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[마켓인]“누적된 우발채무에 미분양…건설업, 아직 인내가 필요할 때”
[이데일리 마켓in 박미경 기자] 공사미수금 회수 불확실성, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 리스크에 따른 재무적 부담 등 건설업종의 재무적 변동성이 지속될 것이란 전망이 나왔다. 이어 석유화학, 유통, 이차전지 등이 산업전망 ‘비우호적’, 등급전망 ‘부정적’ 업종으로 꼽혔다.8일 한국신용평가는 ‘경기 둔화와 트럼프 2.0의 파고 속 2025 산업별 전망 분석’ 웹캐스트를 통해 이같은 내용을 밝혔다.(자료=한국신용평가)건설업의 경우 수도권과 지방의 양극화 기조 하에서 전반적인 분양경기 회복까지 시일이 걸릴 것으로 내다봤다.전지훈 한신평 연구원은 “공사미수금 회수와 부동산 PF 우발채무 등 재무적 부담이 지속되고 있다”며 “고환율, 고물가로 인한 내수경기 침체, 공사원가 상승에서 비롯된 고분양가도 수요 제약 요인”이라고 짚었다.PF 우발채무 규모도 늘었다. 지난해 9월 말 기준 한신평 등급 보유 건설사들의 PF 보증 규모는 총 27조7000억원으로 집계됐다. 2020년 14조9000억원, 2021년 20조4000억원, 2022년 23조7000억원, 2023년 27조1000억원 등 증가세를 보이고 있다.전 연구원은 “건설사 PF 차환 리스크는 정부 주도의 PF 구조조정으로 다소 완화됐으나, 대외 여건 또는 그룹 리스크에 따라 재차 부각될 가능성이 있다”며 “차입금 만기구조 단기화, 과중한 PF 우발채무 등에 노출된 건설사들은 선제적이고 충분한 수준의 유동성 확보 여부가 신용도를 좌우할 것”이라고 했다.이어 유통 업종은 국내 소비 침체 상황 속에서 오프라인 수요 회복이 제한적이라는 평가다. 서민호 연구원은 “여전히 높은 물가와 원리금 상환 부담, 경기부진 우려 등으로 가계 소비심리 회복력 약화됐다”며 “크게 반전되기 어려운 상황”이라고 했다.석유화학 업종은 중국의 생산능력 확대에 따른 공급 과잉 상태가 장기화되면서 발목잡힌 상태다. 김호섭 연구원은 “국내 업체들은 사업 다각화를 위한 투자기조에서 채산성이 낮은 부문을 정리하고 현금 확보에 집중하는 방식으로 사업전략을 변경하는 추세”라며 “일부 공장 생산이 중단되기 시작한 가운데 부진한 시황을 감안하면 매각계약 체결과 투자금 회수가 순탄하지는 않을 것으로 예상한다”고 답했다.이어 트럼프 2기 행정부 출범에 따라 국내 산업의 신용등급 전망도 업종별로 차별화되는 모습이다. 트럼프 당선에 따라 ‘긍정적’ 영향을 받는 업종으로는 조선, 방위 산업, ‘부정적’ 업종은 철강, 이차전지 산업, ‘중립적’ 업종은 건설, 유통, 석유화학, 디스플레이 산업이 꼽혔다.

2025.01.08 I 박미경 기자

서울 아파트 양극화, '악성 미분양' 3년만 최고치…강동구 최다
[이데일리 박경훈 기자] 올해 서울 주택 시장에서는 준공 후에도 거래되지 않은 이른바 ‘악성 미분양’이 3년 만에 최대치에 달한 것으로 나타났다. 올해 서울 아파트의 청약 경쟁률은 153.87대 1로 3년 만에 최고치를 나타낼 정도로 호황이었지만, 위치나 환경 등이 상대적으로 좋지 않은 곳들은 여전히 외면받고 있는 것으로 분석됐다.서울 인왕산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. (사진=연합뉴스)15일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 지난 10월 말 기준으로 서울 주택 중 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 총 523가구로 집계됐다.이는 서울 전체 미분양(917가구)의 절반을 넘는 57.0%를 차지한다. 지난해 같은 기간(408가구)보다는 28.2%(115가구) 늘었다. 2021년(55가구) 이후 최대치다.준공후 미분양은 대부분 300가구 미만의 중소형 주택들로, 자치구별로 강동구가 251가구로 가장 많았다. 강서구(145가구), 광진구(33가구), 양천구(31가구), 강북구(23가구), 구로구(21가구) 등이 뒤를 이었다.준공 후 미분양을 제외한 서울 미분양 주택은 394가구로 전년 같은 기간 대비 21.2% 줄었다. 지난해부터 2년째 감소했다.이런 가운데 올해 1~11월 기준으로 서울 아파트의 1순위 청약경쟁률은 평균 153.87대 1로 2021년(163.84대 1) 이후 3년 만에 가장 높았다. 당첨되면 큰 시세차익을 볼 수 있는 강남 3구(강남·서초·송파)를 중심으로 평균 청약 경쟁률이 최고 527대 1에 달할 정도로 달아오른 영향으로 해석됐다.전문가들은 부동산 침체가 이어지는 가운데 같은 서울이어도 입지, 가격, 환경 등의 조건에 따라 완판과 미분양이 나뉘는 현상이 심화했다고 분석했다.박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “양극화 현상 같은 것인데 서울, 수도권 미분양의 특징은 대부분 나 홀로 주택, 교통 불편, 외곽 지역”이라면서 “(이런 주택들을) 2, 3년 전 시장이 좋았을 때 고분양가로 분양했던 것들이 고스란히 안 팔린 것”이라고 진단했다.이어 “지금은 시장에 유동성이 많이 안 풀려 있어 무차별적으로 수요 유입이 되는 게 아니라 소비자들이 환금성을 중요시하는 투자패턴을 보이고 있고 주거에 대한 눈높이가 높아진 것으로 보인다”고 덧붙였다.

