잠실 마이스개발 서울시-기재부 협의 끝났다…토지 맞교환 어떻게?

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 잠실 스포츠·마이스(MICE) 복합공간 조성 민간투자사업 관련해서 서울시와 기획재정부가 토지 맞교환을 끝냈다.

두 기관이 지난 2019년 말부터 잠실운동장 내 부지교환 문제를 협의한 결과다. 기재부와 협의가 잘 해결되지 않았다면 서울시로서는 사업 진행에 어려움이 생길 수 있었는데 이같은 리스크가 해소된 상태다.

서울시, 기재부와 잠실운동장 토지 맞교환 완료

19일 서울시에 따르면 시는 기획재정부와 잠실운동장 부지교환을 마친 상태다. 현재 기재부 소유 토지는 잠실운동장 한강변 부지 정도며, 마이스단지 내부 부지는 100% 시유지다.

잠실 스포츠·MICE 복합공간 조성사업(안) 조감도 (자료=서울시)

잠실운동장 부지는 송파구 잠실동 10번지 일대로 총 면적은 13만5861㎡다. 서울시는 이 일대에 ‘잠실 스포츠·마이스 복합공간 조성사업’을 진행하고 있다.

잠실 스포츠·마이스 복합공간 조성사업은 서울 송파구 올림픽로 25 잠실운동장 일대 35만7576㎡(수상면적 포함)를 개발하는 사업이다. 총 사업비는 2조1672억원(전액 민자, 지난 2016년 1월 불변가격 기준) 규모다.

잠실운동장은 준공 후 30년이 넘어 시설이 노후한 데다 외부공간은 주차장 위주로 쓰여 비효율적으로 운영되고 있다.

서울시는 실내체육관, 체조경기장, 수영장을 철거한 다음 전용면적 약 11만㎡ 규모 전시·컨벤션 시설과 3만석 이상의 야구장, 1만1000석 안팎의 스포츠 다목적시설, 수영장 등을 짓는 게 목적이다. 부속시설로 900실 안팎 호텔(5성급 300실, 4성급 600실)과 연면적 12만㎡ 문화·상업시설, 연면적 18만㎡ 업무시설도 들어선다.

사업 방식은 수익형 민자사업(BTO)이다. 민간사업자가 시설을 건설(Build)한 뒤 이를 국가에 기부채납(Transfer)하고 40년간 시설을 직접 운영(Operate)해서 건설에 들어간 비용과 사업수익을 직접 확보해야 한다.

이 사업을 진행할 우선협상대상자는 가칭이 ‘서울스마트마이스파크’다. 한화가 주간사를 맡고 있으며 하나금융그룹, 한화그룹, HDC그룹 등으로 이뤄져있다.

지난 7월에는 서울시 도시·건축공동위원회가 ‘국제교류복합지구 지구단위계획 결정(변경) 및 잠실 스포츠·MICE 복합공간 특별계획구역 세부개발계획 결정(안)’을 결정했다.

국제교류복합지구 내 잠실 종합운동장 일대를 스포츠·MICE·문화·수변공간이 연계된 미래형 복합단지로 조성하기 위해 특별계획구역으로 지정하고 세부 개발계획을 수립한 것.

개발이 끝나면 이 지역은 강남구 삼성동 코엑스와 현대차그룹 글로벌비즈니스센터(GBC), 잠실종합운동장을 잇는 대규모 ‘국제교류복합지구’로 탈바꿈한다. 삼성동 GBC는 착공한 상태며 향후 영동대로 복합환승센터, 코엑스 확장 개발도 순차적으로 진행된다.

국제교류복합지구 내 특별계획구역 위치도 (자료=서울시)

◇ 사업 큰 줄기 마무리…“향후 일정, 변동 적을 듯”

서울시가 이 대형 프로젝트를 완료하려면 기재부와의 협의가 필수적이었다. 잠실운동장 부지 중 기재부 소유 부지가 59.35%(8만627㎡)로 절반이 넘었기 때문이다.

향후 개발을 순조롭게 진행하려면 서울시가 잠실운동장 부지 100%를 확보할 필요가 있는 만큼 서울시는 기재부 보유 부지를 가치가 동일한 다른 땅으로 교환하는 방안을 추진했다.

서울시가 맞교환하는 땅은 기재부 땅과 용도(도시지역, 자연녹지지역)가 꼭 같을 필요는 없지만 총액이 같아야 하고 국유지로서 활용가치도 있어야 한다.

지난 2021년 공시지가(㎡당 500만원)로 계산하면 잠실운동장 내 기재부 땅의 가치는 6793억원이 넘는다. 통상 공시지가의 2~5배에 실거래가가 형성된다는 점을 감안하면 실제 땅값은 약 1조3586억원이 넘었을 것으로 추산된다.

서울시와 기재부의 토지 맞교환 계약은 2021년 7월 이뤄졌다. 서울시, 기재부가 각각 토지 감정평가를 받은 다음 평균을 내서 등가로 교환했고, 차액은 서울시가 현금으로 지급했다.

당시 서울시가 맞교환한 땅은 △서울 송파구 가락동 98-1(면적 1400.4㎡), 가락동 80-2(면적 1146.5㎡) 일대 가락1·2공영주차장 △서울 강서구 외발산동 425(면적 5만9861.8㎡) 강서 운전면허시험장 △경기 광명시 하안동 740(면적 3만3058㎡) 옛 서울시립근로청소년 복지관이다.

토지 등기부등본을 보면 강서 운전면허시험장은 현재 관리청이 ‘경찰청’으로 적혀 있고, 나머지 세 부지는 모두 ‘기획재정부’로 적혀 있다.

서울시는 우선협상대상자와 연내 협상을 마무리하고, 내년까지 기재부 협의를 거쳐 실시협약을 체결할 예정이다. 올해 지구단위계획, 세부개발계획이 수립되면서 사업의 큰 윤곽이 마무리된 만큼 향후 일정에 큰 변동은 없을 것으로 보인다.

건설업계 관계자는 “잠실 마이스 복합개발 사업은 올해 지구단위계획과 세부개발계획까지 수립돼 큰 줄기는 다 마무리됐다”며 “향후 일정에 큰 변동이 없을 것”이라고 내다봤다.