"재고 10%, 신축 30%" 수도권 상온 물류센터, 공실률 '극과 극'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 수도권 상온 물류센터가 ‘재고’냐 ‘신축’이냐에 따라 공실률 격차가 크게 나타나고 있다.

신축 물류센터의 경우 기준금리 인상의 직격탄을 맞아서 준공 후에도 대규모 공실이 해소되지 않았고, 재고 물류센터보다 공실률이 상대적으로 높았다. 또한 신축 물류센터가 기존 물류센터들보다 임대료가 높거나 기존 클러스터에서 멀리 떨어져 있어서 아직 시장에 소화되지 못한 경우도 있다. 이처럼 물류센터 시장이 양분된 만큼 투자할 때 지역별 상황과 물건별 조건을 면밀히 검토해야 한다는 분석이다.

안산·시흥, 재고 공실률 10% 미만…신축 50% 이상

30일 종합 부동산서비스 기업 젠스타메이트에 따르면 수도권 상온 물류센터를 재고와 신축으로 구분해서 공실률을 분석한 결과 재고 공실률은 10% 미만인 반면 신축 공실률은 30% 미만으로 집계됐다.

여기서 ‘재고’는 지난 1997년~2021년 공급된 물류센터, ‘신축’은 2022~2023년 신규 공급된 물류센터를 뜻한다.

수도권 세부지역별 상온 물류센터 공실률 (자료=젠스타메이트 ‘2023 로지스틱스 마켓 리포트’)

재고와 신축 물류센터 간 공실률 차이가 큰 지역으로는 △안산·시흥 △김포·부천 △이천·여주가 꼽혔다. 안산·시흥 지역, 김포·부천 지역의 경우 재고 물류센터 공실률이 각각 10%, 5% 미만이었다. 반면 신축 공실률은 50%가 넘었다.

안산·시흥 지역은 시화멀티테크노밸리(시화MTV)와 반월국가산업단지를 중심으로 물류센터가 집중돼 있다. 다만 개발 가능한 부지가 많지 않아 인천 지역에 비해 공급이 상대적으로 적다. 이에 따라 재고 공실률은 10% 미만으로 안정적인 수준을 유지하고 있다.

다만 작년에 준공된 물류센터 2개동의 공실이 아직 해소되지 않아서 신축 공실률은 50% 이상으로 높게 나타나고 있다.

작년 안산·시흥 지역에는 연면적 1만평 이상인 중형 물류센터가 총 3동 공급됐다. △안산시 상록구 사사동 물류센터(1만6000평) △안산시 단원구 원시동 물류센터(1만7000평) △시흥 원앤원스마트 물류센터(2만6000평) 등이다.

물류센터는 연면적에 따라서 다음과 같이 분류된다. △소형 1만평 미만(3만3508㎡ 미만) △중형 1만~3만평 미만(3만3508㎡ 이상 9만9174㎡ 미만) △대형 3만~5만평 미만(9만9174㎡ 이상 16만5289㎡ 미만) △초대형 5만평 이상(16만5289㎡ 이상) 순이다.

안산·시흥 지역 물류센터 분포(위 지도) 밑 주요 공급예정 사례(아래 표) (자료=젠스타메이트 ‘2023 로지스틱스 마켓 리포트’)

안산·시흥 지역은 향후에도 신축 물류센터 공급이 대규모로 예정돼 있어서 높은 공실률을 유지할 것으로 전망된다. 올해에는 안산·시흥에 3만평 이상 대형 물류센터 3동과, 3만평 미만 중형 물류센터 3동이 공급될 예정이다.

신규 공급될 것으로 예정된 물량은 약 21만평으로 역대 최대를 기록할 것으로 보인다.

‘신축 공실 50%’ 김포·부천, 학운산단 초대형 공급

김포·부천 지역도 양상이 비슷하다. 재고 물류센터의 경우 높은 서울 접근성 등에 힘입어 작년 4분기 기준 공실률 5% 미만을 기록했다. 반면 신축의 경우 학운일반산업단지에 공급된 물류센터의 공실이 아직 해소되지 않아서 공실률이 50% 이상으로 높다.

지난 2022년에는 김포·부천 지역에 1만평 규모의 중형 물류센터 1동을 포함해 총 4동이 공급됐다. 이어 작년에는 3만평 이상 대형 물류센터를 포함해 총 7동, 약 11만평이 공급돼서 신규 공급 면적이 크게 증가했다.

김포시 양촌읍 대포리와 학운리에 위치한 MQ로지스큐브 김포대포물류센터, 학운3산단 물류센터 등 혼합 물류센터, 부천시 내동 미래인로지스부천, 부천나들목(IC) 냉동 창고시설 등 다양한 용도의 물류센터가 공급됐다.

올해 김포 양촌읍 학운일반산업단지에는 초대형 물류센터 2동 공급이 예정돼 있다. 이에 따라 김포·부천 지역의 초대형 물류센터 비중이 증가할 것으로 보인다.

또한 ‘서울 접근성’이라는 장점에 힘입어 임차 수요가 지속될 경우 신축 물류센터의 공실률도 서서히 안정화될 것으로 예상된다.

이천·여주 지역은 신축 물류센터(공실률 40% 수준) 뿐 아니라 재고 물류센터(공실률 10%대)도 공실률이 비교적 높았다. 이천·여주가 수도권 동남권에서 물류센터 개발이 가장 활발히 진행된 곳이라서 공급이 꾸준히 많이 이뤄진 영향이다.

이천·여주 지역 신규 물류센터 공급면적 추이 (연면적 기준) (자료=젠스타메이트 ‘2023 로지스틱스 마켓 리포트’)

이천·여주 지역의 신규 물류센터 공급량은 지난 2022년에 27만평으로 역대 최대치를 기록했다. 이어 작년에는 전년대비 93% 증가한 총 52만2000평 물류센터들이 공급돼서 전년도 기록을 갈아치웠다.

작년 준공된 ‘로지스포인트 여주 물류센터’와 ‘여주 본두리 물류센터’는 여주시에 처음 지어진 대형 물류센터 두 곳이다. 이처럼 신축된 물류센터의 공실률이 40%에 이르는 것은 작년 2분기 이후 준공된 중·대형 물류센터가 임대차시장에서 소화되는 속도가 비교적 느리다는 것을 반영한다.

올해에는 약 10동의 중·소형 물류센터들이 추가로 공급된다. 경기도 이천시 ‘모가면 신갈리 물류센터’, 이천시 ‘대월면 군량리 물류센터’, 경기도 여주시 ‘점봉동 물류센터’ 등 공급이 예정돼 있다.

이들 지역을 제외하면 수도권 남부권 및 중앙권의 경우 기존 물류센터들의 임대차 상황이 견고한 편이다. 또한 물류센터를 추가로 개발할 수 있는 부지가 제한적이고 가격 격차가 심하지 않아 기존 재고와 신축 간 공실 격차가 심하지 않다.

젠스타메이트 관계자는 “물류센터는 지역별 공급 상황, 화주사 움직임, 임대료 상승률 등 요인에 따라 재고와 신축에서 공실률이 다르게 나타나고 있다”며 “물류센터 투자시 리스크 해소를 위해 지역별 상황과 물건별 면밀한 조건을 검토할 필요가 있다”고 말했다.