서울 집값 약세 "오래 간다"

[이데일리 박성호기자] 정부가 부동산 세제완화 방침을 밝혔지만 서울 집값의 최근 흐름을 바꾸지는 못할 것으로 보인다.

대부분의 전문가들은 현재 부동산 경기는 내부적 요인 뿐만 아니라 외부적 요인에 좌우되는 면이 많아 일부 정책 변화로 상황이 좋아지지는 않을 것으로 내다봤다.

◇세제완화 불구..강남 약세는 지속= 강남은 당분간 약세가 지속될 것으로 보인다. 올 하반기를 지나 내년 상반기까지는 집값이 반등할 여지가 없다. 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 완화방침이 나왔지만 대출규제가 풀리지 않고 경기가 회복되지 않는 상황에서는 매수세가 붙기 어렵다는 판단에서다.

 

박상언 유앤알컨설팅 대표는 "최근 고객들은 대부분 1억원 안팎의 오피스텔이나 소형아파트 투자에 대해서 문의하고 있다"며 "전반적으로 강남권 아파트에 투자하기에는 자금이 부족한 상황인 것으로 보인다"고 말했다.

세금 규제는 부분적으로 풀릴 것으로 보이지만 대출 규제는 현재의 경제상황에서는 완화되기 어렵다는 것이 대부분의 의견이다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "한나라당이 추진하는데로 규제완화가 될지도 의문"이라며 "금리가 오르는 상황에서 총부채상환비율(DTI) 완화 등은 건드리기 어려운 만큼 시장은 예전과 같이 움직일 것으로 보인다"고 말했다.

또 투자심리가 극도로 위축된 상황에서 경제 상황이 좋아지지 않는다면 수요자들 역시 섣불리 움직일 수 없을 것이라는 지적도 나왔다.

양해근 우리투자증권 재무컨설팅팀 차장은 "과거에는 '강남 불패'라고 할 만큼 강남 부동산 시장에 대한 신뢰가 강했다"며 "하지만 최근 강남 집값이 떨어지고 규제완화에 대한 정부의 언급이 나와도 시장이 별 반응을 보이지 않는 것을 보면 당분간 추가하락의 여지도 있다"고 예상했다.

대체로 전문가들은 강남 집값은 현재보다 5%이상은 추가하락할 것이라고 내다봤다.
 
김규정 부동산114 차장은 "현 상황대로라면 하반기 강남 집값은 2006년 3분기 수준까지 떨어질 것으로 예상된다"며 "정부 방침대로 세제 완화가 되더라도 일부 급매물은 회수될 지 모르지만 하락세를 진정시키는 정도의 영향밖에 미치지 못할 것"이라고 말했다.  

◇강북집값..전세수요증가 관건= 강북 집값은 불확실성이 증대돼 적어도 올 가을철이 돼야 대세를 정확히 파악할 수 있을 것이라는 의견이 많았다.

강북 집값의 가장 큰 불확실성은 올 여름철 2만여가구에 이를 것으로 예상되는 뉴타운·재개발 이주 수요다. 전세수요가 늘어나면 전셋값이 상승하게 되고 매매가 대비 전셋값 비율이 높아지게 될 경우 전세수요가 다시 매매수요로 전환돼 매매가 상승을 부추길 수 있기 때문이다.

이 때문에 전문가들 조차 강북 집값은 올 가을 이후에나 확실하게 전망할 수 있을 것이라고 입을 모은다.

박원갑 소장은 "전세수요가 매매수요로 전환될 때 가장 중요한 것이 향후 집값이 상승할 것이라는 믿음"이라며 "상반기에 너무 올랐기 때문에 추가 상승이 미미할 것이라고 판단한다면 매매수요가 늘지 않을 것"이라고 말했다.

그는 "가격이 오른다고 하더라도 올 봄 수준을 회복하는 수준일 것"이라며 "강북권은 강남권과 집값 차이가 얼마 되지 않을 정도로 이미 오른 상태라서 가격 메리트가 희석된 곳이 많다"고 지적했다.

양해근 차장도 "재개발 지분이 너무 올라 수익이 거의 안나는 지역이 늘고 있는 것은 향후 집값 상승 전망을 어둡게 하는 요소"라며 "분명 뉴타운·재개발 사업으로 인한 발전 가능성은 있지만 재개발 지분보다는 인근 지역에서 수혜를 받는 일반아파트의 집값 움직임에 주목해야 한다"고 조언했다.