미래에셋 '미국 스테이트팜 오피스' 펀드, 선순위대출 리파이낸싱 성공

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 미래에셋자산운용의 미국 부동산 펀드 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’(이하 맵스미국11호)가 한숨 돌리게 됐다. 보유한 자산이 이달 6일 선순위대출 만기가 돌아오기 전 리파이낸싱(기존 대출을 다른 대출로 차환)에 성공해서다.

맵스미국11호는 선순위 대출 연장으로 펀드 만기가 연장된 것에 대한 수익자 총회를 오는 10월 개최할 예정이다. 다만 리파이낸싱으로 대출금리 및 이자비용이 오른 데 따라 수익률이 하락할 위험이 있다.

대출 차환으로 ‘펀드 만기연장’ 해야

12일 금융투자업계에 따르면 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’(이하 맵스미국11호)가 보유한 자산은 이달 6일 선순위대출 만기가 돌아오기 전 리파이낸싱에 성공했다.

‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’ 개요 (자료=미래에셋자산운용 월간보고서 일부 캡처)

맵스미국11호는 미국 조지아주 애틀랜타에 위치한 스테이트팜 동부지역 본사 건물(파크센터 1)인 오피스 빌딩에 투자·운용해서 임대수익과 자본이득을 얻고, 그 수익을 수익자에게 분배하는 게 목적이다.

지난 2017년 7월 10일 최초 설정됐으며, 같은 해 9월 1일 유가증권 시장에 ‘맵스미국11호’로 상장했다. 이달 11일 종가 기준 최근 6개월 투자수익률은 2.34%, 최근 1년 수익률은 -35.95%다.

투자대상 오피스빌딩은 애틀랜타 다운타운에서 북쪽으로 14마일(약 22km) 떨어져 있으며, 285번 고속도로 및 400번 고속도로의 교차점에 위치해 있다. 애틀랜타 국제공항 접근성이 우수하며, 애틀랜타 금융 및 상업·주거 중심지인 벅헤드 지역으로 10분 이내 접근 가능하다.

당초 건물 임차인은 북미 손해보험사 스테이트팜이었다. 스테이트팜 동부지역 본사는 오피스 면적 전체에 대해 오는 2037년까지 약 20년간 장기 임차할 계획이었다. 리테일 시설을 포함한 자산의 총 임대율은 약 99%다. 또한 작년 3월 말 기준 스테이트팜 오피스 임대료는 평방피트(square feet, 0.0281평) 당 1년에 30.43달러다.

이후 스테이트팜은 지난 2021년 9월 미국 온라인 중고차 매매기업 카바나에 임차면적 전체를 전대(재임차)한다는 내용의 10년 전대차계약을 체결했다. 그런데 작년 1월 전대차계약이 해지됐고, 카바나는 임차 면적에서 퇴거를 완료했다.

전대차계약 해지 이후 스테이트팜의 임차 면적 사용 계획이 확정되지 않아 임시적으로 ‘트리거 이벤트’가 발생했었다.

이 투자자산의 현지 선순위 대출약정서에 따르면 ‘임차 면적의 최소 50%’가 지속적으로 점유되지 않을 경우 트리거 이벤트 발생사유에 해당한다. 이 경우 차주는 담보자산에서 발생하는 임대 수익을 대주 권한의 계좌에 유보(캐시트랩)할 의무가 있다.

실제로 지난 1월 월간보고서를 보면 건물은 물리적 공실로 임대수입에 대해 현금 유보 의무(캐시트랩)가 발동했었다. 맵스미국11호는 이를 해소하기 위해 현지 임대차 브로커와 전략을 수립하고 있다.

당시 해당 펀드의 최근 1년간 수익률(작년 6월 말~올해 6월 말)은 -35.47%를 기록했다.

“이자비용 증가→수익률 하락 가능”

다만 맵스미국11호는 선순위대출 리파이낸싱에 성공하면서 자금 우려를 한숨 덜게 됐다.

선순위 담보대출의 기존 대주는 크레디트스위스 자회사 컬럼파이낸셜, 차주는 CORPORATE PROPERTIES TRUST II SPE 1, LLC (SPC 3)이다. 대출금액은 1억5800만달러(약 2167억원), 대출 기간은 7년, 금리는 3.34% 고정금리였다.

‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’ 대출조건 변경 사항 (자료=공시문 일부 캡처)

반면 신규 선순위 대출의 대주는 UMB뱅크(UMB Bank, N.A., as trustee)며 대출금액은 약 1억6785만달러(약 2303억원)다. 대출 기간은 3년(채권 만기 총 12.9년)이며, 금리는 6.64% 고정금리로 올랐다. 이를 통해 기존 선순위 대출 상환을 완료했다.

상환 방식도 기존 ‘만기 일시상환’에서 ‘원리금 분할상환’으로 변경됐다. 맵스미국11호는 선순위 대출 연장으로 펀드 만기가 연장된 것에 대한 수익자 총회를 오는 10월 개최할 예정이다.

종전 펀드 만기는 2025년 1월(투자신탁 최초설정일부터 7년 6개월)이었는데, 대출 기간이 3년이라서 펀드 만기가 2027년 이후로 미뤄지기 때문이다.

맵스미국11호는 매각 자문사를 선정해서 리파이낸싱 외에 매각 마케팅도 동시 진행 중이다.

투자설명서를 보면 투자대상 부동산을 약 3583억원에 매각하면 매각이익 및 매각손실 없이 회수가 가능할 것으로 예상된다. 다만 해당 금액은 제반 상황이나 가정이 변경됨에 따라 바뀔 수 있다.

투자설명서 기준 매입가액은 3248억원이었으며, 오피스빌딩 투자에 필요한 총 금액은 3368억원 수준이었다.

오피스빌딩 투자를 위한 자금조달 구조 (자료=미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호 투자설명서 일부 캡처)

투자설명서에는 “오피스빌딩 매각이 지연될 경우, 선순위 대출 만기 도래에 따른 리파이낸싱시 금리 상승으로 인해 이자비용이 증가할 수 있다”며 “이에 따른 수익률 하락 또는 투자원금 손실이 발생할 수 있다”고 적혀있다.

또한 맵스미국11호는 임차인에 신용등급 하락 등 크레딧 이벤트가 발생할 경우 임대료를 못 받을 위험 등이 있다. 부동산 시장상황 변화 및 임대료 수준 변화에 따른 공실률 증가로 투자손실이 발생할 위험에도 노출돼 있다.

CBRE 2023년 4분기 애틀란타 오피스 시장보고서에 따르면 애틀란타 지역 오피스 시장 공실률은 25.0%에 이른다.

이밖에도 투자대상 자산이 미국 부동산인 만큼 미국달러 관련 환위험에 노출된다. 따라서 부동산투자에 따른 이익을 환율 변동으로 잃을 수 있고 손실을 입을 수도 있다.