(집값을 말하다)①손재영 교수 "폭락은 없다"

[이데일리 윤도진기자] "지금과 같은 집값 하락 추세가 적어도 내년 상반기까지는 계속될 것입니다. 글로벌 금융시장이 언제 안정되느냐에 따라서 회복 시기가 다르겠지만 최악의 경우라도 집값이 대폭락하는 상황까지는 가지 않을 것으로 봅니다"

손재영 건국대학교 부동산대학원장(사진 왼쪽)은 11일 이데일리와의 인터뷰에서 "집값이 폭락하는 일은 없을 것"이라며 "일부 급매물 가격이 크게 떨어지긴 했어도 대다수 집주인들이 집값하락을 견뎌내고 있는 것은 현재 주택가격이 거품이 아니라는 것을 반증한다"고 말했다.

손 교수는 "만일 `버블`이 있었다면 지금과 같은 경기 상황에서는 30%씩 가격이 떨어졌어야 했다"며 "`거품`이라는 것은 애초에 없었고 지금도 없다"고 진단했다. 그는 "일단 주택시장의 바닥이 확인되고 경기가 좋아진다면 서울 강북지역은 다시 오를 수 있다"고 내다봤다.

손 교수는 최근 정부의 부동산 대책에 대해 "참여정부 시절 비정상적으로 만들어 놓은 것을 정상화하는 과정이라는 점에서 바람직한 방향이라고 본다"며 "하지만 지금처럼 조금씩 대책을 풀어 차후 또 다른 대책이 나올 것을 기대하도록 하면 효과를 거두기 어렵다"고 지적했다. 
 
손 교수는 한편 미분양 적체로 자금난을 겪고 있는 건설사들에 대해서는 단호한 입장을 보였다. 그는 "경영상 판단 착오를 한 건설사들이 한편으로 규제를 풀어달라고 하고, 다른 한편으로 정부에게 `살려달라`고 요구하는 것은 잘못된 것"이라고 지적했다. 그는 "다만 정부가 이를 방치할 경우 국민경제에 위해가 있다고 본다면 한시적 양도세 비과세 등과 같은 수요진작책이 필요하다"고 덧붙였다.

- 주택가격 하락세가 언제까지 갈 것으로 보나
▲적어도 내년 상반기까지는 하락할 것이다. 글로벌 금융시장이 언제 안정되느냐에 따라서 회복 시점이 다를 수 있다. 금융시장 안정과 실물경제 회복이 관건이다. 하지만 대폭락까지는 가지 않을 것이다. 주택시장 여건이 좋지 않지만 그렇게 꺼지진 않을 것이다. 일단 바닥이 확인이 되고 경제가 좋아진다면 서울은 오히려 (집값이) 상승할 수 있을 것으로 본다. 수급이 좋지 않은 강북지역은 급반등할 수 있다.

- 집값 거품이 급격히 꺼질 수 있다는 지적도 있는데
▲거품이 있다면 지금쯤 집값이 30%정도 떨어졌어야 했다. 부동산과 같은 고가의 자산에 거품이 생기려면 대출이 쉽게 이뤄져야 한다. 하지만 우리나라는 대출 규제 때문에 거품으로 이어지는 연결고리가 형성되지 않았다. 일부 급매물 가격이 많이 떨어졌지만 대다수 주택보유자들이 현재 상황을 견뎌내고 있다는 것은 거품이 아니라는 얘기다. 거품이라는 것은 애초에 없었고 지금도 없다.

- 수도권 지역은 가격 하락폭이 큰데
▲서울과의 차별화 현상이 나타날 것이다. 참여정부 때는 수도권이기만 하면 대체로 가격 상승 흐름에 동참했지만 주택가격 하락세 속에서는 차별화가 진행될 수밖에 없다. 분당만 해도 상대적으로 판교, 용인 등지에서 새 아파트 나오면서 경쟁력을 잃고 있다.

- 최근 정부의 부동산 대책에 대한 견해는
▲대부분은 참여정부가 비정상적인 제도를 만들어 놓은 것에 대한 정상화 과정이라고 본다. 하지만 단순히 죽어가는 경기를 살리겠다고, 건설사를 살리겠다고 필요 이상으로 제도적 혜택을 주는 것은 긍정적이지 않다.

- 대책이 너무 잦다는 지적이 있는데
▲정부가 `전체 경제정책의 틀 안에서 부동산제도를 어떻게 가져가겠다`고 하는 확고한 기준을 가져야 한다. 지금은 너무 세세한 부분까지 관리하려고 한다. 부동산은 대부분의 사람들이 자기 재산 전부를 투입하는 자산이기 때문에 반석처럼 제도를 만들어한다. 국민들이 혼란스럽지 않게, 적어도 50년을 내다보는 제도 개선이 이뤄져야 한다.