2024.12.15 I 박경훈 기자

올해 서울 아파트 평균 분양가 5000만원대, '역대 최고'
지난달 5일 남산에서 바라본 아파트 단지(사진=연합뉴스)[이데일리 최정희 기자] 올해 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가가 처음으로 5000만원대를 넘어섰다. 역대 최고치다. 8일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과 올해 1~11월 서울 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 5065만원으로 집계됐다. 이는 리얼투데이가 분양 집계를 시작한 2009년 이래 최고치다. 작년 서울 아파트 연간 평균 분양가(3667만원)보다 38.1% 더 높은 수치다. 1년 새 3.3㎡당 분양가가 1400만원 가까이 뛴 것이다. 출처: 리얼투데이2015년 평균 분양가가 1997만원이었다는 점을 고려하면 10년새 무려 분양가가 2.5배 오른 셈이다. 자치구별로 보면 1년간 분양가 상승폭이 가장 높았던 지역은 광진구로 연간 174.1%나 올랐다. 4246만원에서 1억 1640만원으로 껑충 뛰었다. 송파구, 영등포구, 성동구도 각각 52.6%, 48.7%, 31.7% 올랐다. 광진구 분양가가 크게 오른 가장 큰 이유는 ‘포제스 한강’ 때문이다. 포제스 한강은 3.3㎡당 분양가가 1억 3880만원으로 전국 최고 분양가를 기록했다. 강남구 ‘청담 르엘’(7563만원), 서초구 ‘래미안 원펜타스’(6893만원), 송파구 ‘잠실 래미안아이파크’(5496만원)도 각각 자치구 내 최고 분양가를 경신했다. 분양가 고공행진에도 서울 분양 시장은 호황세를 보이고 있다. 올해 1~11월 기준 1순위 평균 경쟁률은 122.38대 1로 작년(56.93대 1)보다 두 배 이상 올랐다. 전국 평균 경쟁률(12.9대 1)과 비교해도 약 10배에 달하는 수준이다. 리얼투데이는 분양가 상승에도 완판 행렬이 이어지는 이유에 대해 “서울은 신규 주택 공급이 제한적인 특성상 신축 아파트에 대한 선호도가 매우 높다”며 “이는 분양가가 높아도 꾸준한 수요를 유지하는 배경이 되고 있다”고 설명했다. 특히 강남2구 등 민간택지 분양가상한제가 적용된 지역은 주변 시세보다 비교적 낮은 분양가로 책정돼 청약 경쟁률이 더 오르게 됐다. 서울 부동산을 안전한 투자처로 인식하는 심리와 입지 가치, 장기적 자산 상승 기대감이 더해져 실수요자와 투자자의 관심이 집중된 결과라는 분석이다. 리얼투데이는 “내년 서울 아파트 분양가가 상승세를 이어갈 가능성이 높다”며 “건설비 상승과 신규 주택 공급 부족이 주요 원인이다. 특히 인기 지역은 여전히 높은 수요로 고분양가에도 치열한 경쟁률이 예상된다”고 밝혔다. 이어 “대출 규제와 세제 변화 등 정부 정책이 변수로 작용할 수 있어 신중한 청약 전략이 요구된다”고 덧붙였다.

