[마켓인]부동산개발 자금 조달 바늘구멍…기관투자자 ‘PF 3不’

[이데일리 지영의 기자] 고금리 기조 지속과 경기 하강 속에 부동산 개발 시장 시계가 멈춰 설 조짐을 보이고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 자금을 대며 개발 원동력을 제공해온 투자기관들이 투자 제한 기준을 극히 좁히는 추세다. 토지 매입 자금 등 초기 대출(브릿지론) 및 비수도권 투자 불가 원칙을 못박는 기관이 늘고 있다.

개발사업 조달 ‘하늘의 별 따기’

2일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 진행된 서소문동 J빌딩·M빌딩 재개발 브릿지론 조달 금리는 올인코스트(수수료 등 포함) 기준 11% 수준에 마무리됐다. 2호선 시청역 인근 도심 업무지역에 속하는 데다 인근 서소문동 일대 전반이 재개발이 진행되는 상황. 재개발 이후 가치 상승폭이 높을 것으로 예상되는 투자건임에도 조달금리 상승에 끝내 10%를 넘겼다.

이밖에도 사업성이 높아 주목을 받아왔던 용산 유엔사부지 복합개발사업도 지난달 중 금리 12%를 주고 기존에 받은 1조원의 브릿지론을 연장했다. 본PF로 연결해야 했지만 조달 금리가 과하게 치솟은 데다 기관투자자들이 PF 대출을 대부분 외면하는 추세 속에 거액의 자금을 모을 수 없어 3개월 연장에 그친 상황이다. 브릿지론을 주관했던 메리츠화재와 메리츠증권, 메리츠캐피탈 등 메리츠그룹이 브릿지론 전액을 인수, 리파이낸싱(자금 재조달)을 책임졌다.

개발 PF 사업 자금 조달이 하늘의 별 따기만큼 어려워지는 추세다. 기존에 수주한 계약을 파기할 수 없어 부담을 높이더라도 자금 조달을 시도하지만, 금리 부담이 위험 수위로 치솟은 상황이다.

(사진=이미지투데이)

기관 투자자들 부동산금융 3不...“비수도권·무보증·브릿지 안 한다”

문제는 올해 여건이 더 악화될 가능성이 높다는 점이다. 부동산 PF에 거액을 내주며 개발의 원동력을 제공했던 큰손들이 대부분 당분간 개발 PF는 검토조차 하지 않겠다는 입장을 내세우고 있어서다.

한국증권금융은 올해 상반기에는 부동산 관련 대출은 검토하지 않을 계획이다. 브릿지론은 일체 대출이 불가능하고, 하반기부터 사업성이 높은 본PF건을 위주로 들여다볼 전망이다. 건설공제조합, 군인공제회 등은 올해 브릿지 대출 불가 방침을 세웠다. 건설공제조합이 경우 자체 현금 안정성이 높은 대형 건설사의 개발 PF만 검토할 예정이다. 군인공제회의 경우 1군 시공사가 보증을 선 PF건에 대해서만 투자 심의가 가능하다는 입장이다.

개발 PF에 비교적 투자 여지를 열어두는 기관들도 검토 가능 요건을 까다롭게 늘려잡고 있다. 브릿지론까지 검토 가능성을 열어뒀어도 대부분 서울·수도권에 한정하는 곳이 대부분이다. 최근 미분양 가구가 치솟은 대구·경북 지역에 대해 일체 검토 불가 원칙을 세운 곳도 적지 않다. 불확실성이 높아지는 부동산 시장에서 사업 부실화시 책임을 질 수 있는 연대보증이나 채무인수, 책임준공 등의 신용공여 확약이 있는 건에 한해서만 투자 제안을 받겠다는 제한을 두는 기관도 늘었다. 책임준공 의무란 불가항력적 사유가 있는 경우를 제외하고는 공사를 중단할 수 없고, 약속된 공사기간 내에 공사를 마쳐야 하는 것을 말한다.

한 기관투자자 관계자는 “PF 조달에 문제가 없는 곳으로만 한정하다 보면 대형사 위주로 고를 수밖에 없다. 투자를 아예 안 할 수는 없고, 최소한 리스크 보장이 있어야 하지 않겠느냐”며 “올해 부동산 개발 환경이 극히 안 좋아질 것으로 보고 있어 극히 보수적인 검토 기준을 세운 것”이라고 말했다.