- 최근 정부대책에 대한 기대는
▲부동산 경기 활성화에 상당히 도움이 되리라 본다. 이에 대한 효과는 조금씩 나타날 것이다. 그러나 `다음에 또 무언가가 나올 것`이라는 생각을 갖게 하는 측면이 있다. 지방 미분양의 경우 다주택자에 대해서 정상과세(일반세율)하는 것으로 바뀌었는데 좀더 기다리면 비과세하지 않겠느냐는 식이다. 대책을 찔끔찔금 내놓는건 바람직하지 않다. 어차피 경기가 나쁜 것이 문제라면 기대이상의 대책을 한 번에 내놓고 시장이 적응하도록 해야지 조금씩 조치하면 효과를 기대할 수 없다.

- 주택시장이 불안해질 요인이 커졌다는 지적도 있는데
▲참여정부 정책 가운데 실거래가 신고에 따른 과세와 국민임대주택 확대 공급 빼고는 규제를 전부 없애야 한다는 게 개인적인 의견이다. 주택시장은 기본적으로 수급에 따라 움직이는데 주택부문으로 자본이 들어가는 것을 차단하는 것이 오히려 불안 요인이다. 강남지역 30평대 아파트가 15억원인데 이를 13억원으로 낮추는 것이 무슨 의미가 있나. 국민 주거안정이라는 대전제와는 별개의 문제다.

- 주택가격 안정을 위해 필요한 것은
▲양도소득세, 종합부동산세 등을 강화한 것은 주택시장에 자본이 들어가지 못하게 한다는 점에서 오히려 불안 요소다. 불안을 없애려면 집을 많이 지어야 한다. 강남 문제는 부자들의 문제였다. 정말 불안한 건 서민들의 주거안정과도 직결된 강북 집값 문제다. 이들 지역은 1만~2만호만 멸실이 생겨도 집값이 확 뛴다. 이를 보완할 대책이 필요하다.

- 종합부동산세 완화 및 폐지에 대한 견해는
▲종부세는 다주택 소유자가 집을 팔도록 해서 집 없는 사람들에게 내집마련 기회를 준다는 단순한 생각에서 나왔다. 여기에는 `네가 집을 가지면 내가 집을 못 갖는다`, 즉 `나눠 먹을 파이가 일정하다`는 암묵적인 가정이 있었던 것이다. 여분의 집을 처분하도록 강요하면 주택임대시장이 붕괴돼 전셋값 급등이 초래될 수 있다. 부작용이 큰 만큼 폐지하는 게 바람직하다.

- 지방 미분양 문제 해결 가능성 있나
▲정부가 건설사를 살리기 위해서 이를 해결하고자 하지만 망할 회사들은 망해야 한다고 생각한다. 다만 방치할 경우에 국민경제에 커다란 위해가 있다고 보면 일부 도와줄 수는 있을 것이다. 지방 미분양 문제를 해결하려면 수요 진작이 필요한데 `양도세 비과세` 수준은 되어야 투자수요가 살 수 있을 것으로 본다.

- 건설사들의 책임을 얘기했는데
▲기업은 살리더라도 기업가는 용서하면 안 된다는 생각이다. 잘못된 결정을 내린 사람에게 무차별적으로 보상을 한다는 것은 자본주의 정신에 맞지 않다. 공급 과잉에 대해 책임지는 게 맞다. 지역시장에 대한 분석이 너무 부족했다. 집을 짓지 말아야 할 곳에 집을 지은 것이다. 제3자가 평가하는 시스템, 사내 제어장치가 있었다면 이렇게는 안됐을 것이다.

- 향후 주택시장에서 영향을 미칠만한 주요 변수는
▲실물경제 및 금융시장 안정, 주택시장의 수급이 가장 중요한 변수가 될 것이다. 새 정부 들어 정책변수는 거의 다 드러난 상태다. 강남의 경우 내년까지 약 2만5000여가구의 재건축 입주물량이 있지만 뉴타운 사업이 본격화되는 강북에서는 내년 이후 수급에 따른 가격 폭등 가능성도 있다. 재개발 재건축 등으로 공급확대는 어렵다. 신도시 개발을 통한 공급확대가 불가피하다.

- 주택정책은 어떤 방향으로 가야한다고 보나
▲주택이 부족하면 자본이 많이 흘러들어갈 수 있도록 해야 할 것이고 주택을 통해 돈을 버는 게 지극히 당연하도록 여건을 만들어야 한다. 다만 시장이 해결하지 못하는 부분은 정부차원의 지원대책들이 있어야 한다. 주거복지 차원에서의 공공주택은 지속적으로 예산을 투입해 좋은 입지에다가 잘 짓도록 해야 한다. 중산충 이상의 수요층에 대해서는 시장이 원활하게 작동하도록, 스스로 장기적으로 계획할 수 있도록 제도를 만들어줘야 한다.