2024.12.08 I 최정희 기자

10월 수도권 주택 인허가 전월대비 137.4% 증가
[이데일리 이배운 기자] 지난달 수도권 주택 인허가가 1만 1691호로 전월 대비 137.4% 급증한 것으로 나타났다. 지난 9월 인허가가 비교적 저조한데 따른 기저효과와 인천에서 인허가물량이 늘어난 영향이다. (그래픽=국토교통부)29일 국토교통부가 발표한 ‘2024년 10월 주택 통계’에 따르면 지난달 전국 주택 인허가는 2만 6136호로 전월 대비 41.4% 올랐다. 다만 지난달 누계(1~10월) 인허가는 전년 동기 대비 19.1% 감소한 수준에 그쳤다. 고금리 장기화와 건설경기 침체로 전반적인 주택 수요가 위축된 영향으로 풀이된다. 지방은 1만 4445호로 전월 대비 6.5% 증가했다.지난달 기준 착공은 2만 4170호로 전년 동월(2만1976호) 대비 10.0% 증가했고, 1~10월 누계 기준 21만 8177호로 전년 동기(16만2873호) 대비 34.0% 증가했다.분양은 2만 416호로 전년 동월(3만 3407호) 대비 38.9% 감소했고, 1~10월 누계 기준 18만 2373호로 전년 동기(14만 2117호) 대비 28.3% 증가했다.준공은 3만 1854호로 전년 동월(4만 2478호) 대비 25% 감소했고,1~10월 누계 기준 36만 1527호로 전년 동기(34만6517호) 대비 4.3% 증가했다.(그래픽=국토교통부)지난달 매매거래는 5만 6579건으로 전월 대비 10.4% 증가했고, 전년 동월 대비 18.4% 증가했다. 지역별로는 수도권에서 3.2% 감소, 비수도권에서 24.1% 증가했다. 이 중 서울 매매거래는 7164건으로 전월 대비 12.7% 감소하고 아파트는 4000건으로 19.2% 감소했다. 정부가 고강도 대출 규제를 시행하면서 매수자 관망세가 확산하고 가격 급등에 따른 피로감이 높아진 영향으로 분석된다.지난달 전월세 거래는 21만 1218건으로, 전월 대비 11.1% 증가했다. (그래픽=국토교통부)미분양 주택은 총 6만 5836호로 전월 대비 1.4% 감소했고, ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양은 1만 8307호로 전월 대비 6.1% 증가하며 5개월 연속 오름세를 기록했다. 원자잿값·인건비 급등에 따른 공사비 상승 여파로 고분양가 현상이 계속되자 수요자들이 분양을 꺼리는 영향이다.지역별로 보면 수도권은 1만 3948호로 전월(1만 3898호) 대비 0.4% 증가하고 지방은 5만 1888호로 전월(5만 2878호) 대비 1.9% 감소했다.

