(8·31대책 한달)내 집에 맞는 稅테크 전략

[이데일리 남창균기자]  8·31대책으로 보유세와 양도세가 크게 강화되면서 절세전략이 재테크의 핵심으로 떠올랐다. 세금 부담은 내년 하반기이후에 가시화되지만 미리 대처하지 않으면 낭패를 볼 가능성이 크다.

전문가들은 "다주택자의 경우 양도차익이 많은 주택은 비과세 요건을 갖출 때까지 보유하는 게 낫고 양도차익이 비슷하다면 강남권 주택을 보유하는 것이 유리하다"고 조언한다.

◇1주택자 = 비과세 요건을 갖추는 게 급선무다. 새로 분양 받아 입주하는 주택이거나 구입한지 1년이 안되었다면 3년이 될 때까지 기다려야 한다. 서울, 과천, 5대신도시에 있는 주택은 2년 거주요건을 아울러 갖춰야 한다는 점도 염두에 둬야 한다.

하지만 양도차익이 미미하고 앞으로도 오를 가능성이 없다면 갈아타는 게 유리하다. 특히 이런 주택을 은행대출로 구입했다면 빠른 시일 안에 파는 게 낫다. 투자용으로 갈아탄다면 값이 떨어지고 있는 강남권 재건축 아파트가 유망하다.

새 아파트를 분양 받은 1주택자의 경우 분양 받은 아파트에 입주할 생각이라면 기존 주택을 처분해야 한다. 주택 담보대출이 세대당 1건으로 강화되었기 때문이다.

◇2주택자 = 양도세가 50%로 중과되는 2007년 이전에는 1채를 매각하는 것이 좋다. 매각우선순위는 양도차익이 적으면서 보유기간이 오래된 주택이다. 보유기간이 3년 이상 되면 9~36%의 양도세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 있기 때문이다.

내년부터는 입주권 상태인 재건축주택(관리처분인가 이후)도 주택으로 간주, 양도세 중과 대상에 포함되기 때문에 일반주택과 재건축 아파트를 보유하고 있다면 재건축단계에 따라 매각 순서를 달리해야 한다. 사업시행인가(철거) 이전과 관리처분인가 이후라면 양도차익이 적은 주택을, 사업시행인가~관리처분인가 단계라면 일반주택을 먼저 파는 게 유리하다.

또 중대형 아파트와 소형 아파트를 보유하고 있는 경우라면 소형 아파트를, 강남과 강북에 각각 1채씩 있다면 강북에 있는 주택을 먼저 파는 게 좋다.

◇3주택자 = 3주택자의 경우 가장 먼저 파는 주택에 대해서는 60%의 양도세율이 부과되고 있다. 두 번째 파는 주택에도 2007년부터는 양도세율이 50%로 높아진다. 내년부터는 종부세 부과기준이 6억원 초과로 확대되고 합산 과세되기 때문에 보유세 부담도 만만치 않다.

이에 따라 3주택자의 경우 내년 6월 이전에 1채를 먼저 매각하는 게 절세의 지름길이다. 양도세가 증여세보다 많이 나온다면 증여를 택하는 게 유리하다. 30세 이상 자녀에게 증여하면 합산과세를 피할 수 있다.

또 다른 방법은 2채를 더 구입해 임대사업자로 등록하는 방법이다. 5채를 10년 이상 임대하면 양도세 중과와 종부세 합산과세를 회피할 수 있다. 주의할 점은 5채 모두 동일 시·도에 있어야 하며 10년 안에 1채라도 팔게 되면 세금을 추징당한다는 것이다.