'텅 빈' 파리 뤼미에르…만기 앞둔 ABCP에 한화證 차환 추진

[이데일리 김성수 기자] 프랑스 파리 뤼미에르 오피스 빌딩에 지분투자한 펀드 관련 유동화증권이 오는 30일 만기를 앞두고 차환발행된다. 해당 유동화증권의 차환발행이 마무리되면 만기가 오는 8월 30일경까지 약 3개월 늘어난다.

뤼미에르 오피스는 코로나19 이후 유럽에 재택근무가 확산하면서 공실률이 20%대로 높아지고, 부동산 가치도 떨어졌다. 다만 이 오피스를 담은 펀드의 만기가 오는 2026년인 만큼 추후 임차인 확충 또는 금리인하로 자산가치 반등을 기대할 수 있다. 이에 ABCP에 기한이익상실이 발생할 가능성은 낮다는 분석이다.

뤼미에르 오피스에 투자한 삼성SRA전문투자형사모부동산투자신탁 제42호 (자료=삼성SRA자산운용)

◇ 한화증권, 68억 ABCP 차환발행 예정…만기 3개월 연장

9일 금융투자업계에 따르면 한화투자증권은 특수목적회사(SPC) 신세계제일차가 작년 11월 30일 발행한 68억원 규모 자산유동화 기업어음(ABCP)의 차환발행에 나선다. 차환발행이란 만기가 된 채권을 상환하기 위해 새로운 채권을 발행하는 것을 뜻한다.

기존 ABCP는 오는 30일 만기다. 한화투자증권은 차환발행이 마무리될 경우 만기가 오는 8월 30일경까지 약 3개월 늘어날 것으로 예상한다.

이 ABCP의 기초자산은 ‘삼성SRA전문투자형사모부동산투자신탁 제42B호’(이하 펀드)의 설정 관련해서 발행된 수익증권(신탁 원금 67억6003만원)이다. 펀드가 투자한 자산은 프랑스 파리에 있는 뤼미에르 오피스 빌딩 지분이다.

뤼미에르는 지하 4층~지상 9층, 총 임대면적 12만6326㎡에 이르는 파리 최대 오피스 빌딩이다. 지난 1992년 준공됐고, 지난 2013~2018년까지 5년간 순차적으로 리노베이션을 진행했다.

이 펀드를 설정 및 운용하는 회사는 삼성생명의 100% 자회사인 삼성SRA자산운용이다. 삼성생명은 작년 말 기준 이 펀드 지분 46.78%를 갖고 있다. 펀드의 투자기간은 7년이다. 펀드 설정일은 2019년 4월 22일, 계약 종료일은 오는 2026년 4월 22일이다.

뤼미에르 오피스에서 임대수익 등 이익이 발생해서 회계기간 종료일 익영업일에 신탁이익 분배금(배당)이 현금으로 들어오면 유동화증권(ABCP)을 상환하는 구조다. 국민은행이 신탁업무를 맡고 있다.

(자료=삼성SRA자산운용)

회계기간은 매 6개월 단위다. 다만 이 현금흐름은 투자대상의 운용성과에 따라 달라지기 때문에 그 규모 및 발생시점이 불확실하다. 신탁이익 및 신탁원본이 유동화증권을 상환하기에 충분한 규모로 SPC에 지급되지 않으면 유동화증권 상환재원이 부족할 수 있다.

뤼미에르 공실률 높지만…“만기 남아 EOD가능성 낮아”

특히 코로나19 이후 유럽에 재택근무가 확산돼 오피스 공실률이 전반적으로 높아진 상태다. 뤼미에르 빌딩 공실률은 지난 1분기 기준 21.1%로 집계됐다. 뤼미에르 오피스가 위치한 라데팡스 지역 및 파리의 평균 공실률보다 높은 수준이다.

글로벌 부동산자문사 세빌스 보고서에 따르면 작년 말 라데팡스 지역 공실률은 16.7%로 전년대비 2.5%포인트(p) 상승했다. 작년 파리 중심상업지구(CBD) 공실률은 2.3%로 집계됐다. 오피스 등 수익형부동산은 공실로 임대수익이 줄어들면 부동산 가치도 떨어진다.

SPC 신세계제일차 운영 관련 업무는 업무수탁자 교보증권과 자산관리자 한화투자증권이 맡고 있다. 한화투자증권은 과거 이 부동산을 기관에 셀다운(재매각)한 후 남은 물량 70억원을 보유 중이다.

셀다운이란 증권사들이 자기자본과 대출 등으로 대체자산을 매입한 후 연기금, 보험사 등 기관에 재판매하는 것을 말한다.

특히 한화투자증권은 SPC 신세계제일차와 사모사채 인수 또는 자금보충 확약을 맺고 있다. SPC 자산관리계좌 잔액이 유동화증권 원리금을 지급하기에 부족할 경우 한화투자증권이 SPC에 자금보충(대여)하거나 SPC가 발행하는 사모사채를 인수할 의무(한도 72억원)를 부담한다.

다만 유동화증권에 기한이익상실(EOD)이 발생할 가능성은 적다는 분석이다. 이 오피스를 담은 펀드의 만기가 오는 2026년인 만큼 추후 임차인 확충으로 현금흐름이 개선될 수 있고, 금리인하 등으로 자산가치 반등도 기대할 수 있어서다.

금융투자업계 관계자는 “뤼미에르 빌딩에서 임대차 계약이 끝난 회사들이 재계약을 안 하거나, 다른 회사로 합병된 조직들이 사업을 철수해 공실률이 높아진 것으로 보인다”며 “새로 임차인을 맞추기 위해 임대 마케팅을 진행 중인 것으로 알고 있다”고 말했다.

이어 “임차인이 새로 채워지거나 임대료 상승, 또는 금리 인하 등 다양한 가능성이 열려있다”며 “만기까지 시간이 남아 있기 때문에 (ABCP에) 기한이익상실이 발생할 가능성은 적어 보인다”고 덧붙였다.