2024.11.29 I 이배운 기자

눈보라 추위에도 열기 후끈…올림픽파크포레온 입주 첫날
[이데일리 최영지 기자] “이 동네에서 계속 무주택자로 살면서 지난 10년간 청약 신청 7~8번 도전 끝에 올림픽파크포레온 입주까지 하게 돼 감회가 새로워요. 직주 근접인 데다 아이들 학교도 가까워서 오래오래 여기서 살 겁니다.”27일 둔촌주공 아파트를 재건축한 올림픽파크포레온 아파트 입주가 시작됐다. 사진은 이날 서울 강동구 올림픽파크포레온 입주지원센터에서 주민들이 안내를 기다리는 모습. (사진=최영지 기자)◇‘단군 이래 최대 재건축’ 단지 입주 시작…“우여곡절 끝 이사”27일 오전 서울 강동구 둔촌동 소재 올림픽파크포레온 입주를 앞두고 최은진(37)·김남인(41) 씨 부부는 이같이 입주 소감을 밝혔다. 이들 부부는 일반분양자로 이날 입주지원센터에서 입주 준비를 마치고 새 집을 둘러봤다. 김 씨는 “고금리 기조에 부동산 시장이 얼어붙으며 청약 당시 경쟁률이 높지 않았던 게 기회였던 것 같다”며 “우여곡절도 있었으나 내 집이 생겼다는 게 매우 기쁘다”고 밝혔다.27일 둔촌주공 아파트를 재건축한 올림픽파크포레온 아파트 입주가 시작됐다. 이날부터 내년 3월 말까지 순차적으로 입주가 진행되며 총 1만2032세대가 입주 대상이다. 사진은 이날 서울 강동구 올림픽파크포레온 입주지원센터에서 주민들이 안내를 기다리는 모습. (사진=뉴스1)입주대상만 총 1만 2032세대. 단군 이래 최대 규모 재건축이라고 불리는 올림픽파크포래온은 입주 첫날부터 입주지원센터가 북새통을 이뤘다. 이날 오전 9시께부터 수백명의 입주민들이 줄을 서서 잔금납부확인, 중도금대출확인, 입주증 발급 등 절차를 거쳐 입주증과 세대 키를 받았다. 인터넷을 비롯 정수기, 비데 등 렌탈제품과 커튼, 블라인드 등 인테리어 등 업체가 아파트 주차장에 홍보 부스를 설치하고 입주 설치를 위한 안내에 분주한 모습이었다.인터넷과 렌탈제품 등 업체들이 입주민을 대상으로 홍보하기 위해 부스를 준비하는 모습. (사진=최영지 기자)현대건설, 대우건설, 롯데건설, HDC현대산업개발 등 4개 건설사는 이날 각각 입주지원센터를 차리고 입주민들의 입주를 도왔다. 현대건설 입주지원 업무를 맡은 김미옥(가명·51)씨는 “오늘 내일 가장 많은 입주민들이 입주 절차를 마칠 것으로 보이며 3단지만 오늘 하루만 300세대 넘게 방문할 것으로 예상하고 있다”며 “바로 이사하진 않더라도 그간 공사 중단 등으로 입주가 지연된 만큼 빨리 집을 보러오고 싶은 마음이 클 것”이라고 했다. 눈보라를 맞은 채 입주센터로 들어온 이명숙(가명·67)씨는 본인을 조합원이라고 소개하며 “입주 절차가 복잡하고 어렵지만 마음만은 기쁘다”며 “분담금 부담이 작지 않지만 집값이 많이 올라 다행이다. 눈까지 오니 부자가 됐으면 하는 마음도 커진다”고 했다. 27일 둔촌주공 아파트를 재건축한 올림픽파크포레온 아파트 입주가 시작됐다. 이날부터 내년 3월 말까지 순차적으로 입주가 진행된며 총 1만2032세대가 입주 대상이다. 사진은 이날 서울 강동구 올림픽파크포레온에서 이삿짐 차량이 줄 지어 서있는 모습. (사진=뉴스1)아파트 정문에 가보니 이삿짐 차량이 줄지어 정차한 채 이삿짐을 나를 준비를 하고 있었다. 이날 이사한 이상민(33)·김은혜(30)씨 부부는 “전셋집에서 이삿날을 손꼽아 기다렸다”며 “청약 당시 고분양가 논란에 망설였지만 실거주 목적으로 청약을 결정했다”고 당시 상황을 설명하기도 했다. 이날부터 내년 3월 말까지 순차적으로 입주가 진행되며 이사예약을 통해 이사할 수 있다. 이날 입주이사를 진행한 한 이삿짐업체의 관계자는 “입주기간이 길지만 입주세대가 워낙 많아 하루에 두 집씩 이사를 진행하게 됐다”며 “오늘 두 집 모두 신혼부부로 18평형(62㎡) 이사를 도왔다”고 했다. 올림픽파크포레온 입주민이 입주이사를 진행 중인 모습. (사진=최영지 기자)올림픽파크포레온 입주민이 입주이사를 진행 중인 모습. (사진=최영지 기자)◇입주장 효과는 ‘글쎄’…실입주 선호·대출규제 영향올림픽파크포레온 1~4단지에 많은 인파가 몰린 것과 달리 아파트 인근 자리를 잡고 있는 부동산들은 비교적 한산했다. 인근 부동산의 공인중개사인 한인수(가명·63)씨는 “부동산 거래는 매매 이후 사실상 소강 상태”라며 “입주장 효과도 사실상 없었다”고 설명했다. 통상 대단지 아파트 입주가 시작되면 전세 매물이 늘고 이에 따라 주변 전셋값이 하락하는 입주장 효과(신축 단지로 인한 대규모 공백에 입주 전 주변 전세 시세가 떨어지는 현상)가 나타난다. 2018년 당시 송파구 가락동 헬리오시티 9510가구 매머드급 물량이 공급되며 서울 지역 매매가와 전셋값이 하락한 게 대표적이다.그는 또 “입주기간이 긴 편이라 아직 임대 물량이 많지 않기도 하며 집값이 더 오를 것을 예의주시하는 분위기도 적지 않다”며 “다른 새 아파트와 비교했을 때 실거주 비중도 꽤 높은 편”이라고 했다.1주택자가 대부분인 올림픽파크포레온 조합원과 청약 당첨자들이 실입주를 택하면서 전세 물량이 줄었고 정부가 가계부채 억제를 위해 대출 규제에 나서면서 전세대출이 막힌 것도 영향을 주고 있다는 분석도 나온다. 현재 올림픽파크포레온 전세 시세는 전용면적 84㎡ 기준 6억~9억원대를 형성하고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 올림픽파크포레온 전세 매물은 1984건, 월세는 1052건으로 전체 입주 물량의 25%다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “올림픽파크포레온은 조합과 수분양자들의 실거주 비중이 높은 단지”라며 “1만 2000세대 입주 대비 시장에 많은 물량이 풀리지 않을 것이며 주변 지역 매매·전세가격보다 낮게 형성돼 있지 않아 수요도 많지 않을 것”이라고 내다봤다.

