관계자가 50% 이상(3년내 합산) 넘기면 부동산 양도세율이 적용된다.

전체 자산 가운데 부동산자산액이 80%가 넘는 골프장 스키장 콘도법인은 주식을 단 한주 넘겨도 부동산 양도세율이 적용된다.

특히 부동산 중에서도 비사업용 토지가액이 전체 자산의 50%를 넘는 법인의 지분거래에는 2007년부터 양도세를 60%중과한다.

부동산 비중이 전체 자산 중 80%인 법인이 있다고 하자. 부동산 중 비사업용토지비중이 50%라면 결국 전체 자산 중 비사업용토지액 비중은 `80%x50%=40%`가 돼 양도세 중과대상이 안된다.

그러나 비사업용토지비중이 70%라면 `80%x70%=56%`로 절반이 넘어, 양도세율이 60% 중과된다.