2024.11.27 I 최영지 기자

서울원·당산e편한·평촌자이 동시 청약…입지가 갈랐다
[이데일리 박경훈 기자] 강북 최대어 ‘서울원 아이파크’, 84㎡ 14억원 ‘평촌자이 퍼스니티’, 트리플 역세권 ‘e편한세상당산 리버파크’. 각기 다른 색을 지닌 아파트들이 동시 청약에 나섰다. 결과는 역시 ‘입지’에서 갈렸다. 분양 기간 내내 화제였던 서울원 아이파크도 선방하며 강북권 14억원 시대를 열었다.e편한세상 당산 리버파크 투시도. (자료=DL이앤씨)26일 부동산 업계에 따르면 이날 동시에 1순위 청약을 진행한 아파트 3곳 중 1만 9404명이 몰린 e편한세상당산 리버파크가 평균 경쟁률 340.4대 1을 보여 가장 흥행했다. 이곳은 전날 특별공급에서도 1만 455명이 몰려 193.6대 1이라는 높은 경쟁률을 보였다. 서울원 아이파크 역시 이날 1414가구 모집에 1만 9404명이 몰려 평균 경쟁률 14.9대 1을 보이며 선방했다. 전용 84㎡ 기준 14억원을 보인 평촌자이 퍼스니티 299가구 모집에 3919건만 지원해 13.1대 1을 기록했다.업계에서는 역시 부동산의 핵심은 입지라는 걸 보여주는 결과라는 목소리다. e편한세상당산 리버파크는 유원제일아파트를 재건축해 짓는 지하 3층, 지상 25층 8개동 550가구의 중·소규모 아파트다. 이중 일반분양은 특별공급 54가구를 포함해 111가구에 불과하다. 일반분양으로 얻을 수 있는 타입도 전용 51㎡와 59㎡에 불과하다.이곳의 교통 여건은 말 그대로 압도적이다. 당산역(2, 9호선)과 영등포구청역(2, 5호선) 등 3개 노선을 이용할 수 있는 트리플 역세권이다. 지하철을 타면 여의도 3분이고 을지로입구와 강남(신논현)역이 20분 이내다. 59㎡ 분양가가 14억원 수준으로 인근 신축과 비슷해 ‘안전마진’이 없지만, 지역 내 신축이 없다는 점이 흥행을 이끌었다. 이곳은 특히 현장 견본주택조차 내놓지 않아 자신감을 보이기도 했다.서울원 아이파크 투시도. (자료=HDC현대산업개발)이날 청약을 진행한 단지 중 가장 큰 관심을 끌었던 아파트는 서울원 아이파크다.서울원 아이파크는 지하 3층, 지상 최고 49층, 총 8개동에 3032가구로 이뤄져 있다. 이중 특별공급 490가구를 포함해 총 1856가구에 대한 분양이 이뤄졌다. 수도권 광역급행철도(GTX)-C 광운대 역세권, HDC현대산업개발 본사 이전, 5성급 호텔과 복합 쇼핑몰 조성 계획에 더해 인근 신축보다도 2억원 가량 비싼 분양가 14억원(전용 84㎡) 등 숱한 이야깃거리를 남겼다. 특히 절반에 달하는 ‘북향’과 기존 아파트와 이질적인 구조 등이 논란을 불렀다. 하지만 이날 결과를 통해 강북권(노원구)에도 빠른 교통과 기반시설을 충족한다면 성공한다는 사례를 보여줬다.평촌자이 퍼스니티 투시도. (자료=GS건설).뉴타운맨션삼호를 재건축한 평촌자이 퍼스니티도 고분양가 논란 속에서 선전했다.2737가구로 이뤄진 평촌자이 퍼스니티는 특별공급을 포함해 총 570가구를 일반분양했다. 안양종합운동장 인근에 위치한 해당 아파트는 그간 안양의 중심인 수도권 광역전철 4호선 평촌역과 멀어져 있어 저평가를 받고 있다. 하지만 판교까지 이어지는 월판선(월곶~판교선)이 개통하면 인근 지역 개발과 함께 미니 신도시급으로 성장할 가능성이 크다는 전망이다.앞서 안양 최초 하이앤드 브랜드인 ‘아크로 베스티뉴’가 전용 84㎡, 15억원이란 도전장을 냈지만 1순위 청약 평균 5.66대 1로 쓴맛을 보기도 했다. 이 때문에 아직까지 안양 지역에서 15억원 전후 분양가는 어렵지 않느냐는 해석이 나오기도 했다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “당산은 물론이거니와 서울원도 결과를 거꾸로 보면 ‘분양가를 더 높였어도 충분히 됐었다’라는 의미다. 수요자 입장에서는 저렴하게 샀다고 보면 된다”면서 “서울원과 평촌자이 모두 당장은 아니지만 추후 무순위·임의공급을 통해 충분히 완판할 수 있다는 생각을 드러낸 것”이라고 말했다.

2024.11.26 I 박경훈 기자

'북향'·방 2개에도 관심 폭발한 '이곳'…강북 대장 아파트 될까
[이데일리 박경훈 기자] 강북권 대어(大魚), ‘서울원 아이파크’가 평면 논란 속 청약에 돌입했다. 가장 큰 이야깃거리는 방 2개로 구성된 전용 74㎡, 절반 수준을 차지하는 ‘북향’ 등이다. 이날 특별공급에는 7388건이 몰리고, 지난 주말에만 3만여명이 견본주택에 몰리는 등 흥행에는 큰 문제는 없다는 시각이다. 다만 고분양가로 인해 단기간에 시세차익을 거두기는 어렵다는 목소리다.서울원 아이파크 조감도. (사진=HDC현대산업개발)◇입주 ’28년, GTX ’30년 개통 미지수25일 부동산 업계에 따르면 서울원 아이파크는 이날 특별공급을 시작으로 26일 1순위 접수, 내달 16~19일 정당계약을 진행한다. 수도권 광역급행철도(GTX)-C 노선 광운대 역세권에 위치한 주상복합 아파트인 서울원 아이파크는 지하 3층, 지상 최고 49층, 총 8개동에 3032가구로 이뤄져있다. 이중 특별공급 490가구, 일반공급 1366가구 등 총 1856가구에 대한 분양이 이뤄진다. 25일 진행된 특별공급에서는 490가구 모집에 7388건이 접수되며 평균 경쟁률 15.08대 1을 기록했다.베일에 쌓여 있던 평면도는 지난 22일 공개됐다. 서울원 아이파크는 평면도 공개 이후 주말 사이 부동산 업계에서 가장 큰 관심과 논란을 불렀다. 가장 큰 이유는 평면이 흔히들 생각하는 아파트와 많이 달랐기 때문이다. 당장 전용 59㎡(32가구), 74㎡(40가구), 74㎡(44가구) 등 84㎡ 미만은 방 2개로 이뤄졌다. 일반 아파트는 통상 59㎡만 해도 방 3개로 구성됐다. 업계에서는 ‘타워형’ 특성상 방 3개 각을 잡기 어려워 과거 오피스텔, 주상복합 평면으로 뽑을 수밖에 없을 것이라는 해석이다.이에 대해 HDC현대산업개발측은 시대 변화를 반영한 구조라고 설명했다. HDC현산 측은 “84㎡ 미만은 주로 신혼부부나 아이 하나인 집이 많다”면서 “각 방을 넓게 하면서 개인생활, 편의성을 보장한 것”이라고 설명했다.또 다른 이야깃거리는 전체 가구 중 절반가량이 ‘북향’으로 배치됐다는 것이다. 구조물에 ‘코어’(중심부)가 있는 타워형 아파트인 서울원 아이파크를 하늘에서 보면 ‘네잎클로버’ 모양이다. ‘판상형+타워형’가 아닌 대부분 세대가 ‘타워형’으로 이뤄져 있기 때문이다. 결국 가구의 절반은 북동향·북서향을 취할 수밖에 없다. 일반적으로 북향은 일조량이 적어 실내가 어둡고, 서늘해 인기가 적다. HDC현산 측은 “단순히 북향에 대한 관점보다는 생활의 편의성, 커뮤니티 등을 중심으로 서울원 아아파크를 접근해달라”고 전했다.서울원 아이파크의 입주 시기는 2028년 7월이다. 강남 접근을 위해서는 GTX-C 개통이 필수다. 정부는 2028년 말까지 개통하겠다는 목표지만 아직 삽도 안 뜬 상태다. 국토교통부는 연내 착공을 추진한다지만, 국회예산정책처는 2030년 이후에나 현실적으로 개통이 가능하다는 보고서를 내놓기도 했다. 이 때문에 당장 입주 후 GTX 효과를 누리기 어렵다는 전망도 나온다.개관 시간 전부터 서울원 아이파크 갤러리에 방문객이 줄을 서고 있다. (사진=HDC현대산업개발)◇“단기간 시세차익 도달 어려울 것”서울원 아이파크는 지난 주말 간 3만명이 몰려 장사진을 이루는 등 고분양가 논란에도 청약 흥행에 있어서는 이견이 없다. 다만 시세차익에 대해서는 조심스러운 입장이다. 서울원 아이파크의 84㎡ 기준 분양가는 14억원(3.3㎡당 약 4000만원) 수준이다. 인근 신축 아파트 최고 시세보다도 2억원가량이 높은 수준이다. 여기에 취·등록세, 중도금 이자, 발코니 확장(1670만원), 에어컨 5대(1022만원) 등을 고려하면 1억원 이상이 필요하다. 결국 시세차익을 얻기 위해선 최소 17억~18억원 이상의 시세를 형성해야 한다.전문가들은 이 같은 시세 도달이 쉽지는 않을 거라 봤다. 심형석 우대빵연구소장은 “서울원 아이파크 가격은 청량리역 인근 주상복합을 모델로 삼은 것 같다”면서 “지금과 같은 기세로는 초반에 P(프리미엄)가 붙을 것 같다. 하지만 2000여가구면 적은 물량이 아니다. 입주가 다가올수록 한계가 생길 거라고 본다”고 말했다.송승현 도시와경제 대표도 “GTX-C가 들어서는 광운대 역세권이라는 핵심이 작용하다 보니 흥행은 문제없을 것 같다”면서도 “돈을 버는 것은 별개의 문제다. 단기간에 시세차익을 얻을 수 있는 금액에 도달하기는 어려울 것이다”고 판단했다.

2024.11.25 I 박경훈 기자

[35th SRE][Best Report]건설: 본격화되는 PF 구조조정, PF우발채무 및 미분양 부실에 주목할 시점(I, I...
[이데일리 마켓in 박미경 기자] 다음은 35회 신용평가 전문가 설문(SRE: Survey of credit Rating by Edaily) 베스트 리포트 부문 3위를 차지한 홍석준 한국신용평가 기업평가본부 실장, 전지훈 연구위원, 김상수 수석연구원, 선지훈 선임연구원, 이승민 연구원의 ‘건설: 본격화되는 PF 구조조정, PF우발채무 및 미분양 부실에 주목할 시점(I, II)’ 요약이다.한신평은 태영건설 워크아웃(기업구조개선작업) 사태 이후 현재 신용등급을 부여하고 있는 건설사들의 유동성 상황과 단기 자금소요 대응능력을 재검토했다. 대부분 기존 현금성 자산과 더불어 계열 지원 등에 기반한 자구안 실행을 통해 단기적으로는 유동성 대응이 가능하다고 밝혔다. 다만 올해 만기 도래를 앞둔 회사채나 금융권 차입금 등의 규모가 크고 상대적으로 자금조달 수단이 제한된 A- 등급 이하 일부 기업에 대해서는 우려를 표했다.지난 2022년 하반기부터 지속된 분양시장 침체가 건설업황 부진의 가장 근본적인 원인이라고 지적했다. 분양경기 저하는 조달환경 악화와 맞물려 유동성 리스크를 초래할 뿐만 아니라 PF 보증, 책임준공을 비롯한 PF 우발채무의 부실과 공사대금 회수 차질이라는 결과로 연결될 수 있기 때문이다.PF 리스크가 현실화된 태영건설을 제외하면 유효 등급을 보유한 건설사들의 2023년 말 PF 보증은 26조9000억원으로 집계됐다. 위험수준이 높은 미착공 도급사업장과 분양률 50% 미만의 착공 도급현장 관련 PF 보증금액은 약 12조원으로 전체의 44%를 차지했다. 도급사업 PF 보증은 미착공 현장 비중의 69%에 달하는 가운데, 광역시를 포함한 지방 주택사업장과 비주택 사업장 관련 보증이 미착공 현장의 70%를 상회했다.특히 광역시를 포함한 지방사업장의 경우 전반적인 분양경기 부진과 개별 프로젝트의 사업성 저하로 인해 관련 리스크가 높은 상황이다. 금융권 자금조달을 통한 본PF 전환 자체가 어려우며, 착공 및 본PF 전환에 성공하더라도 현재 공사비 수준을 감안하면 고분양가로 인해 분양 실적이 저조할 가능성이 크다. 이어 건설사들의 경우 PF 보증 규모에 비해 최근까지 손실 및 충당부채를 인식한 사례가 제한적이라고 지적했다. 금융감독원이 상향된 PF 충당금 적립기준을 제시하자 금융업권이 감독 강화로 손실 인식을 늘렸던 모습과 대비된다.PF우발채무, 미분양 리스크의 현실화 가능성에도 공시된 회계정보에 관련 예상손실 및 충당금이 적시에 적정한 수준으로 반영되고 있는지에 대해서는 의문이 제기될 수밖에 없다고 꼬집었다. 신용평가 과정에서 제시하는 자료도 PF우발채무 관련 현장의 사업성을 검토하기에는 충분하지 않다는 의견이다. 한신평은 관련 회계정보의 제약에도 실질 리스크의 분석과 신용도 반영을 보다 강화한다는 계획이다.스트레스 테스트 결과 A~BBB급 17개 건설사에서 총 5조8000억원~8조7000억원의 손실이 발생 가능하다고 추정했다. 업체별로는 부채비율이 300%를 초과하는 기업은 17개 건설사 중 2개사로 나타났다. 분양경기·PF 시장 등의 점진적인 저하 또는 본격적인 회복 지연을 가정했을 때 6개, 분양경기·PF 시장 등의 급격한 저하를 가정했을 때에는 7개로 늘어난다.한신평은 PF우발채무, 유동성, 미분양 등 제반 위험 요인들과 재무부담에 대한 통제 수준이 신용도 관점의 주요 결정 요인이 될 것이라고 내다봤다. 또 개별 건설사의 자구안 또는 계열 차원의 지원을 통한 유동성 확충과 재무구조 개선이 의미 있는 수준으로 실현될 경우 신용도 저하 폭이나 속도를 다소 완화할 수 있다고 덧붙였다.[이 기사는 이데일리가 제작한 35회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]

2024.11.19 I 박미경 기자

구름산지구 첫 민간분양…'광명 유승한내들 라포레' 견본주택 오픈
[이데일리 남궁민관 기자] 유승종합건설은 다음달 1일 광명시 구름산지구 도시개발사업구역(이하 구름산지구)에 조성되는 ‘광명 유승한내들 라포레’의 견본주택을 열고 분양에 돌입한다고 31일 밝혔다.광명 유승한내들 라포레 투시도.(사진=유승종합건설)광명시 역점 사업으로 추진하고 있는 구름산지구의 개발 본격화를 알리는 첫 민간분양 아파트라는 상징성을 갖는다. 이와 함께 고분양가 논란이 일었던 광명시 정비사업과 비교하면 가격경쟁력이 우수해 수요자들의 많은 관심이 예상된다.이번 단지는 광명시 소하동 380-1번지 일원 광명시 구름산지구 A4블록에 지하 2층~지상 최고 18층, 10개동, 전용면적 83·93㎡ 총 444가구 규모로 조성된다. 전 가구가 광명시에서 희소성이 높은 중대형으로 구성되는 것이 특징으로 타입별 가구수는 △83㎡A 201가구 △83㎡B 135가구 △83㎡C 24가구 △93㎡ 84가구다.청약일정은 다음달 11일 특별공급을 시작으로 12일 1순위, 13일 2순위 청약을 받는다. 같은 달 19일 당첨자를 발표하고 오는 12월 2일부터 4일까지 3일간 정당계약을 진행한다. 1순위 청약은 청약통장 가입기간 12개월 이상, 지역별·면적별 예치금을 충족한 만 19세 이상의 광명시 및 수도권(경기·서울·인천) 거주자라면 보유 주택 수와 관계없이 세대주·세대원·유주택자 모두 신청할 수 있다.단지는 사통팔달 교통환경이 강점으로 KTX 광명역이 인접하고 수도권 지하철 1호선과 7호선의 이용이 편리하다. 주변에는 소하IC, 제2경인고속도로, 강남순환고속도로 등이 위치해 도로교통망도 잘 갖춰져 있다. 이를 통해서는 강남권을 20분대로 이동이 가능해 강남 접근성이 우수하고 여의도와 가산디지털단지 등 서울 주요업무지구도 빠르게 이동할 수 있다.이와 함께 도보권에는 서면초, 안서중이 자리해 어린 자녀들의 안심통학권을 확보하고 있고 명문고인 소하고와 하안동 학원가도 가깝다. 광명역세권과 인접해 이케아, 롯데몰, 코스트코, 이마트, 중앙대 광명병원 등의 풍부한 생활인프라도 편리하게 이용할 수 있는 것도 강점이다.이외에도 구름산과 맞닿은 숲세권 아파트로 여의도공원 면적의 3배 규모인 구름산 도시자연공원(67만㎡)이 단지 바로 앞에 위치해 도심 속 힐링라이프를 누릴 것으로 기대된다.유승종합건설의 차별화된 설계도 곳곳에 적용된다. 먼저 지상에 차가 없는 공원형 단지를 구성하고 어린이놀이터 등 다양한 조경을 도입했다. 남향 위주의 단지 배치와 함께 전 가구를 4베이 판상형 맞통풍 구조로 설계해 개방감과 채광 통풍을 높였으며, 복도 및 현관 팬트리, 드레스룸 등을 도입해 공간활용성과 수납공간을 확대했다. 분양관계자는 “광명시 구름산지구는 광명시에 예정된 3기신도시 최대 규모의 광명시흥지구, 광명학온지구, 광명하안2지구 등 다수의 개발사업과 연계돼 시너지 효과를 낼 것으로도 기대감이 큰 곳”이라며 “광명 유승한내들 라포레는 이와 같은 광명시 새로운 주거개발의 시작을 알리는 첫 신호탄으로 예비청약자들의 관심이 높아 기대에 부응하는 랜드마크를 선보이도록 최선을 다하겠다”고 말했다.

2024.10.31 I 남궁민관 기자

대우건설 '검단신도시 푸르지오 더 파크' 11월 분양
[이데일리 김아름 기자] 대우건설이 인천 서구 검단신도시 AA28블록에 ‘검단신도시 푸르지오 더 파크(투시도)’를 11월 분양할 예정이라고 16일 밝혔다. 검단신도시 푸르지오 더 파크는 지하 5층~지상 20층, 13개 동, 전용면적 84~99㎡, 총 919가구 규모다. 면적별 가구수는 △84㎡A 194가구, △84㎡B 140가구, △84㎡C 216가구, △84㎡D 86가구, △99㎡A 186가구, 99㎡B 97가구로 구성됐다.검단신도시 푸르지오 더 파크는 공공택지지구에 들어서 분양가상한제가 적용된다. 고분양가 시대에 합리적인 가격으로 공급돼 내집 마련을 원하는 실소유자들의 높은 관심이 예상된다. 인천2호선 마전역과 완정역을 도보 10분대로 이용 가능하며, 지하철을 통해 공항철도를 이용할 수 있는 검암역까지 10분 내로 이동할 수 있다. 공항철도 뿐만 아니라 서곶로, 원당대로, 봉수대로, 검단로 등을 통해 인천 전역은 물론, 김포 및 일산 등 수도권으로의 이동이 용이하다. 기존 조성된 택지지구의 다양한 인프라 역시 이용할 수 있다. 단지 500m 내 마전초가 위치하며 1.5km 내에는 마전중과 당하중, 검단고 등이 자리해 있다. 또 단지 인근으로 커낼(운하)과 연계된 수변상업시설인 커낼콤플렉스와 저탄소 녹색도시 구현을 위한 휴먼에너지타운 등 특별계획구역이 지정돼 있어 쾌적하고 편리한 신도시 인프라를 누릴 수 있을 것으로 기대된다. 인천 계양구 귤현동에서 서구 검단신도시까지 총 6.825km를 연장하는 인천 1호선 검단 연장선(2025년 예정) 수혜가 있다. 연장선이 개통되면 인천북부지역 및 김포, 서울 간 도로교통 혼잡도가 완화되고 서울 접근성이 대폭 개선될 예정이다.더불어 GTX-D노선(2035년 예정)을 통해 하남 등 수도권의 동서지역은 1시간 이내에, 서울 남부(삼성역)와는 30분대로 이동이 가능할 전망이다. 인천과 고양을 잇는 인천2호선 고양 연장선(2035년 예정)도 예정돼 있다.대우건설 관계자는 “앞으로 인천도시철도 및 도로구역 개발에 따라 검단신도시 교통 편의성이 크게 개선될 것”이라며 “특히 분양가상한제 적용으로 합리적인 가격으로 공급되기 때문에 수도권에 내집 마련을 꿈꾸는 실수요자 층의 많은 수요가 기대된다.”고 전했다.한편 검단신도시 푸르지오 더 파크의 견본주택은 인천광역시 서구 당하동 일원에 위치하고 있다.

2024.10.16 I 김아름 기자

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